Praha plná ležáků

V hlavním městě zůstávají tisíce neprodaných bytů

Celý podtitul: V hlavním městě zůstávají tisíce neprodaných bytů, přesto developeři plánují další výstavbu

Pražským developerům se nedaří prodat zhruba tři tisíce bytů, které v metropoli vznikly v posledních dvou letech. Realitní analytici odhadují, že v nich mají „uloženo“ nejméně deset miliard korun, jež pak firmám chybějí na splácení úvěrů nebo rozvoj dalších projektů. Přestože se developeři tímto způsobem dostali do nezáviděníhodné situace, se slevami zatím otálejí. „Řada dnes dokončených a dosud neprodaných bytových projektů se stavěla za předkrizových podmínek. Stavební náklady měly nastaveny dobu boomu, takže snížení cen na úroveň očekávanou dnešními kupci není úplně jednoduché,“ podotýká Markéta Míková z poradenské společnosti King Sturge.

Trumfneme starší

Na odbyt půjdou spíše byty, které developeři teprve chystají. Letos zahájili výstavbu asi tří tisíc nových bytů, v příštím roce chce nové projekty spustit většina velkých hráčů, mezi nimi Ekospol, Central Group, Finep nebo Crestyl. Plánují postavit ve větším množství projektů několik stovek nových bytů. V naprosté většině jde o společnosti, které své projekty financují z vlastních zdrojů. Jejich výhodou je totiž skutečnost, že ceny bytů, které hodlají uvést na trh, se odvíjejí od nové situace. „Kromě toho, že tito developeři zohlednili snížení cen stavebních prací, také snížili své marže,“ vysvětluje analytik King Sturge Ondřej Novotný. Jejich byty budou v některých případech až o desítky procent levnější než zmíněné „neprodejné ležáky“. Například firma M&K Development chce v projektu Čakovický park nabídnout byty za ceny, které začínají na 37,5 tisíce korun za metr čtvereční.
„Oproti loňskému roku pozorujeme v segmentu levnějšího bydlení zvýšený zájem o nové byty. Důvodem je relativní dostupnost nových projektů,“ tvrdí Jan Zachystal, makléř realitní společnosti RE/MAX Alfa, a potvrzuje tak nový trend.
Volné byty naproti tomu stále zůstávají například v žižkovském projektu Central Park společnosti CP Praha, který byl zkolaudován už v minulém roce. Developer sice na jaře některé byty zlevnil až o patnáct procent, ale navzdory tomu si dvě třetiny luxusních bytů, jejichž průměrné ceny se nyní pohybují kolem sta tisíc korun za metr čtvereční, své majitele nenašly. Podobně je tomu i ve vinohradské Rezidenci Korunní společnosti Sekyra Group, kde se ceny bytů pohybují na podobné úrovni. Kolaudace 270 bytů zde proběhla před měsícem, ale ve většině bytů se po setmění nesvítí a na webových stránkách projektu jich developer stále nabízí 135, tedy přesně polovinu.
Ladem ale nezůstávají jen dražší byty, prodávat se nedaří ani některé z těch standardních. Špatně jsou na tom zejména ty, které leží v neatraktivních a složitě dostupných lokalitách, a byty v málo promyšlených projektech. „Problémy mají hlavně předimenzované byty. Vedle vysoké ceny jsou jejich největší nevýhodou právě nepraktické dispozice, zbytečně velké chodby, zádveří a podobně. To znamená zbytečné metry navíc, které nelze prakticky využít a jež kupující v dnešní době odmítá zaplatit,“ tvrdí Evžen Korec, ředitel developerské společnosti Ekospol. Díky značnému množství bytů na trhu si lidé dlouho a pečlivě vybírají. „Kupující dnes nelitují času, osobně a i opakovaně navštíví větší počet nemovitostí a vzájemně posuzují jejich interiérové řešení, úroveň standardů, koncept celého projektu a samozřejmě cenu,“ říká Novotný. Ti, kdo na bydlení nespěchají, dávají přednost nájmům s vyhlídkou výhodnější koupě v budoucnu.

Vybíraví klienti

Developeři připravující nové projekty vědí, že klienti dnes vyžadují vyšší standard než v době boomu, a musejí se tomu přizpůsobit. „Díky zlevnění stavebních prací a materiálů jsme výrazně rozšířili výběr standardního vybavení,“ říká Korec. Klienti často požadují byty na míru, kde mohou uplatňovat svá individuální přání. Obvykle vyžadují například posunutí příček nebo si chtějí sami vybrat vanu či umyvadlo.V projektu Čakovický park bude firma M&K Development nabízet „flexibilní“ byty. To znamená, že u vybraných bytů je možné libovolně měnit dispozice bytů, aniž by si za to jejich majitelé museli připlácet. „Například bytová jednotka 2+KK (P) může mít vlastní pracovnu. Další variantou jsou byty označené 2 (3)+KK, kde je možné změnit dispozici z dvoupokojové na třípokojovou,“ popisuje David Smola, obchodní ředitel firmy M&K Development. Jinde developeři vycházejí vstříc klientům, kteří chtějí šetřit náklady za provoz bytů. „Zavádíme v tomto směru některé novinky. Například ve čtvrté fázi projektu Botanica jsme nainstalovali na střechy domů solární panely pro ohřev užitkové vody,“ popisuje Ondřej Svatoň, marketingový ředitel společnosti Skanska.
Developeři si nové projekty netroufají umístit do špatně dostupných a vybavených lokalit, jako tomu bylo dříve. „Dvě třetiny respondentů se v našich průzkumech shodly, že pokud není v blízkosti bydlení zastávka městské hromadné dopravy, přestávají o nákupu uvažovat,“ tvrdí Petra Kopecká, mluvčí developerské společnosti Finep. Další developeři se snaží lokalitu „vylepšit“ budováním školek a sportovišť nebo vysazováním stromů a keřů v okolí. Nejčastěji budou stavět ve čtvrté, deváté a desáté městské části.
Možnost výrazněji se přizpůsobovat novým požadavkům klientů ale zůstává pro zájemce dosti omezená. „Příprava i realizace projektů trvá dlouho. Mnozí developeři je navíc plánovali v jiných podmínkách, a nyní už nemohou projekt změnit. Nepomáhají jim v tom ani banky, které často nejsou schopny změnu na trhu akceptovat,“ tvrdí Jiří Pácal, ředitel realitní společnosti Central Europe Holding.

