Potřebujeme peníze, ne budovy

Největší evropské banky vlastní nemovitosti vhodné k prodeji za 63 miliard eur

Zaměstnanci centrály italské banky UniCredit docházeli do práce do historické budovy Broggi v centru Milána. Na stejné adrese budou pracovat i nadále. Jen s tím rozdílem, že si finanční instituce tyto prostory bude pronajímat. UniCredit je další v řadě evropských bank, které zvyšují objem peněžních prostředků prodejem realitních portfolií. Banky tím významně ovlivňují dění na realitním trhu. Například v centru Londýna jsou největším nájemcem kanceláří. Jestli lze něco nyní tvrdit s jistotou, pak to, že budoucnost bankovního sektoru v západní Evropě je nejistá. A tomu odpovídá i chování bank na trhu s nemovitostmi. Mnohé finanční instituce propouštějí a omezují nároky na velikost kanceláří. Ve světovém finančním centru – v Londýně – se banky již o administrativní plochy neperou. V londýnské City poklesl v minulém roce zájem o pronájem kanceláří o čtyřicet procent, mezi bankovními subjekty to bylo dokonce téměř o sedmdesát procent.

Londýn ztrácí Mezi evropskými bankami jsou nejoblíbenějšími destinacemi Londýn, Brusel, Paříž, Moskva a Frankfurt. Na těchto pět měst, jak vyplývá z oficiálních statistik, připadá 66 procent všech nájemních transakcí uzavřených finančními domy v posledním čtvrtletí 2007 a v prvním čtvrtletí 2008. Londýn v hledáčku bank ztrácí. V centru města si během dvanácti měsíců do října loňského roku pronajaly o 69 procent kanceláří méně. To se samozřejmě projevilo na klesajících nájmech. Nájemné zlevnilo o více než čtyři procenta.
Menší poptávka po pronájmu kancelářských prostor v bankovním sektoru je patrná napříč téměř celou Evropou. Města jako Londýn, Brusel, Moskva nebo Madrid charakterizují klesající nájmy; pokud rostou, tak jen nepatrně. Největší odolnost proti dopadům finanční krize vykazují bankovní centra Paříže a Frankfurtu. V Paříži si banky nově pronajaly během roku do října 2008 o 110 procent více administrativních prostor. I přes značný zájem ale nájemné kleslo. V centru města meziročně o 4,4 procenta. Tento pokles cen byl způsoben především tím, že se banky zaměřovaly na levnější a okrajové části, kam kvůli nižším nákladům přesunuly své zázemí.

Zájem o Česko V České republice je situace odlišná, trh kancelářských prostor a zájem bank o pronájmy je doposud stabilní. Poptávka vloni narostla oproti roku 2007 dokonce o 230 procent. „Český trh zatím propad poptávky ze strany bankovních institucí nezaznamenal, zvláště díky dvěma velkým transakcím z první poloviny roku 2008. V posledním čtvrtletí loňského roku jsme sice zaregistrovali pár pozastavených poptávek na částečnou relokaci či expanzi, nicméně další transakce pokračují bez omezení,” říká Radka Novak, vedoucí komerčních pronájmů v pražské kanceláři Cushman & Wakefield. „V České republice se v listopadu nárůst nájemného zaznamenaný v průběhu prvních tří čtvrtletí roku 2008 zastavil, ale pokles hladiny nájmů jsme doposud nezaznamenali,“ dodává.
Praha se společně s Budapeští řadí mezi města, ve kterých byly banky v posledním období na realitním trhu značně aktivní. Celkový očekávaný objem nájemních transakcí v roce 2008 dosáhne v České republice 250 tisíc metrů čtverečních, na třetině z toho se podílel právě finanční sektor. Realitní odborníci předpokládají, že banky v západní Evropě budou k otázce nákladů na pracovní místa daleko citlivější než dříve. Je proto pravděpodobné, že některé finanční domy přesunou část svých služeb kvůli úsporám do střední Evropy. A těžit by z toho mohly především ty státy, které jsou již členy EU, tedy Česká republika a Slovensko.

