Po americké přijde švýcarská

Nejvýznamnější růst český trh teprve čeká

Silné poptávce po nemovitostech odpovídá i zájem o hypoteční financování. Z toho vyplývá, že hypotečním bankám se v prvním čtvrtletí letošního roku dařilo. „Narůst počtu hypoték v prvním kvartálu předčil očekávání a byl výrazně vyšší než narůst ve stejném období roku 2005,“ komentuje vývoj Milan Roček, předseda představenstva společnosti Hyposervis. Tento trend bude, jak tvrdí odborníci, pokračovat nejméně do konce roku 2007. Největší nárůst obchodů hlásí Hypoteční banka. Meziročně jí stoupl objem nových úvěrů o 133 procent na šest miliard korun. Lídrem trhu i nadále zůstává Česká spořitelna s 6,17 miliardy korun nových hypoték, což je o 45 procent více než loni. Dobré výsledky měly v prvním čtvrtletí i menší banky. Raiffeisenbank zaznamenala meziroční nárůst objemu nových hypoték o 131 procent na 1,45 miliardy korun. GE Money Bank financovala za první tři měsíce roku nové hypotéky v objemu 969 milionů korun, což je o 53 procent více než ve stejném období loni. HVB Bank zvýšila objem nových hypoték o 29 procent na 844 milionů korun a Živnostenské bance stoupl objem nových úvěrů o 46 procent na 739 milionů.

Růžová budoucnost.

Optimistické jsou pro finanční ústavy také předpovědi. Hypoteční banka předpokládá, že v letošním roce budou hypotéky bankovním produktem číslo jedna. Důvodem jsou hlavně nízké úrokové sazby a obava ze zdražení nemovitostí po změně sazby DPH na stavební práce po roce 2008. Významnou roli hraje prý také skutečnost, že si bydlení pořizují silné ročníky narozené v 70. letech. Hypoteční banky se proto v následujících letech nemusejí obávat úbytku klientů. Z průzkumu agentury Factum Invenio vyplývá, že o koupi vlastního bytu nebo domu uvažuje třicet procent Čechů. „Neznamená to ovšem, že lidé, kteří o koupi vlastního bydlení uvažují, tak doopravdy učiní,“ upozorňuje Jan Herzmann, ředitel Factum Invenio.
Růstu hypotečního trhu nahrává i přístup Čechů k bydlení. Téměř tři čtvrtiny obyvatel Česka si myslí, že starost o bydlení je soukromou věcí každého občana. Dvě pětiny z lidí, kteří o využití hypotečního úvěru uvažují, si jej přitom chtějí sjednat do dvou let. Herzmann odhaduje, že jde o tři sta tisíc hypotečních úvěrů, nicméně zdůrazňuje, že jde o potenciální klienty. Nelze předpokládat, že by během dvou let došlo k šestinásobnému růstu trhu. Pro srovnání, v uplynulém roce všechny hypoteční banky poskytly přibližně 50 tisíc hypoték. Nejvíce zájemců o hypotéku uvažuje o úvěru do půl milionu korun a nejčastěji předpokládají splátku mezi čtyřmi až pěti tisíci korunami měsíčně. Úvěr na bydlení si chtějí sjednat především domácnosti s hrubým měsíčním příjmem od třiceti tisíc do čtyřiceti tisíc korun. V loňském roce stoupl objem nových hypoték meziročně o 38,7 procenta na 72,1 miliardy korun. Průměrná výše hypotéky činila 1,4 milionu korun.

Mladý, ženatý, bezdětný.

