V Praze se staví mnohem méně bytů než za komunistů. Pražáků je přitom výrazně víc, než se čekalo, takže ceny rozhodně neklesnou.
Pokud kupujete v Praze průměrný byt 3+kk o 75 metrech čtverečních, máte (dle regulí ČNB musíte mít) našetřeno 1,2 milionu a na zbytek si berete hypotéku ve výši 4,8 milionu korun, vychází splátka úvěru na nějakých 19 tisíc korun měsíčně. Dalších 30 let. To si ještě může rodina s dvěma pražskými platy dovolit. Kdyby se rozhodla byt si pronajímat, nijak zvlášť by si nepomohla.
Nájem se dnes v metropoli pohybuje kolem 300 korun za metr čtvereční, stále proto ještě platí logika minulých let, že mezi splátkou hypotéky a činží není zásadní rozdíl. V okamžiku, kdy ale stoupne úroková sazba třeba na 3,5 procenta (což se sice nyní může zdát nereálné, ale vzpomeňme na dobu před pěti lety, kdy jsme bez rozpaků kývali na 4,5 procenta), už bude hypotéka při současných cenách bytů nad síly běžného smrtelníka. Vyšplhala by se nad 60 procent disponibilních příjmů, a to není pro žádnou domácnost dlouhodobě únosné.
Takový scénář se dá s celkem slušnou pravděpodobností očekávat. Pomalu bychom se totiž měli začít smiřovat s tím, že nastavená cenová hladina u bytů, která v Praze atakuje 90 tisíc za metr čtvereční a kterou obecně považujeme za zpovykanou, prostě je a bude novou realitou. Realitou, kterou ještě umocňuje skutečnost, že se nestaví. „Ceny bytů v metropoli dlouhodobě klesat nebudou a je potřeba se na to připravit. Na trhu nastal posun a nová situace se stává normálem. Město může podpořit to, že ceny dál výrazně neporostou, pokud zprůchodní povolovací procesy. Poměrně efektivním řešením by byla i eliminace stavebních uzávěr na velkých rozvojových územích,“ říká Pavel Kliment, partner poradenské společnosti KPMG.
Situace má ještě jeden, dosud vcelku opomíjený rozměr. Hlavní město je už dlouho magnetem pro „přespolní“, kteří nefigurují v oficiálních statistikách trvale hlášeného obyvatelstva, avšak přesto trh s bydlením silně ovlivňují. Ceny nemovitostí v Praze patrně nijak zvlášť nadhodnocené nejsou, a pokud stoupnou úrokové sazby, lidé si přestanou brát hypotéky tak nějak přirozeně, protože i jim (natožpak bankám) bude jasné, že je prostě neuplatí. V zásadě se tak ale může stát to, co si pamětníci ještě mohou vybavit z dob socialismu, kdy i komunistům došlo, že mají na krku bytovou krizi. A začali hlava nehlava mydlit jedno sídliště za druhým. V tomto ohledu je historie poučná, snad je ale neopakovatelná.
Horší než za komančů
„Při vysvětlování růstu cen a tlaku na straně poptávky se opomíná skutečnost, že po roce 2005 začala silná generace 70. let dorůstat do věku, kdy má dostudováno, má stabilní příjmy, zakládá rodiny a neodvratně musí řešit svoje bydlení,“ říká demograf a expert na realitní trh Martin Červinka. Pro tuto generaci alespoň trochu normální trh s byty fungoval jen zhruba mezi roky 2004 až 2008. Pak přišla krize a velká část silné generace kvůli ekonomické nejistotě koupi bytu odložila. Aktivně ji začala řešit až po roce 2012… „A v této chvíli přichází zejména v Praze vzhledem ke všem dalším okolnostem zcela nelogický útlum nabídky, způsobený především různými administrativními a politickými překážkami,“ podotýká Červinka.
Pro srovnání vyhledal čísla z dob socialismu. V šedesátých letech se v Praze projevila naplno bytová krize, na kterou stát musel reagovat. Mezi lety 1965 až 1980 se v Praze postavilo 110 tisíc bytů. V roce 1970 čítala silná poválečná generace ve věku 20 až 39 let v Praze 300 tisíc osob. Ještě více bytů – 125 tisíc – se postavilo mezi lety 1975 a 1990, kdy skupina 20 až 39letých poskočila na 355 tisíc. V kontrastu s tím tristně vyznívají porevoluční čísla – v roce 2010 bylo v Praze ve věku 20 až 39 let více než 400 tisíc lidí, ale bytů bude i při optimistických odhadech do budoucna dokončeno jen 75 tisíc mezi roky 2005 a 2020. „Právě potřeby silné generace ze 70. a 80. let vytvářejí klíčový tlak na straně poptávky a ženou při nedostatečné nabídce ceny nájmů, nových i starých bytů vzhůru,“ je přesvědčen Červinka. Během patnácti let reálného kapitalismu, kdy se výstavba bytů stala postupně doménou jen soukromých firem, se postavila jen o málo více než polovina bytů, co za stejné období za socialismu.
Je nás víc
Strategický plán Prahy počítá s tím, že by se v hlavním městě mělo stavět zhruba šest tisíc bytů ročně, aby nenastal jejich nedostatek. Jenomže ani to se v posledních letech neděje. Sdružení pro architekturu a rozvoj spočetlo, že od roku 2010, kdy se povolování bytů velmi zpomalilo, povolí stavební úřady v průměru ročně jen 3500 bytů. Pokud by povolování tímto tempem pokračovalo i nadále, bude v Praze v roce 2030 chybět kolem 50 tisíc bytů. A to vycházíme z potřeby spočítané pro 1,26 milionu obyvatel, kteří tu jsou dnes oficiálně přihlášeni k pobytu. Jenomže existují důvody, proč se domnívat, že v Praze žije ve skutečnosti mnohem víc lidí.
50 tisíc migrantů. Hypotéku letos refinancuje rekordní počet Čechů
Třeba v Bratislavě už vědí, že se na údaje ze statického úřadu nemohou příliš spoléhat. Z analýzy dat SIM karet mobilních telefonů společnost Market Locator zjistila, že v hlavním městě Slovenska přespává 666 tisíc lidí, statistický úřad přitom eviduje 422 tisíc lidí. Turisté nebyli započítáni. Je možné, že se něco podobného odehrává v Praze – alespoň by tomu napovídala data z malého „vzorku“ Prahy. Například na sídlišti Chodov je v noci podle analýz tuzemského operátora o 30 procent víc lidí, než je přihlášeno k trvalému pobytu. Tomu by odpovídal i počet pracovních příležitostí. „Na území Prahy se nachází přibližně 930 tisíc pracovních příležitostí, ekonomicky aktivních by mělo být zhruba 670 tisíc Pražanů. Tedy 260 tisíc buď jezdí do Prahy pracovat každý den, nebo tu bydlí, ale nemá tu trvalý pobyt,“ říká Červinka.
Suma sumárum, je nás patrně víc. A jelikož je metropole ekonomickým motorem země, další lidé se sem budou chtít nastěhovat. Není proto důvod myslet si, že se problém s bydlením nějak sám vyřeší, zvlášť když politici sypou písek do soukolí. Po období levné privatizace městských bytů následované surfováním na vlně zeleného aktivismu budou muset pražští politici řešit dostupné bydlení. A ne jen pro sociální případy, ale i pro učitele, hasiče, policajty a sestřičky.
Dále čtěte:
