Klienti už nechtějí levné montovny, ale českou technickou inteligenci, říká spolumajitel a šéf developerského koncernu CTP
Patří mu polovina impéria CTP, jedničky na trhu průmyslových developerů, trochu mate svým životopisem.
Remon Vos se narodil a vystudoval v Nizozemsku, podnikat ale začal až v Česku. Označení Čechoholanďan by tak sedělo mnohem víc. Z nadšeného turisty se od roku 1995, kdy se k nám s manželkou přistěhoval, stal ostřílený kapitalista. Mimo jiné proto, že si prošel i ranými fázemi budování českého tržního hospodářství. Však si také zpočátku nechal rezervu. „Manželka, která v Nizozemsku pracovala jako učitelka, se tehdy dohodla se svým šéfem, že se do roka může vrátit. Takže jsme věděli, že pokud se nám tu podnikání rozjet nepovede, budeme se mít kam vrátit. Ale jak vidíte, zůstali jsme tady,“ říká Vos.
* Koncern CTP tvoří konglomerát zhruba padesáti společností, z nichž některé končí až v Nizozemsku nebo Lucembursku. Zeptáme se ale jednoduše - komu patří CTP?
Na to vám dám jednoduchou odpověď. Jsou to společnosti Finspel a Multivest. První patří Eddymu Maasovi, druhá mně. Ani struktura není tak složitá. Jestli je těch společností dohromady padesát, ani sám nevím. Obecně dělíme CTP do dvou skupin. Jednou je investiční část CTP Invest, to jsou firmy, které kupují půdu a staví budovy. To je riskantnější část byznysu, může se protahovat shánění nájemníků, může dojít k prodloužení termínů, shánění povolení, nehledě na územní plány. Jakmile je stavba hotová a nájemníci nasmlouvaní, přechází pod CTP Property, jež budovy spravuje. Není to tak, že by všech zhruba 200 budov obhospodařovala jedna společnost. Správců je více, každý má na starost zhruba pět až deset budov. Je to z důvodů financování, každá dceřiná společnost má své portfolio, na němž se účastní jedna banka. Těch s námi spolupracuje deset.
* Na portálu YouTube.com visí záznam z konference z roku 2010, kde jste oznamoval, že chcete na nájmech v roce 2015 vybrat 130 milionů eur. Ten cíl zřejmě splníte již letos. Stává se vám často, že jsou vaše odhady pesimističtější než realita?
Přiznám se, že rád plánuji, mám rád výzvy, ale nesmí se to přehánět. Plány jsou od toho, aby se měnily. Víte, s plánovanými cíli je problém v tom, že musejí být rozumné. Pokud je nastavíte příliš ambiciózně a nedosáhnete jich, je to špatné nejen navenek, ale i uvnitř společnosti, protože to demotivuje zaměstnance.
* Váš partner Eddy Maas žije v Nizozemsku, vy sídlíte v Humpolci. Jak se s ním na dálku domlouváte?
Normálně telefonem, e-maily, občas i přijede. Co se týká organizační struktury, naším CFO je Radek Zeman, který dříve pracoval u KPMG a k nám přišel v roce 2008. Od té doby Eddy není v operativě, do Prahy jezdí jednou, dvakrát za měsíc, když potřebujeme něco projednat jako akcionáři. Na té každodenní činnosti se podílí Radek a dalších 130 lidí včetně mě.
* S Maasem máte firmu pevně v rukou. Neuvažovali jste, třeba i kvůli financím, o vstupu na burzu?
Plánovali jsme to v roce 2007, tehdy jsme se připravovali na IPO v Praze a Amsterdamu. Ale je to už pět let a naše plány se změnily. Situace tehdy na trhu nebyla příznivá, bylo to období, kdy začala v USA krize na trhu subprime hypoték a přešla do Evropy…
* Vy jste tou dobou ale zažívali boom.
