Pořizování nemovitostí v zahraničí je mezi Čechy čím dál oblíbenější. Se získáním hypotéky už je to ale těžší, říkají lidé z oboru

Zkuste si to představit. Rozhodnete se, že si místo bytu 3kk na Praze 4 o výměře 80 metrů čtverečních za osm a půl milionu korun koupíte raději jen o něco menší, zato minimálně o polovinu levnější apartmán na pobřeží Jaderského, Černého, potažmo středozemního moře, ze kterého to máte na nejbližší pláž sotva 100 metrů. Hned za barákem vám navíc vede, respektive má během pár příštích let vést nová promenáda, kde se to jen plní obchůdky se suvenýry a dobrými restauracemi s místní kuchyní. Apartmán budete po většinu hlavní turistické sezóny pronajímat hostům, ale vždy tak, abyste si i vy sami v něm mohli užít zaslouženou dovolenou. Protože prostě máte Albánii, Chorvatsko, Bulharsko či Španělsko velice rádi a rádi se sem také vracíte.

Poptávka našinců po vlastnictví nemovitosti v zahraničí se v posledních letech neustále zvětšuje. Což dokládají data nejedné realitní kanceláře tyto služby poskytující. „Na albánském trhu působíme pět let a od počátku je mezi Čechy zájem o nemovitosti u moře velký a stále roste,“ nechal se letos na jaře slyšet Daniel Mikulka ze společnosti Myalbania.cz. „Zájem sílil už koncem roku 2020 v době covidu. Vloni jsme prodali 169 apartmánů a celkově už jsme na více než pěti set padesáti. Letos očekáváme podobný zájem jako vloni,“ doplnil s tím, že vybavený byt o 60 metrech čtverečních ve vzdálenosti do 100 metrů od moře vyjde v této balkánské zemi na zhruba tři miliony korun.

Někdy stačí třeba jen tisíce korun

Společností, jež podobné služby v Česku poskytují, je pochopitelně vícero. Některé z nich přitom tuto možnost nabízejí v rámci takzvaného investičního crowdfundingu, respektive crowdowingu, kdy do dané nemovitosti vloží peníze více lidí najednou, přičemž všichni se následně o výnosy z jejího vlastnictví mezi sebou podělí.

Výhodou služby, kterou nabízí například platforma Investbay, je, že umožňuje investování do zahraničních realit už od pár stovek korun, díky čemuž si tuto příležitost mohou dovolit i hůře situovaní. I oni přitom mají nárok ji za určitých okolností během roku využít třeba právě k rekreaci.

Za tři roky stoupla cena o polovinu

Samozřejmě platí, že existuje spousta takových, kteří se o svoji nemovitost u moře (ale klidně i někde v Alpách) s ostatními dělit nechtějí, a proto hledají objekty, jež by mohli vlastnit zcela sami. A to i navzdory skutečnosti, že jejich cena mnohdy, a třeba právě v případě zmíněné Albánie, poslední dobou celkem rychle roste. Onen popisovaný 60metrový apartmán totiž podle Mikulky za uplynulé tři roky zdražil o více než milion korun – ruku v ruce s tím, jak na tamním realitním trhu roste poptávka a lepší se infrastruktura daných letovisek.

Pravda, i tak je podobná investice na první pohled stále velice lákavá. Jenže stejně tak zároveň platí, že přijít do realitní kanceláře s kufříkem plným peněz a koupit ji za hotové si může dovolit asi jen málokdo. Kde na to tedy vzít? A jak vlastně celý proces funguje?

„Výběr investiční nemovitosti v zahraničí je o něco náročnější než v České republice, protože vyžaduje místní znalost trhu a posouzení potenciálu stabilního výnosu. Také je důležité zvážit právní aspekty, rozdílné místní zvyklosti a zákony,“ upozorňuje šéf fintechového startupu hyponamíru.cz Miroslav Majer s tím, že pokud člověk nefinancuje nákup pouze z vlastních zdrojů, je rovněž nutné zajistit vhodné financování u tuzemské nebo zahraniční banky.

A právě zde řada smělých plánů končí, neboť s hypotékou na nemovitost, která se nachází mimo území Česka, to není tak úplně lehké. Už třeba jen proto, že ručit domem na pobřeží Jadranu – jakkoliv malebném –, u české banky zkrátka a jednoduše nelze. Na druhou stranu ovšem platí, že každá situace je řešitelná.

Tři možné alternativy

V zásadě má každý zájemce o nákup nemovitosti v zahraničí tři základní možnosti. Tou první je sjednat si „standardní“ hypotéku v ČR, leč za trochu jiných podmínek. Rovněž připadá v úvahu ještě takzvaná hypotéka americká, což je v podstatě neúčelový úvěr. Třetí eventualitou pak je sjednání hypotéky u banky v zahraničí, tedy v zemi, kde se nemovitost nachází.