Typickým klientem hypotečních bank je ženatý bezdětný muž ve věku mezi 30 až 34 lety, se středoškolským vzděláním, zaměstnaný ve službách či obchodě. Hyposevis uvádí, že běžně jsou však hypotéky poskytovány zájemcům v širokém rozpětí od 20 do 55 let a dá se prý očekávat, že bude pokračovat trend ve snižování průměrného věku žadatelů. „Největší narůst nejen v prvním čtvrtletí, ale v posledním roce a půl zaznamenává skupina mladých lidí ve věku od 20 do 35 let, kteří si pomocí hypotéky pořizují své první bydlení. Z našich klientů tvoří tato skupina více než padesát procent zájemců o hypotéky,“ upřesňuje Roček.
Hypoteční banky letos očekávají celkový objem nově uzavřených hypoték v rekordní hodnotě až 94 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst o třicet procent. V roce 2007 by měl následovat další, zhruba čtvrtinový přírůstek na více než 117 miliard korun nových hypoték. Odborníci se nicméně obávají vývoje hypotečního trhu po roce 2007. Od roku 2008 se totiž změní sazba DPH na stavební práce, a to se projeví ve zdražení bytové výstavby. Jak vyplývá z údajů Evropské hypoteční federace, nehrozí v Česku předlužení lidí tak, aby nemohli své úvěry splácet. Podíl zadluženosti hypotékami na HDP v roce 2004 činil v České republice 7,6 procenta, průměr Evropské unie je přitom více než 45 procent. Každý Čech předloni hypotečním bankám dlužil 644 eur, zatímco průměr EU je více než deset tisíc eur.

Rozhodují úroky a splátky.

Lidé jsou při výběru hypoték nejcitlivější na výši úrokových sazeb a hodnotu měsíčních splátek. Na to samozřejmě reagují banky. Například GE Money Bank připravila nabídku, během níž přechodně výrazně sníží hodnotu jednoleté sazby na pevných 2,59 procenta, což patří k nejvýhodnějším na trhu. Česká spořitelna má u jednoho produktu jednoletou sazbu 2,39 procenta a Živnostenská banka 2,79 procenta. Rozšiřuje se také dostupnost hypoték.Poštovní spořitelna ze skupiny ČSOB začala od dubna na vybraných pobočkách pošt a ve svých finančních centrech prodávat hypotéky. Oslovit chce především klienty v regionech a menších městech. Hypotéky lze nyní využít nejen na financování bytu či domu, ale i na pořízení chaty a chalupy a v případě americké hypotéky prakticky na cokoliv. „Téměř polovina lidí, kteří si vezmou hypoteční úvěr, ho použije na nákup nemovitosti. Na výstavbu bytu či domu jej využije pětina lidí. Dalších necelých třicet procent lidí si hypotéku bere na rekonstrukci nemovitosti,“ konstatuje Milan Roček. Odborníci na trh s hypotékami tvrdí, že český hypoteční trh za zahraničním příliš nezaostává. „Je flexibilní, dynamický, má srovnatelné, případně nižší úrokové sazby,“ domnívá se Roček. To, v čem má ještě nedostatky, jsou prý vyšší poplatky za projednání úvěru a vedení úvěrového účtu. „Tuzemské banky zvyšují poplatky za schválení hypotečního úvěru, za vedení hypotečního účtu i za jednotlivé položky, které musejí klienti platit,“ říká Roček. Mnohde je zpoplatněn i běžný provoz na hypotečním účtu, který čítá tři stále se opakující automatické operace - příchozí platbu na hypoteční účet a dvě odchozí platby za měsíční splátku jistiny a platbu úroků. „Dále mají české banky rezervy v tom, jaké mají administrativní nároky na klienta. To ale souvisí spíše obecně s legislativou v Česku,“ dodává Roček.

Klienti přibudou.

