Reklama slibuje víc, než mohou banky splnit
V posledních týdnech se zdá, že nejdostupnější věcí na světě je byt. Respektive hypotéka jako cesta k němu. Hypoteční banky se předhánějí, která přijde s výhodnějšími úvěry nebo lepšími podmínkami. Během dvou měsíců srazily úroky téměř o dva procentní body. Jenže klienty, kteří uvěřili, že na hypotéku dosáhnou i s průměrnými nebo mírně nadprůměrnými příjmy, čeká zklamání. Byty jsou příliš drahé vzhledem k příjmům a okruh lidí, kteří si mohou dovolit bydlení s hypotékou, se rozšířil jen nepatrně. Průměrný příjem rodin se nyní pohybuje těsně nad sedmnácti tisíci korunami. To je podle statistik jen o několik stokorun více než čisté výdaje. Na bydlení v novém bytě, který nelze pořídit pod milion korun, by přitom zájemci potřebovali obvykle 300 tisíc korun v hotovosti a na splátky několik tisíc korun měsíčně. A dokonce – u nových bytů, kde se splátky dotují státním příspěvkem, mohou mít snížené úroky i kontraproduktivní efekt! Výše příspěvku závisí na úrokových sazbách a s jejich snížením klesá. Například lidé, kteří si sjednali hypotéku minulý rok, tak mohli získat stejné, nebo dokonce výhodnější podmínky. Ke konci roku, kdy se úrokové sazby pohybovaly kolem osmi procent, jim státní příspěvek snížil výsledný úrok ke čtyřem procentům. Pokud jim banka přidělila k hypotéce průměrný úrok, který vloni byl 8,8 procenta, dostali se čtyřprocentním státním příspěvkem na 4,8 procenta. Ke stejné částce se lze u nových bytů dostat i v současnosti. Průměrný úrok, který nyní banky uvádějí, se pohybuje kolem 6,8 procenta a státní příspěvek ho letos snižuje o dva procentní body. Pokud se úroveň sazeb už nesníží, bude podle nynějších pravidel příští rok příspěvek pouze jednoprocentní. Kdyby sazby dále klesaly a v průměru za celý rok spadly pod šest procent, bude dokonce nulový. U starších bytů, kde se státní příspěvek nevyplácí, jsou nižší úrokové sazby nesporným přínosem. Po zlevnění hypoték o dva procentní body se například dvacetiletá splátka bytu za milion snižuje z dřívějších zhruba devíti na necelých osm tisíc korun měsíčně. Velké oči. Zástupci hypotečních bank přiznávají, že se kolem levnějších úvěrů vytvořila nadnesená očekávání. Sami odhadují, že se ani letos počet jejich klientů nijak enormně nezvýší. „Rozdíl mezi cenami nových bytů a průměrnými příjmy obyvatel je stále příliš velký, konstatuje i ředitelka odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Daniela Grabmüllerová. Dostupnost bydlení se přitom v posledních letech spíše snižovala. Jestliže se ještě v roce 1990 dal metr čtvereční nového bytu pořídit za průměrnou měsíční hrubou mzdu, nyní cena za metr tento plat o třetinu převyšuje. V Česku se zatím z hypoték financuje jen malé procento bytů. V porovnání s hrubým domácím produktem dosahuje objem poskytnutých hypotečních úvěrů pouhých 0,95 procenta. V západní Evropě je tento podíl výrazně jiný. Například v Dánsku, Holandsku nebo ve Velké Británii přesahuje 50 procent. Za dobu, co se hypotéky v České republice poskytují, tedy od roku 1995, banky uzavřely přes třicet tisíc smluv, z toho polovinu se státním příspěvkem. Největší nárůst zaznamenaly vloni, kdy se celkem sjednalo 10 237 smluv. Hypoteční úvěry nabízí v České republice celkem devět subjektů. V nejbližší době se však tento počet změní. Československá obchodní banka přestane nabízet tyto služby pod vlastním jménem a veškeré aktivity spojené s hypotékami předá Českomoravské hypoteční bance, kterou získala při loňském převzetí IPB. Na trhu hypotečních úvěrů se s největší pravděpodobností objeví dva nováčci. Prvním z nich je Union banka, která již s Českou národní