„I když tuzemské banky obecně neumožňují ručit zahraniční nemovitostí, některé z nich mohou za určitých podmínek financovat její nákup. Příkladem je produkt Hypotéka bez hranic od ČSOB, který nabízí financování zahraniční nemovitosti, avšak s podmínkou zajištění úvěru nemovitostí v České republice,“ přibližuje Majer, podle něhož se proces schvalování takové hypotéky podobá kterémukoliv jinému: „Zahrnuje posouzení bonity žadatele, příjmu, zajištění úvěru a dalších kritérií, která jsou u obou typů hypoték obdobná.“ V neposlední řadě je nutné nechat udělat odhad ceny daného objektu a zajistit jeho pojištění proti živelním pohromám s vinkulací ve prospěch banky – to aby byla zajištěna výplata pojistného v případě poškození nemovitosti.

Josef Janoušek, hypoteční makléř ze společnosti Sirius Finance, v souvislosti se sjednáváním úvěru na zahraniční nemovitost připomíná, že každý žadatel by si s sebou do banky měl vzít ještě do češtiny úředně přeloženou kupní smlouvu. Kromě toho dále upozorňuje: „Nezapomeňme, že platba za nemovitost bývá realizována v cizí měně, a proto je z důvodu směnného kurzu hypotéka navýšena, aby i při změně kurzu dostačovala na zaplacení kupní ceny. Požadavky na bonitu žadatele jsou tedy větší.“

Půjčíme vám, ale…

Investor pokukující po zahraniční nemovitosti může vzít zavděk také onu již zmíněnou americkou hypotéku. Jedná se technicky vzato o neúčelový úvěr, u něhož nemusí nijak dokládat, na co půjčené peníze vynaloží.

Zní to zdánlivě skvěle, že? Jenže samozřejmě i zde je háček. „Výhodou tohoto typu úvěru je flexibilita, avšak je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou oproti klasickým účelovým hypotékám. Rovněž je zapotřebí více vlastních zdrojů, protože LTV u americké hypotéky bývá obvykle maximálně do 70 procent hodnoty nemovitosti,“ popisuje Majer.

Poslední možností, jak financovat nákup zahraniční nemovitosti, pak je sjednání hypotéky přímo tam, kde se daný objekt nachází. Tedy u nějakého cizího bankovního domu.

Proces vyřizování takového hypotečního úvěru je podobný jako v ČR. Avšak s tím rozdílem, že je potřeba zahraniční bance prokázat, že má člověk k dané zemi určitou vazbu – tedy typicky že v ní například bydlí nebo tam dlouhodobě pracuje. Také je nutné počítat s nižším poměrem mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Takže namísto standardních 80 procent v Česku (při nákupu nemovitosti nacházející se v tuzemsku) může ukazatel LTV poměrně klesnout.

„Další odlišností je úroková sazba hypotéky. Ta může být v zahraničí vyšší než u českých bank, nebo naopak výhodnější – v závislosti na konkrétní zemi a nabídce banky. Rovněž je třeba počítat s více papírováním a nutností úředních překladů všech dokumentů, což může proces výrazně prodloužit. Navíc mohou existovat další poplatky a odlišné podmínky úvěru, například vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky,“ zdůrazňuje Majer.

Najít apartmán generující zisk není jen tak

Jak je z výše uvedeného patrné, vyměnit pražský byt za apartmán někde na jihu Evropy sice nezní na první pohled vůbec špatně, zafinancovat takový nákup – zvláště pokud se člověk musí spolehnout na banku – a následně z něj také profitovat už ale může být o poznání těžší. S čímž ostatně souhlasí i ředitel realitní kanceláře RE/MAX Alfa Jan Zachystal.

„V minulosti jsme se často setkávali s poptávkou nákupu bytu na následný pronájem. Klienti předpokládali, že si tím vylepší vlastní příjem. Postupně ale přichází na to, že to není vždy jednoduché, že takových nabídek je mnoho a najít apartmán, který opravdu bude generovat zisk, je velmi složité. Proto se poptávka nyní často soustředí na nemovitost pro vlastní potřeby,“ přiznává.

Naštěstí podle něj existuje řada nových, ne tak častých destinací, kde i investiční nemovitosti smysl dávají. Jedná se například o Dubaj ve Spojených arabských emirátech nebo již několikrát uváděnou Albánii. „Zejména druhá zmíněná má v tuto dobu velmi zajímavý budoucí potenciál,“ uzavírá Zachystal.