Na prodej Finanční krize je důvodem, proč se banky stále více uchylují k navýšení kapitálu prostřednictvím prodeje svých nemovitostí, jež si pak zpětně pronajmou. Ze studie European Banking Briefing od poradenské firmy Cushman & Wakefield vyplývá, že 43 vedoucích evropských bankovních domů vlastní nemovitosti a pozemky vhodné k prodeji v celkové hodnotě 63 miliard eur. Největší banky v České republice, které ještě neprovedly konsolidaci nemovitostního portfolia, vlastní většinou hned několik budov. Z tohoto důvodu je prodej a zpětný pronájem poměrně komplikovaný. Radka Novak k tomu říká: „Banky upřednostňují sestěhování do jedné větší budovy a prodej celého svého portfolia jednomu kupci naráz, než odprodej jednotlivých budov několika kupcům. Absolvují tak složitý prodejní proces jen jedenkrát.“
Společnost Cushman & Wakefield předpokládá, že významné evropské banky se budou do budoucna svých realit zbavovat. Španělské ústavy BBVA a Banco Sabadell či belgická banka Fortis procházejí v současné době procesem, který směřuje k prodeji většiny vlastněných nemovitostních portfolií. Ke stejnému rozhodnutí dospěla také italská UniCredit Bank. Ta sestavila ze svých nemovitostí v Itálii fond, do kterého začlenila i milánské ústředí. Následně prodala 62procentní podíl v tomto fondu. Banka plánuje, že v únoru zpeněží ještě dalších pět procent fondu. Nemovitosti si zpětně pronajme na osmnáct let. Finanční poradce, společnost Merrill Lynch, předpokládá, že evropské banky budou vyžadovat k upevnění kapitálu minimálně dalších 73 miliard eur. A nemovitosti jim mohou k zajištění peněz podstatně pomoci.
Matthew Stone, vedoucí oddělení pronájmu kancelářských prostor Cushman & Wakefield v regionu EMEA (Evropa, Střední východ a Afrika – pozn. red.), poznamenává: „Většina evropských bank v současné době potřebuje navýšit hotovostní rezervy a obvyklé cesty navyšování majetku či dostupnost cizích zdrojů jsou nyní neefektivní a nákladné. Prodej nemovitostí a jejich zpětný pronájem v posledním období vzrůstá a tento způsob navyšování majetku u bank má vysoký potenciál.“

Volné kanceláře Nejen konsolidace nutí banky k aktivitě na realitním trhu. Centre for Economics and Business Research odhaduje, že jen v Londýně v loňském roce přišlo v bankách o zaměstnání 28 tisíc lidí a dalších 34 tisíc jich ztratí práci letos. Banky se zbavují nadbytečných prostor. V londýnské City se koncem loňského roku pohyboval podíl volných administrativních ploch kolem 5,5 procenta. Dle mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle by se tento ukazatel mohl vyšplhat až na dvanáct procent. Právě kvůli očekávanému propouštění. Realitní odborníci ale tvrdí, že situace není tak vážná jako v 90. letech, v době boomu dot.com, kdy banky a další společnosti plánovaly rozsáhlou expanzi a najímaly si dodatečné metry kanceláří, které po splasknutí bubliny musely udat na trhu. V uplynulých letech přistupovaly finanční domy k pracovním místům daleko obezřetněji.

Tabulka:
Banky a nemovitosti Realitní portfolia některých evropských bank Banka Země Hodnota portfolia (v mld. eur)
UniCredit Itálie 6,8
Royal Bank of Scotland Velká Británie 6,3
Intesa Sanpaolo Itálie 4,3
BNP Paribas Francie 4,1
HSBC Velká Británie 3,8
Credit Suisse Švýcarsko 2,9
BBVA Španělsko 2,7
UBS Švýcarsko 2,5
Société Générale Francie 2,2
ING Bank Nizozemsko 2,1
Pramen: Cushman & Wakefield

SITUACE
- Evropské banky si zvyšují cash prodejem realitních portfolií a prostory si následně pronajímají.
- Nejoblíbenějšími destinacemi jsou Londýn, Brusel, Paříž, Moskva a Frankfurt.
- Banky však v poslední době propouštějí a mají menší nároky na velikost kanceláří, což snižuje poptávku a vedu k poklesu cen.
- V České republice je zatím trh kancelářských prostor a zájem bank o pronájmy stabilní.