bankou jedná o licenci. Druhým bude zřejmě Citibank. Týdeník EURO získal informace, že se na hypotéky připravuje, žádost o licenci však dosud nepodala. Kšandy s opaskem. České banky jsou při poskytování úvěrů více než opatrné. Jistí se na všech stranách a zájemce o hypotéku může získat pocit, že ho banka předem podezírá, že jí nebude úvěr splácet. Hypotéku dostane až poté, co doloží příjmy minimálně za dva roky zpět, musí ručit celou nemovitostí včetně pozemku, i když si bere úvěr jen na část stavby. Některé banky vyžadují, aby budoucí majitel hypotéky uzavřel životní pojištění. Povinné pojištění nemovitosti si musí zřídit jen u pojišťovny, kterou vybrala banka, a v její prospěch musí například u České spořitelny tuto pojist–ku vinkulovat. Ve všech bankách si klient vyřizuje všechny doklady sám. Příkladem ne zrovna vstřícného přístupu k zákazníkům jsou sankce za nedodržené termíny. I když nelze například rychlost zápisu zástavy na katastrálním úřadu ovlivnit, banky mohou zpoždění tvrdě pokutovat. Vůči zájemcům, kteří se blíží důchodovému věku, jsou banky velmi rezervované. Pokud jsou ochotné se o úvěru bavit, žádají obvykle pěti nebo maximálně desetiletou dobu splácení. Německá pohoda. V zahraničí jsou podmínky mnohem vlídnější. Jakým způsobem lze získat hypotéku v sousedním Německu, vysvětlila týdeníku EURO Daniela Hermannová z Bamberku: „S manželem máme něco přes deset let do důchodu, i přesto jsme získali hypotéku na 30 let. Oba pracujeme manuálně, já na půl úvazku. Čistý měsíční příjem lehce přesahuje pět tisíc marek. Za nájem v osmdesátimetrovém bytě jsme platili necelých tisíc marek. Většina lidí okolo nás má ale vlastní bydlení, proto jsme se o hypotéku začali zajímat také. Manželé měli v té době formou stavebního spoření našetřeno dvacet tisíc marek. Ve stavební spořitelně jim podle příjmů spočítali, že si mohou dovolit koupit nemovitost v maximálně čtvrtmilionové hodnotě. Nový podkrovní byt o 70 metrech čtverečních nakonec Hermannovy stál 202 tisíc marek. „Banka zařídila půjčku ze stavebního spoření i hypotéku, my jsme pouze zaplatili jedno procento notáři a půldruhého procenta za zápis do registru. Státu jsme uhradili třiapůlprocentní daň z pořízení nemovitosti a byt je náš, tvrdí Daniela Hermannová. Měsíční splátka hypotečního úvěru a půjčky stavebního spoření dělá zhruba 1200 marek, za energie platí rodina necelých čtyři sta marek. To zajímavé však teprve přichází: stát přispívá na každý nový byt pěti tisíci markami ročně po dobu osmi let. Navíc na každé nezaopatřené dítě žijící v bytě dostanou rodiče dalších 1500 marek ročně. „Platíme prakticky stejně, jako když jsme žili v nájemním bytě, ale splácíme si vlastní. Zaměstnavatel nám dává 75 marek měsíčně jako nenávratnou půjčku na bydlení a ještě přidává každý měsíc 26 marek jako příspěvek na stavební spoření. V bance žádné problémy nebyly, jediným kritériem pro získání hypotéky a úvěru ze stavebního spoření je čistý příjem, věk nehrál žádnou roli, uzavírá Hermannová. Tajemná bonita. Naše hypoteční ústavy kromě příjmů bedlivě zkoumají i další okolnosti. Takzvaná bonita klienta je rozhodující pro to, jaký úrok banka zájemci nabídne. Přesněji, zda mu jako vysoce bonitnímu klientovi, jenž má nadstandardní příjmy nebo má v bance tučný účet, dá avizovanou minimální úrokovou sazbu. Nebo zda ji oproti úroku nabízenému v prospektech a reklamách o několik desetinek zvýší. Když banky ohlašovaly v květnu a červnu své nové programy, uváděly úroky již od 5,9 procenta. Z údajů o udělovaných sazbách, které později poskytly týdeníku EURO, však vyplývá, že se nabízené úroky týkají jen omezeného okruhu klientů. Obvyklé sazby