Investice do nákupu vlastního bytu se zatím vyplatí
V posledních týdnech jsme byli svědky prakticky v každém deníku titulků: Ceny porostou, kupte si byt! Poslední chvíle na nákup levných bytů. Hypotéky zdraží, kdo včas nekoupí, prohloupí! Je tomu však opravdu tak? V podstatě lze souhlasit - možná s malým ale.
Ti, kdo si před třemi až pěti lety koupili nové bydlení, dnes z oken svých bytů jásají. Aby ne, kdyby byt kupovali dnes, přišel by je možná až na dvojnásobek. Průměrné ceny se ještě před dvěma lety pohybovaly kolem 25 tisíc korun za metr čtverečný. Těm už však je opravdu konec. Ceny pod 40 tisíc korun za metr čtverečný v nových developerských projektech prakticky nenajdete.
Zhodnocení investice.
Trh s byty však stále roste. Byty se hojně prodávají, přestože ceny jdou nahoru - nebo možná právě proto. Je to taková jednoduchá školní rovnice. Zdražují vstupy, protože na trhu je velká poptávka. Lidé chtějí kupovat byty, a proto rostou ceny stavebního materiálu a prací i pozemků, kterých ubývá. K tomu roste DPH. Lidé nakupují kvůli obavě z růstu cen a dělají dobře. Není totiž jediný důvod se domnívat, že tomu bude v nejbližších letech jinak - byť zhodnocení investice již třeba nebude na jásání, ale jen na pousmání (viz Stálý růst).
Polsko a Varšava.
Důvodem zvyšování cen nemovitostí je také přibližování cenové úrovni ostatních zemí Evropské unie (viz Zatím pod evropskou cenou). Nejrychleji se rozvíjejícím trhem ve střední Evropě je polský a na něm samozřejmě Varšava. Například průměrná doba pro individuální prodej bytu tam v roce 2006 klesla na dva týdny. Pozemky ve Varšavě jsou velmi drahé kvůli malému množství uvolněnému k výstavbě. Průměrná cena bytu se pohybuje podobně jako v Praze mezi 32 až 42 tisíci korunami za metr čtverečný. Specifikem Varšavy je, že v ní žije pouze pět procent obyvatel země, přičemž evropský průměr se u hlavních měst pohybuje mezi deseti až patnácti procenty. Díky dříve silnému agrárnímu polskému venkovu však dnes stále více obyvatel hledá příležitosti v hlavním městě, které se proto stalo jedním z nejrychleji se rozvíjejících v celé EU. Lze tedy očekávat, že Varšavu čeká v nejbližším desetiletí boom, jehož součástí bude i razantní růst cen nemovitostí.
Situace Bratislavy.
Takový růst nečeká Bratislavu, což vyplývá z mnohem menšího trhu i velikosti města a jeho absorpčních kapacit. Bratislava však v současnosti zažívá na slovenské poměry relativně velký růst. A to díky uvolnění trhu, který dlouhá léta stagnoval, nízké ceně pozemků, poměrně nekonkurenčnímu prostředí i jednotnému DPH. Specifikem města jsou panelová sídliště (Petržalka je největším sídlištěm ve střední Evropě), což s sebou nese snahu části obyvatel přestěhovat se do nového bydlení. Svoji roli sehrává i silná regionální diferenciace Slovenska - západní regiony jsou mnohem rozvinutější než východní. Na východním a středním Slovensku je téměř životním stylem mladší generace odejít za prací do Anglie, Čech nebo do Bratislavy. Tento příliv obyvatel samozřejmě výrazně ovlivňuje ceny tržních nájmů a ty zase růst poptávky po novém bydlení. Průměrná cena bytu v Bratislavě činí v současnosti zhruba 50 tisíc slovenských korun za metr čtverečný (tedy asi 40 tisíc českých).
Mnichov.
V Mnichově trh spíše stagnuje. Cena bytu se tam pohybuje nad dvěma tisíci eur za metr čtverečný. Luxusní byt však může v bavorské metropoli bez problémů být až za 4,5 tisíce eur za metr čtverečný. Situace v Mnichově je poznamenána dlouholetým kontinuálním vývojem, během něhož nenastaly zásadní otřesy typu komunistického znárodňování a následné restituce. Trh s nemovitostmi je v Mnichově možné považovat za stabilní a nelze předpokládat jeho razantní růst či pokles.
Levné financování.
Samozřejmě že v ČR nejsou mzdy jako v EU, ale střední Evropa se k ní přibližuje nejen v nich, ale i v cenách nemovitostí a v chování trhu. V EU obecně roste trh s nemovitostmi a ČR se bude pravděpodobně ubírat stejnou cestou.
