Peníze čekají

Zájem investorů a developerů o kancelářské budovy v Praze se zvýší

S bratrem jsme hledali místo, kde začneme podnikat v realitách. Pobývali jsme tři měsíce ve Varšavě a navštívili jsme i další města ve východní a střední Evropě. Nakonec jsme se rozhodli pro Prahu. Ta je totiž co se týče nemovitostí skutečným magnetem. Tak vysvětluje své rozhodnutí usadit se v Praze Pákistánec Rizwan Rawji, který tu podniká od roku 1991. Jeho doménou je Praha 7, kde vlastní okolo jedenácti tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor a další administrativní komplex zamýšlí postavit. Podobně jako Rawji podnikají dnes v pražských nemovitostech stovky zahraničních subjektů. Není divu, realitní trh, především segment administrativních prostor, byl po roce 1989 jedním z nejrychleji se rozvíjejících trhů české ekonomiky. A stejně optimistické jsou i prognózy na nejbližší roky.

Krize Prahu obešla.

Pražský trh s kancelářemi globální ekonomická recese výrazně neovlivnila. Přestože výnosy z pronájmů se ve světě v posledních pěti letech snížily v průměru o pět procent, českou metropoli odliv peněz nepostihl. Výnosy z nájemného dosáhly v loňském roce devíti procent (v západoevropských městech se tento ukazatel pohybuje okolo šesti), míra návratnosti investic do koupi kancelářských nemovitostí se pohybuje v rozmezí 9,5 až deseti procent. To bohatě převýší všechna rizika, která s sebou investice ve střední Evropě přináší (viz tabulka). V Praze je v současné době k dispozici přibližně 1,2 milionu metrů čtverečních kancelářských prostor, z toho dvě třetiny jsou v nově postavených budovách, zbytek v rekonstruované původní zástavbě. Loni bylo dokončeno kolem 140 tisíc metrů čtverečních, letos se na trh dostane zhruba stejné množství. Nejvíc komplexů, které tvoří více než třetinu nových administrativních prostor, vyroste podobně jako v předchozích letech v Praze 4. Ačkoli se za uplynulé čtyři roky počet ploch určených k pronajmutí zdvojnásobil, zájem o kanceláře je stále vysoký. Neobsazená zůstává zhruba desetina.

Magický střed.

Pro zahraniční investory je pražský trh s kancelářemi extrémně přitažlivý. „Ve střední Evropě, což samozřejmě platí i pro Prahu, je dnes realitní trh stejně transparentní jako v zemích západní Evropy. Agenti, kteří uzavírají transakce v západní Evropě, působí i ve středoevropském regionu. Nájemné je stanoveno buď v eurech, nebo v dolarech a nájemní smlouvy odpovídají západním modelům,“ tvrdí Nick Tyrrell, vedoucí evropského výzkumu londýnské Deutsche Bank Real Estate. Mezinárodní realitní společnost Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB) vypracovává každoročně City Monitor, průzkum hodnotící podmínky pro podnikání v evropských městech. V poslední analýze, která byla zveřejněna na konci roku 2002, se Praha umístila z 30 měst na šestnácté příčce. Jedním z jejích slabých míst je nedostatek moderních kancelářských prostor v centru města, kde poptávka několikanásobně převyšuje nabídku. „Během příštího roku by měla být dokončena administrativní budova na Václavském náměstí 19 a Jungmann Plaza,“ říká Andrew Thompson, partner ve společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker. Ani tyto projekty však situaci výrazně nezlepší.

Levněji.

Nedostatek kanceláří ve vnitřní Praze kompenzuje nabídka v širším centru (Smíchov, Pankrác, Karlín či Holešovice) a v okrajových částech (například Nové Butovice, Vysočany, Chodov, Libeň). Tam se poohlížejí ty společnosti, které střed města nepokládají za podmínku pro své sídlo. Kromě širšího výběru mají výhodu i v nižších cenách. „Zatímco průměrná cena za jeden metr čtvereční na okraji Prahy se pohybuje v rozmězí čtrnácti až šestnácti eur měsíčně, v Praze 1 je to 18 až 19 eur za měsíc,“ říká Andrew Thompson. Největší poptávka se týká kanceláří s cenou do patnácti eur za metr čtvereční. Zájem o lokality mimo centrum Prahy dokazuje i úspěšnost nedávno zprovozněných kancelářských budov. „V květnu letošního roku byl v Karlíně dokončen Danube House, který nabízí 20 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Již dnes je více než 55 procent obsazeno. To je během tak krátké doby úspěch,“ tvrdí Thompson. Podobně si vede Flora Plaza v Praze 3.