jsou totiž až o jeden procentní bod vyšší. Banky si poměrně střeží tajemství, jak bonitu posuzují. Zástupci hypotečních bank připouštějí pouze to, že základem je finanční postavení klienta. Většina ústavů však žadatele prověřuje podle řady dalších různých kritérií. Některá jsou téměř kuriózní. Například pro Českomoravskou hypoteční banku je důležité místo, odkud uchazeč o hypotéku pochází. Tedy zda je z oblasti s vysokou nezaměstnaností, nebo naopak z regionu s rozvíjejícím se průmyslem. Přínosem méně atraktivních lokalit však mohou být nízké ceny bytů. Pokud banka půjčuje na nemovitost v místě, kde jsou na trhu relativně levné družstevní byty už za 250 tisíc korun, má zřejmě větší pocit jistoty, že by mohla neplatící rodinu bez větších obtíží vystěhovat. „Významným hlediskem je také stabilita příjmů, typ zaměstnání a interval, jak často ho klient mění. Podle toho, jak velké je riziko, že by klient úvěr nesplácel, navýší se úrok o takzvanou rizikovou přirážku, vysvětluje vrchní ředitel kanceláře Českomoravské hypoteční banky (ČMHB) František Pavelka. Tím pádem klientovi vychází vyšší nebo nižší úroková sazba v porovnání s průměrem. Těžké srovnání. Jestliže pro české banky je jednou z nejdůležitějších informací při jednání o přidělení úvěru výše příjmů, v Anglii žadatel tento údaj vůbec uvádět nemusí. „Úvěr může dostat i student. Postup bank navíc hlídá instituce Financial Services Authority, což je jakýsi ombudsman, který střeží práva zákazníků, tvrdí Paula Newmanová z GE Capital Bank (GECB). „S trochou nadsázky lze tvrdit, že hypotéku si ve Velké Británii pořizují všichni, vyjma dvou skupin obyvatel. Jednou z nich jsou sociálně slabí občané, druhou pak nejvyšší příjmové skupiny, které se na hypotéky dívají skrz prsty, dodává. Daniela Grabmüllerová z ministerstva pro místní rozvoj tvrdí, že český hypoteční trh zatím ušel relativně krátkou cestu. Situaci v Česku nelze proto zcela srovnávat s vyspělými státy. „Základní problém České republiky, který není odstranitelný žádným zázračným opatřením, je rozdíl v průměrném příjmu a v ceně nového bydlení. To je daň za předchozí poválečný vývoj, který se ubíral jiným směrem než v západní Evropě, říká Grabmüllerová. Další pokles se nečeká. Úrokové sazby hypoték kulminovaly v roce 1998, kdy v průměru dosáhly 13,6 procenta. V březnu letošního roku spadly na 7,44 procentního bodu a pokles v dalších měsících pokračoval. Snižování úroků je pro klienta pochopitelně pozitivní událostí, neboť úvěr prodražují. Od roku 1998 lze však podle zákona snížit daňový základ majitele hypotéky o částku zaplacenou na úrocích úvěru. Úrokové sazby, za které banky na českém hypotečním trhu nabízejí úvěry, jsou srovnatelné se světem. Například v Německu jsou nejnižší sazby těsně pod pětiprocentní hranicí a běžně kolísají mezi pěti až šesti procentními body. „V zemích západní Evropy, kde je inflace 1,5 až dvě procenta, se pohybují úroky z hypotečních úvěrů kolem šesti procent. To znamená, že dosahují přibližně trojnásobné hodnoty, než je inflace. V našem prostředí, kde je inflace kolem čtyř procent a hypoteční úroky šest nebo sedm procent, jsou v tomto ohledu naše podmínky výrazně příznivější, tvrdí Grabmüllerová. Ani představitelé bank neočekávají, že by se současné úrokové sazby mohly v dohledné době ještě snížit. „Nejsem příliš optimistický, co se týká nějakého dalšího poklesu. Spíše očekáváme trend mírně rostoucích sazeb, soudí vedoucí hypotečního úvěrování GE Capital Bank Libor Ostatek. Hrátky kolem podpory. Výše státních příspěvků, kterými se dotují úroky hypoték u nových bytů, je přímo závislá na hodnotě průměrné úrokové sazby. Pokud je v běžném