Nevím, jestli bych to nazval opravdovým boomem. Začínali jsme v roce 2000, a když startujete téměř od nuly, rostete rychle. Mezi lety 2001 a 2007 se tak velikost firmy násobila několikrát za sebou. Od roku 2008 jsme společnost také zdvojnásobili, ale to už trvalo pět let. Rosteme, ale už ne takovou rychlostí, zhruba deset až patnáct procent ročně. Dalo by se říci, že jsme do roku 2008 budovali základy, pak jsme přešli do fáze vyspělejší a stabilizované firmy.
* Pomáhají vám v tom stabilní úvěrové linky?
Když jsme se v roce 2009 dohodli na dlouhodobé spolupráci s Erste Bank, ukázalo se to postupně jako výhodnější než vstupovat na burzu. Byli jsme partneři už od počátků. I když první CTPark v Humpolci jsme postavili ve spolupráci s nizozemskou ING. Později, když šlo o větší objemy, dohodli jsme se s vídeňskou Erste i s Českou spořitelnou.
* Ekonomická krize na spolupráci s bankami vliv neměla?
Peníze jsou dostupné pořád, ale jen pro dobré projekty. Banky nerady riskují, od propuknutí krize jsou opatrnější. Což je dobře, protože to do budoucna zabrání katastrofám. Jistě, získat úvěr je složitější, ale my jsme dlouhodobí partneři, takže v našem případě vědí, do čeho jdou. Jen během loňského roku jsme nově financovali a refinancovali přes 350 milionů eur. To je celá třetina našich závazků.
* Změnilo se v průběhu recese chování vašich klientů?
První nájemce jsme měli v roce 2000, to znamená, že první nájemní smlouvy vypršely před dvěma roky a s většinou jsme se dohodli na prodloužení o dalších deset let. Ve většině případů jsme také rozšiřovali budovy, přistavěli jsme kanceláře, prostory i laboratoře nebo design centra. Když naši klienti kdysi přišli, byl pro ně jedním z hlavních důvodů levná pracovní síla. Ale to se od té doby kompletně změnilo. Nadnárodní společnosti se konsolidovaly, zvlášť od roku 2008 upravovaly svou strukturu. Říkají nám, že jejich leckteré zahraniční pobočky nefungují tak, jak by mohly, a tak je pro ně lepší, přestěhovat tamní aktivity sem. To se stalo například s Honeywell nebo ABB, které přinášejí do Česka více byznysu. Podobným trendem jsou jejich investice do technologií a lidí. Přitom nechtějí investovat do budov, protože to z pohledu jejich byznysu nemá smysl. To je naše výhoda - když se podíváte na růst CTP, tak zjistíte, že 65 procent našich projektů se staví pro existující klienty.
* Takový byznys model, kdy oproti tradičním developerům budovu neprodáte, ale pronajímáte, jste měli v plánu od začátku?
Ne, ale učíme se každý den. Já do tohoto typu podnikání přišel také z výroby. Také jsem zažil sitaci, kdy jsme sháněli budovu v okolí Jihlavy. Jako bývalý majitel továrny vím, co je třeba. A když jsme v Humpolci začínali, učili jsme se i z vlastních chyb. Postavili jsme dvě stovky budov a už jsme takřka specialisté, víme co a jak pro naše klienty stavět.
* Vždycky máte vybraného zájemce předtím, než začnete stavět?
Ne pokaždé. Dříve byla běžnější spekulativní výstavba, kdy se nájemci sháněli až po dokončení parku. Teď máme více typů projektů. Jedním z nich jsou kancelářské budovy jako IQ Ostrava, Spielberk v Brně. Ty stavíme bez nájemců. Průmyslová výstavba je trochu jiná, tu děláme na míru klientům, takže bez nájemců začít nemůžeme. Co můžeme provozovat spekulativně, jsou CTBoxy nebo CTFlex - to jsou menší budovy, které máme v našich parcích a mohou fungovat jako firemní inkubátory, jsou ideální pro startupy. Většinu projektů ale děláme se zajištěnými klienty a financováním. Spekulativní výstavba je velmi riskantní, protože na ni úvěr jen tak nedostanete, musíte ji financovat z vlastního, a to má dopad na kapitál. To není dobrá strategie. Bez nájemců nakupujeme například půdu, zajišťujeme povolení, ale stavět na ní nezačneme, dokud nemáme pro šedesát procent budovy jasné klienty.