Analytici očekávají, že nejvýznamnější růst má český hypoteční trh teprve před sebou. V Česku má nyní hypotéku přibližně 210 tisíc lidí a celkový objem hypoték je hluboko pod hranicí HDP. „V zemích, kde je hypoteční trh nejrozvinutější, například v Nizozemsku, Velké Británii, Irsku nebo Dánsku, má hypotéku více než padesát procent obyvatelstva a objem hypoték odpovídá padesáti až sedmdesáti procentům HDP,“ vysvětluje Milan Roček. Faktor, který by měl v příštích letech podpořit růst hypotečního trhu, je potřeba silných populačních ročníků ze 70. a 80. let získat bydlení a založit rodinu. V současnosti jsou více než dva miliony lidí ve věkovém rozpětí od 20 do 35 let, kteří nemají prakticky žádnou možnost získat zvýhodněné bydlení. To si musí buď pronajmout, nebo koupit. Zástupci hypotečních bank upozorňují, že splátka hypotéky na pořízení bytu je dnes zejména ve velkých městech, kde je největší poptávka po pracovních příležitostech i po bydlení, prakticky stejná jako komerční nájem. Banky dnes lákají klienty především na nízkou úrokovou sazbu, úvěr bez doložení příjmů a na iluzi, že hypotéku získá každý nebo že hypotéka je jednoduchý produkt. „Klient je pak ale často konfrontován se skutečností, že produkt, který si vybral v televizní reklamě, banka v jeho případě nedokáže realizovat. Případně že vyřízení všech administrativních náležitostí je běh na podstatně delší trať, než si představoval,“ tvrdí Roček. Zatraktivnění hypotečních úvěrů a zjednodušení hypoték mohou napomoci například hypoteční makléři, kteří jsou ochotni a schopni klientovi zajistit veškerou dokumentaci a kompletní servis a ušetřit mu tím mnoho energie a času.

Novinky.

Ti, kdo uvažují o vyřízení hypotéky, se dočkají dalších novinek. „Zatímco třeba americká hypotéka už zdomácněla, je jen otázkou času, kdy se na trhu objeví další typy hypoték, jako je například takzvaná věčná, někdy označovaná jako švýcarská hypotéka, kdy klient splácí jen úroky, zatímco jistina zůstává netknutá,“ vysvětluje Roček. Změnu a nové konkurenty tuzemským bankám připraví také evropská legislativa. Eurohypotéky zřejmě povedou k dalšímu zvýšení konkurence na českém hypotečním trhu. Eurohypotéka se bude řídit jednotnými pravidly v rámci celé Evropské unie, takže klient bude moci podle stejných předpisů žádat o hypotéku u české, německé či anglické banky. „Tento režim by měl podle analýz Evropské komise přinést snížení cen hypoték v rámci celé Evropské unie,“ dodává Roček. Roste, ale pomalu

Podobně jako v případě hypoték stoupá i zájem o úvěry ze stavebního spoření. Tento nárůst je však mírnější. Celkový počet úvěrů dosáhl k poslednímu březnu 2006 hodnoty přibližně 865 tisíc, což představuje růst oproti konci roku 2005 jen o necelé jedno procento. Celkový objem úvěrů nicméně vzrostl o 3,7 procenta na hodnotu zhruba 112,1 miliardy korun. Poměr objemu úvěrů k naspořené částce stoupl o 1,3 procentního bodu na 34,1 procenta. Ministerstvo financí upozorňuje, že tento podíl by se měl pohybovat alespoň kolem osmdesáti procent. Stavební spořitelny poskytly v prvním čtvrtletí 2006 zhruba 35 500 nových úvěrů za 10,5 miliardy korun, což je o tři miliardy více než v prvním čtvrtletí loni. K růstu přispělo vedle pozitivního přístupu k zadlužování i rostoucí konkurenceschopnost stavebních spořitelen vůči hypotečním bankám. Například Českomoravská stavební spořitelna nebo Modrá pyramida hlásí velký zájem klientů o úvěry hypotečního typu na větší částky, které klienti využívají nejen k rekonstrukcím, ale i k pořízení vlastního bydlení.
Ministerstvo financí i přesto považuje tempo růstu počtu úvěrů i jejich objemů za nedostatečné, neodpovídající záměru stavebního spoření, totiž poskytovat výhodné úvěry na bytové potřeby.