Zmlsaní nájemci.

S rostoucím množstvím nových projektů, které se dostávají na trh, se zvyšují i nároky nájemců. „Pro každého developera je velmi těžké najít nájemce. Ještě těžší je si ho udržet,“ tvrdí Rizwan Rawji. Pryč jsou již doby, kdy společnosti byly kvůli nedostatku prostor ochotny pronajmout prakticky cokoliv. Dnes klienti vyhledávají výborně umístěné a vybavené projekty. „Objekty musí uspokojovat zvyšující se požadavky firem, například na vybavení požárními a bezpečnostními systémy. Nájemci se chovají obezřetně a ke stěhování přistupují pouze v případě zajištění uspokojivých nájemních a obchodních podmínek,“ potvrzuje Andrew Thompson z CWHB. „Převažuje zájem o nově vybudované prostory a trh se stává stále sofistikovanějším a inovativnějším,“ dodává.

Kanceláře pro lobbisty.

Zájem developerů i investorů o kancelářské prostory nadále poroste, i když jen zvolna. Shodují se na tom všichni, kteří na realitním trhu působí. Většina zahraničních firem, jež mají o region zájem, se zde sice již usadila, ale se vstupem do Evropské unie budou hledat kanceláře lobbistické a obchodní organizace a instituce unie.
Analytici se pouze rozcházejí v tom, jak moc se po připojení zdejší prostředí zatraktivní. „Máme vhodný příklad z roku 1986, kdy byly do Evropské unie přijaty Španělsko a Portugalsko. Jejich trh s kancelářemi byl relativně nerozvinutý, nájemné bylo v porovnání s ostatními členskými zeměmi nízké. Během deseti let vzrostlo nájemné v Barceloně o 120 procent a v Lisabonu o 114. Průměrná návratnost investic se v Barceloně dostala na 20 procent, v Lisabonu na sedmadvacet. V Londýně se přitom pohybovala okolo pěti procent, v Paříži kolem osmi,“ připomíná Nick Tyrrell. Podobný vývoj, jaký nastal ve Španělsku a Portugalsku, očekává Tyrrell i v Praze.

Jiná doba.

Ne všichni s ním souhlasí. „Je jiná doba a evropská ekonomika je v recesi. Proto se domnívám, že tak razantní nárůst nájemného nemůžeme očekávat,“ říká Rizwan Rawji. Stejný názor zastává i Andrew Thompson. „Španělská a portugalská ekonomika byly v té době podstatně slabší, než je ta česká dnes,“ podotýká.
O enormním zvyšování nájemného nehovoří ani v mezinárodní realitní společnosti Knight Frank. „Vzhledem k otevřenosti české ekonomiky nelze očekávat razantní změny na trhu s kancelářskými prostorami. Nájemné je stabilizované a má v současné době lehce sestupnou tendenci,“ prohlašuje Zdeňka Klapalová, ředitelka společnosti Knight Frank. Nicméně dodává, že lze díky strategické poloze České republiky předpokládat, že po vstupu do unie si některé firmy v Praze zřídí svou centrálu pro střední a východní Evropu. „Tento trend je znát již dnes, kdy si firmy, jako například DHL, vybraly českou metropoli pro svoji expanzi,“ upozorňuje Kalpalová.

Připravený balík.

Většina prognóz nepředpokládá, že by růst nájemného a zkráceni doby návratnosti investic v Praze dosáhly stejně enormních čísel, jako tomu bylo v případě Španělska a Portugalska. Nájemné v hlavním městě by se přesto během dvou až tří let mělo zvednout v průměru o dvacet procent. Jednak se Česko bude přibližovat cenami ostatním členským státům, jednak zdražení ovlivní také očekávané zlepšení globální ekonomiky. Prázdných kanceláří se však Praha, jak tvrdí Andrew Thompson, bát nemusí: „Vidíme ohromný objem peněz, které jsou připraveny k investici. Spíše je nedostatek vhodných produktů ke koupi.“ Jak riskantní je investovat v Česku? Země Politika Ekonomika Právo Daně Bezpečnost Česká republika 2,0 2,5 2,0 2,0 2,0 Maďarsko 2,0 2,0 2,0 2,0 2,5 Polsko 2,0 2,0 2,0 2,0 2,5 Německo 1,0 1,5 1,5 1,5 1,5 Španělsko 1,0 1,5 1,5 1,5 2,5 Pozn. Se vzrůstající hodnotou koeficientu roste riziko. Zdroj: DB Real Estate