* A nestane se vám, že máte zájemce, který by rád měl někde továrnu, ale nesplňuje vaši šedesátiprocentní kvótu, a tak musí čekat?
V takovém případě stavíme ve fázích. Řekněme, že jde o projekt na deset tisíc metrů čtverečních. Pokud máme klienta, který by obsadil 2,5 tisíce, postavíme prvních pět tisíc metrů čtverečních. Jakmile se pronajme i druhá část, může se dostavět zbytek celého projektu. Můžeme stavět v modulech, což je naše ohromná výhoda.
* Zmínil jste se o firmách, které přinášejí do země další byznys, mluví se o příchodu Amazonu do Česka, nejednáte s nimi o umístění do CTParku?
Máme v portfoliu podobné společnosti. Zhruba čtvrtina našich klientů má podnikání spojené s logistikou. E-commerce je dlouhodobý trend, který roste už asi deset let. A Česko má pro tento byznys výhody už jen díky své poloze. Třeba CTPark v Boru u Tachova je blízko německých hranic. Sídlí tam IT firma TechData, která z této základny obhospodařuje nejen Česko, ale i celé Německo. V brněnském regionu jde zase o Pohořelice. V tamním CTParku má distribuční centrum Humanic, působí tam Levi’s, ale i Marks & Spencer. Podnikání takových firem je pro Česko příležitostí. Pokud se ale na to podíváte zaměstnaneckou optikou, pak ve většině případů centra tohoto typu potřebují nekvalifikovanou pracovní sílu, která zasílá, vybaluje zboží a podobně. Většina klientů CTParků je ale orientována více směrem k hi-tech, potřebují být v blízkosti technických univerzit, mají vlastní vývojová centra. To je z dlouhodobého pohledu důležité. Na to se přednostně zaměřujeme.
* Takže s Amazonem o spolupráci nejednáte?
Jak říkám, s podobnými firmami už máme zkušenosti a těšíme se na další spolupráci do budoucna. Svým způsobem je to pro Česko příležitost. Já osobně bych raději stavěl pro takové klienty, jako je firma Fei, což je jeden ze tří největších světových producentů mikroskopů. Pro ty aktuálně v Brně děláme projekt za téměř 50 milionů eur.
* Většina vašich nájemníků jsou zahraniční společnosti. Je pro vás nevýhoda, že Česko nezavedlo euro?
Není, nájmy nám totiž platí v eurech. Je to dáno tím, že i jejich příjmy jsou v eurech, takže je to pro obě strany jednodušší. Zavedení eura bylo aktuální tak před dvěma lety, teď už to není prvořadá otázka. Možná že se na to časem zapomene úplně.
* Developeři si naříkají, že se jim nedaří obsadit prázdné prostory. Kolik neobsazeného místa má CTP v ploše, kterou nabízí?
Je to asi osm procent.
* Včetně kanceláří?
Ano. Neobsazenost je ale záludné číslo. Když přestanete stavět, tak vám klesne, protože nebudete nabízet nové plochy. Nulová hranice je ale nemožná. Vždy budete mít klienty, kteří se zrovna někam stěhují, a tak si musíte nechat rezervy. Ani mrakodrap Empire State Building nikdy nebyl úplně obsazený.
* Snižujete cenu pronájmů?
To neděláme. Průměrné výnosy za pronájem metru čtverečního se téměř nemění a několik let po sobě se pohybují kolem pěti eur.
* V Praze je třeba běžné, že i malé a střední firmy dostávají slevy na nájmech kanceláří v podobě ročních prázdnin. Vy něco takového neděláte?
Ne, my lákáme na kvalitu. Brněnský Spielberk Tower má zelený certifikát BREEAM, dokonce v nejvyšší kategorii Outstanding. Nejde o to, že jsme první s takovým papírem mimo Velkou Británii. Pro nás je to způsob, jak předehnat konkurenci. Právě v době, kdy na tom jsou některé evropské země špatně, mohou ekologické standardy nalákat mnoho firem. My se snažíme podchytit všechny trendy. Když se Spielberk začal v roce 2005 projektovat, vůbec jsem netušil, že nějaký BREEAM existuje. Ale do projektu jsme certifikaci nakonec zahrnuli, protože chceme být lepší, než je konkurence.