V ČR lze pořídit nejlevnější hypotéku v EU. A spojení rostoucích reálných mezd a nejlevnějších hypoték nemůže dlouhodobě přinést nic jiného než růst trhu s nemovitostmi. Je to logický odraz ekonomického růstu a kupní síly obyvatel. Hypoteční banka očekávala za rok 2007 čtyřicetiprocentní růst trhu a její letošní odhad činí deset procent. Negativně se projeví zdražení nové výstavby i to, že silné sedmdesáté ročníky pomalu vystřílí prach. Navíc se očekává zvyšování sazeb centrální banky, které následně přinese i zdražování hypoték. Růst se tedy očekává nižší. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů sice rostou a doba extrémně levných hypoték skončila, ale ekonomice se daří a jasným signálem je i trh s nemovitostmi.
Fenomén současnosti.
Téma budoucí ceny pronájmů je na samostatný článek. Mírný pokles cen nájmů asi opravdu lze očekávat. Nákup bytu jako investice do budoucnosti s tím, že bude pronajat, je typicky ekonomickým aktivem (na rozdíl od situace, kdy v bytě bydlím), a to i v případě, že pronájem nezaplatí celou částku hypoteční splátky.
Nákup bytu kvůli jeho prodeji za několik let zůstane pro nejbližší dobu výhodný. Byť už ne natolik jako dnešní prodej bytu pořízeného před pěti lety. I v této oblasti se trh poměrně rychle vyvíjí. Investování do nákupu nových bytů se pozvolna stává fenoménem současnosti.
Ekonomická poezie.
Zajímavé je, že trh takto pravděpodobně reaguje na sílící poptávku po „rozumných“ nájmech. Například jde o alternativu pro vysokoškoláky oproti nekvalitním kolejím nebo po ukončení studií, popřípadě o zájem o nájmy ze strany slovenských sousedů. Tyto okolnosti spolu s poměrně silným růstem cen bytů a nízkými úrokovými sazbami znemožňujícími rozumně zhodnotit finance v bankách vytvářejí takřka učebnicový příklad růstu trhu s byty. Trh razantně nastartovaly nízké sazby hypoték a teď jej živí poptávka. Tu tlačí kupředu zvyšující se životní úroveň, která se pro změnu zvyšuje díky rostoucí spotřebě, což žene ekonomiku vpřed. A pak že ekonomice chybí poezie.
Začátek skryté poptávky.
Rizikem se zdá být to, zda se podaří zahájit skrytou poptávku. Tu však netvoří stabilní skupina obyvatel. Je to dynamicky se vyvíjející a měnící fenomén, který absorbuje stále další potenciální klienty, kteří si nový byt zatím nemohou dovolit, a zároveň vyčleňuje ty, jimž se životní situace natolik zlepšila, že již na hypotéky dosáhnou. Kromě jistého „vnitřního koloběhu“ této skryté poptávky existují samozřejmě i externí vlivy. Především rostoucí životní úroveň a růst mezd s nabídkou delších lhůt na splacení hypoték, které redukují skupinu zájemců o byty, jež na ně nedosáhne. A umožňují vznik skupiny takzvané „nízkoprahové poptávky“, tedy zájemců, kteří na byty dosáhnou jen velmi obtížně. Tato skupina poroste, i když zatím zdaleka nedosáhne „nízkoprahovosti“ vyskytující se na trhu s nemovitostmi v USA. Nakonec právě krize těchto sociálně přizpůsobených hypoték rezonovala tento rok na burzách celého světa.
Co z toho plyne?
Vraťme se však do ČR. Je pravděpodobné, že pro růst trhu v následujících letech bude nastartování skryté poptávky nutné. Zatím se to však zdá být přinejmenším nejisté. Růst cen pozemků, stavebního materiálu, prací, hypotečních úroků i DPH rozevírá nůžky ve srovnání s růstem mezd. To je moje ale ze začátku článku.
Uvedené trendy jsou zřejmé a pokusil jsem se je nastínit. Lze i usuzovat, že každý, kdo dnes koupí nemovitost, se vyhne zítřejším vyšším cenám. Růst cen nebude pravděpodobně již tak dramatický, nicméně nastane.
Jednoduše řečeno, investice do vlastního bydlení není pouhou frází. I když používáme nový byt pouze k bydlení, jeho hodnota roste. Co tedy říct na závěr? Co takhle zvolat ve shodě s posledními novinovými titulky: Kupujte! Honit se nemusíte, ale pospěšte si!
Graf:
Stálý růst
Investice do stavebnictví v ČR v letech 2002-2007 (v miliardách korun)
0 50 100 150 200 250 300 350
2002 226,272
2003 249,267
2004 278,207
2005 290,672
2006 320,867
Do června 2007 170,649
Pramen: Český statistický úřad
Tabulka:
Zatím pod evropskou cenou
Cena bytu v Praze a Brně vzhledem k jiným evropským velkoměstům (v %)
Praha Brno
Berlín 87,3 73,3
Vídeň 81,9 67,8
Hamburk 70,8 59,5
Řím 45,5 38,2
Madrid 26,2 22
Paříž 23,5 19,8
Pramen: ČNB - Zpráva o finanční stabilitě, data převzala European Council of Real Estate Professions