Vítězí komornost

Při zběžném pohledu na nově plánované projekty to vypadá, že v Praze budou v příštím roce vyrůstat především velké obytné soubory. Takový přístup by ovšem znamenal značné riziko, protože se dnes špatně prodávají. „Jde spíše o marketing, snahu zaujmout a upozornit na sebe. Ve skutečnosti budou tyto projekty realizovány v několika etapách po mnoho let,“ tvrdí Pácal. Obvykle se projekt na několik fází dělí v případě, že má sto a více bytů. Například Finep nyní začíná nabízet 46 bytů, které postaví ve třetí etapě projektu Bytový park Prosek. Důvodem jsou i požadavky bank, které trvají na 30 procentech předpronájmů ještě před prvním výkopem. Ti, kdo nemají vlastní kapitál, musejí proto být ve svých plánech skromnější. Existují ovšem developeři, kteří tento trend narušují a berou si větší sousta. Jedním z nich je izraelská společnost Sidi, která od jiného developera, společnosti Sekyra Group, koupila projekt Byty Malešice. Po dokončení bude mít celkem šest stovek bytů, přičemž v první etapě jich firma postaví 290. Stavět začíná právě nyní. Dalším příkladem odvážného developera může být již zmíněný M&K Development. Jeho Čakovický park bude mít přibližně pět set bytů. „Během první etapy vznikne 274 bytových jednotek,“ popisuje situaci obchodní ředitel Smola, který si myslí, že s prodejem nebudou mít problémy, protože krizi nevnímají tak silně. „Stále zaznamenáváme poptávku po dostupném bydlení ze strany úspěšných třicátníků, kteří již založili nebo vážně uvažují o založení rodiny,“ tvrdí.

Otevřené možnosti

Většina developerů sází na růst poptávky i z dalších důvodů. Zpravidla spoléhají na to, že kvůli poklesu výstavby bude na trhu s výjimkou „ležáků“ nedostatek volných bytů. Část z nich navíc věří, že by se do jisté míry mohla opakovat situace z roku 2007, kdy lidé nakupovali byty kvůli plánovanému zvýšení DPH. „Očekávám, že kvůli blížícímu se sjednocení DPH se klienti budou chtít předzásobit,“ myslí si Korec z Ekospolu, podle něhož daňová sazba, která začne platit v roce 2012, může ceny bytů zvednout až o devět procentních bodů. Dalším stimulem by se podle developerů mohla stát pokračující deregulace nájemného v Praze. „Řada lidí, kteří dnes žijí ve zvýhodněném regulovaném nájmu, si s postupující deregulací uvědomí, že se jim vyplatí spíše splácet hypotéku a investovat do vlastního než platit tržní nájemné deset a více tisíc měsíčně,“ předpokládá Korec. Optimismus s developery ale nesdílí Jiří Pácal z Central Europe Holdingu. „Zásoba bytů, které jsou dnes k mání v hlavním městě nebo se nyní dostavují, stačí na rok a půl,“ myslí si. „Změnilo se navíc chování a počty kupujících. Mladí lidé dnes méně touží po vlastnictví a také jich významně ubylo. Rovněž je méně těch, kteří do bytů investovali s vidinou výnosů,“ dodává Pácal. Ještě více prý budou developerům konkurovat starší byty, které na trhu vždy převládaly. U nových projektů hraje totiž nyní svou roli nejistota dokončení v očekávaném čase. Vítězně z tohoto souboje mohou starší byty vycházet i proto, že lidé mnohem více dbají na poměr ceny a kvality. „Často se nacházejí v atraktivních lokalitách a přitom mají zajímavé ceny. Je to mimo jiné i díky tomu, že nejsou zatíženy desetiprocentní daní z přidané hodnoty,“ doplňuje Novotný. Část developerů se proto raději drží při zemi a nechává si otevřené možnosti. O konkrétních plánech často nechtějí mluvit. Například společnost Skanska bude mít začátkem roku v nabídce 500 bytů a domů. V průběhu roku pak chce na trh umístit zhruba 250 bytů v dalších etapách již zavedených projektů a sto bytů v jednom novém. „V portfoliu máme připravené další projekty, podle tržní situace můžeme začít prodávat i jednou tolik zmíněných bytů a domů,“ uzavírá Ondřej Svatoň, marketingový ředitel Skansky.