* Nejsou zelené certifikáty jen módní záležitostí?
Určitě ne, protože energetické náklady na zelené budovy spadnou až o pětinu.
* O kolik se třeba Spielberk Tower kvůli certifikátu prodražil?
Asi o patnáct procent. Bohatě se to ale vyplatí, protože nabízet prostory s takovým certifikátem mimo jiné znamená lákat firmy na dlouhodobou spolupráci. Tím nemyslím deset, ale rovnou dvacet let. A je fakt, že budovy s přísnými ekologickými standardy stárnou pomaleji. Spielberk jsme postavili tak, aby zůstal atraktivní padesát let, možná více.
* Myslíte na další generace dopředu…
Pro náš byznys je takové plánování klíčové. V Brně i Ostravě se zajímáme o to, jak bude za dvě generace město vypadat. Kdo tam bude žít, jak se rozrostou rezidenční čtvrti, jak bude stárnout obyvatelstvo, jak to bude s vysokým školstvím. Důležité je pro nás také napojení na veřejnou dopravu, protože by byla chyba spoléhat se na to, že každý může přijet autem a zaparkovat. Problém je to mnohem komplexnější, než by se zdálo. Takové otázky si musíme klást nejen my, ale i naši nájemci, politici a architekti.
* Zmiňujete architekturu - Spielberk je výjimka, ale jinak CTParky vypadají jako barevné krabice rozeseté mezi poli.
Když si srovnáte CTParky podle jejich stáří, zjistíte, že k nějakému architektonickému posunu tam došlo. Pro nás je zasazení budov do krajiny důležité. Jsem Holanďan, takže se zajímám o to, jestli lidé do práce dojedou na kole a jestli kolem budov, kde pracují, roste nějaká zeleň. Také sleduji, jestli si zaměstnanci mohou vyjít ven a udělat si na trávě piknik. Snažíme se o to, aby CTParky měly nějakou atmosféru. Abych to shrnul - nemyslím si, že by průmyslové parky byly nejkrásnější místa na světě. Ale pracují tam lidé, a tak je naší snahou, aby se tam dobře cítili.
* Všechny vaše projekty vznikají na zelené louce. Nenapadlo vás někdy renovovat nějaký brownfield - starou továrnu nebo halu?
My ale takové projekty také máme. Třeba brněnskou Škrobárnu, v Brně rekonstruujeme další budovu uprostřed města. V roce 2007 jsme koupili v Hranicích továrnu LG Philips. To sice nebyl klasický brownfield, ale pro tu halu bylo nutné najít lepší využití.
* Nakolik je pro vás důležitá spolupráce s regionálními politiky? Musíte mezi nimi mít přátele, abyste něčeho dosáhl?
Politice nerozumím a nechci se do ní míchat. Chceme být profesionálními developery, takže spojení s politikou je pro nás krátkozraké. Politiky beru jako partnery, ne jako kamarády. Což ovšem neznamená, že si některých nevážím. Třeba ostravského primátora Petra Kajnara znám deset let a vím, že je úspěšný v lákání zahraničních investorů. Totéž bych mohl říct o Romanu Onderkovi, který stojí v čele brněnského magistrátu. Do Brna, Ostravy nebo Plzně nejdeme kvůli nějakým známostem, ale protože tam chceme zůstat několik desítek let. Snažíme se o to, abychom byli dobří, spolehliví sousedé. Kdybych byl třeba Brňan, tak bych také nechtěl, aby mi v mém městě vyrostla nějaká ošklivá budova, kolem které budu muset chodit. Problém je v tom, že se lidé často nezajímají o své okolí a my jsme nizozemská firma. V Ostravě jsme proto náš projekt Tieto Tower představili tak, že jsme Ostraváky pozvali na pivo a párek.
* Co čekáte od měst nebo krajů? Chcete po nich, aby vám připravily pozemky, vybudovaly silnice?
CTP je čistě soukromá společnost. Nemáme žádné daňové prázdniny, nepobíráme dotace - ani od českého státu, ani od Evropské unie. Investujeme čistě soukromé peníze. Což platí i o infrastruktuře - nejprve ji vybudujeme, a potom převádíme na město. Je pravda, že někdy to platí i obráceně. Je ale důležité pochopit, že my zase do regionů přinášíme pracovní příležitosti a přímo či nepřímo lákáme další zájemce. Takže považujeme za oboustranně výhodné, když město například protáhne k našemu CTParku autobusovou linku.
* Při pohledu na mapu vašich investic asi každého překvapí, že nevlastníte nic v Praze a okolí. Nejste zadobře s pražským magistrátem?
To není ten důvod. My jsme začínali s výrobním odvětvím, a kdo něco vyrábí, ten do Prahy nejde. Podél dálnice D1 vidíte sice spoustu hal, ale to jsou všechno sklady. Bez urážky -nejen výrobcům, ale třeba i IT firmám dokáže Česko nabídnout mnohem výhodnější podmínky pro byznys v Brně, Ostravě, Plzni nebo Mladé Boleslavi. A my jdeme vždy tam, kam chtějí naši klienti. V Praze tak máme jen malou kancelář a některé právníky. Ale centrum Prahy moc v lásce nemám - když si chcete vyjít do kavárny, je tu draho. A z Průhonic, kde bydlím, jedu do centra déle než autem do Humpolce.
* Moc aktivit nemáte ani v zahraničí. Čím vás pořád láká Česko?
Byznys, který umíme, bychom mohli dělat i jinde - na Slovensku, v Polsku, Rumunsku. A něco také děláme. Jenže česká zkušenost je unikátní a nelze ji jen tak přenést. Dám vám příklad - v Ostravě máme klienty z automobilového byznysu. A právě Ostrava je pro ně skvělá destinace, protože mohou dodávat do Hyundai v Nošovicích, do fabriky Kia v Žilině, do bratislavského VW, v polských Gliwicích je General Motors. Představovali jsme si, že v Rumusku to bude něco podobného, protože máme pozemky poblíž závodu Dacia. Jenže to nezafungovalo, ty pozemky tam máme již šest let a nic tam nevzniklo. Lituji toho, ale nestěžuji si, protože s investicemi v Česku to byla výhra. CTP dokázala, že se obejde bez jiných zemí a dokáže růst, aniž by opustila české hranice.
* To ale neodpovídáte na otázku, v čem je pro vás právě Česko tak unikátní.
Když porovnáte Česko třeba se Slovenskem nebo Rumunskem, je politicky stabilnější. Je tu dobrá tradice technického vzdělání, k tomu je třeba vzít dobrou infrastrukturu a nakonec i mentalitu Čechů. Sám to komplexně nedokážu posoudit, ale vím, že naši klienti, jako je Brembo nebo PPL, mají zastoupení i jinde po Evropě. Pochvalují si ale stejně jako já především podnikání v Česku.
Remon Leonard Vos (42) * Narodil se v nizozemském Stadskanaalu. * Vystudoval International Business School v Groningenu. * V roce 1995 se přestěhoval do Česka, zpočátku působil jako prostředník mezi nizozemskými a českými firmami. * Je spoluvlastníkem a generálním ředitelem skupiny CTP od jejího vzniku v roce 1998. * Letos byl finalistou soutěže Podnikatel roku, kterou pořádá agentura Ernst & Young. * Je ženatý, má dvě děti. Česko dokáže nabídnout mnohem výhodnější místa pro byznys, než je Praha. Třeba Brno, Ostravu, Plzeň nebo Mladou Boleslav. Plná vytíženost budov je nemožná. Ani mrakodrap Empire State Building nikdy nebyl úplně obsazený. Bez nájemců nakupujeme půdu, zajišťujeme povolení, ale stavět na ní nezačneme, dokud nemáme pro šedesát procent budovy jasné klienty.
O autorovi| Blahoslav Hruška Jakub Křešnička * hruskab@mf.cz * kresnicka@mf.cz