roce nad hranicí deseti procent, státní dotace pro následující rok je čtyřprocentní. Podpora klesá o jeden procentní bod s každým procentním snížením průměrné úrokové sazby. Pokud tato hladina klesne pod úroveň šesti procent, bude státní příspěvek v následujícím roce nulový. Státní rozpočet by tak mohl v porovnání s předchozími roky ušetřit několik stovek milionů korun. Představitelé hypotečních bank by rádi státní úspory využili na rozšíření příspěvku. Jejich návrhy však zatím nepadly na úrodnou půdu. „Pokud jsou dnes poskytovány úvěry za šest a půl nebo sedm procent, tak by mně osobně v tuto chvíli zvyšování státního příspěvku připadalo skoro jako mrhání prostředky daňových poplatníků, soudí ředitelka odboru ministerstva pro místní rozvoj Daniela Grabmüllerová. Zcela jiný názor na problematiku státního příspěvku zastává František Pavelka z Českomoravské hypoteční banky. „Je zcela ostudné, že ministerstvo a vláda pod záminkou poklesu úrokových sazeb z hypotečních úvěrů odmítá návrh na vyšší podporu i při nižších úrokových sazbách, říká rozhořčeně. Doposud stát formou finanční podpory vyplatil zhruba jednu miliardu korun. I díky ní se pořídilo více než patnáct tisíc nových bytů. Pro řadu klientů je překvapením, že výši státní podpory nemají jistou po celou dobu splácení hypotéky, ale jen pro období, na které mají sjednánu platnost úrokové sazby, tak zvanou fixaci úroku. Při vyřizování hypotečního úvěru si totiž klient zvolí, jak dlouho chce mít fixováno úrokové zatížení, které je aktuální v době podpisu smlouvy. Na českém trhu je obvyklá doba jednoho, dvou nebo pěti let. Pokud si tedy člověk v roce 1996 vzal hypotéku s pětiletou pevnou sazbou, měl do letošního roku jistotu čtyřprocentního státního příspěvku. Teď mu však fixace i podpora končí a začíná vyjednávání o úrokovém zatížení na další dobu. Podle toho, jak dlouhé období pevných úroků si vybere, bude mít zaručenou státní podporu v současné výši, to jest dvou procentních bodů. Problém počátečního vkladu. Průměrná doba, která ve Velké Británii uběhne od výběru nemovitosti po její zaplacení prostřednictvím hypotečního úvěru, je sedm týdnů. Klient navíc může hradit hypotékou sto procent ceny nemovitosti. To zatím nenabízí žádná z českých bank. Podle tuzemské právní úpravy jsou banky povinny, pokud hypotéky financují prostřednictvím hypotečních zástavních listů, požadovat od zákazníka akontaci ve výši minimálně 30 procent z ceny nemovitosti. Pokud však úvěry kryjí z jiných zdrojů, jsou ochotné půjčit až devadesát procent potřebné částky. Tyto případy jsou ovšem spíše výjimkou stejně jako nabídka na stoprocentní hypotéku. Na ni by zájemce musel dát bance do zástavy další nemovitost. Problém počátečního vkladu je bolestný zejména pro mladé rodiny. Finanční poradci často doporučují kombinaci hypotéky se stavebním spořením. Pokud by však zájemce nechtěl kromě hypotéky splácet ještě úvěr ze stavebního spoření, musí svou touhu o novém bydlení odložit a nejprve vydatně spořit. Na akontaci ve výši 300 tisíc by to bylo zhruba 4,5 tisíce měsíčně, a to po dobu pěti let. V souvislosti s problémem počátečních vkladů se už delší dobu diskutuje o státní podpoře akontace. Ministerstvo pro místní rozvoj navrhuje pro mladé rodiny půjčku až do výše dvou set tisíc korun, a to s velmi nízkou úrokovou sazbou. Ředitelka Grabmüllerová věří, že její úřad prosadí tuto podporu ještě letos. Další letošní novinkou má být státní příspěvek k hypotékám i na starší nemovitosti. „Trh starších bytů je pro mladé lidi, ale nejen pro ně, potenciálně zajímavý. Ceny jsou výrazně nižší a navíc jich je na realitním trhu nabízeno opravdu hodně. Navrhujeme tuto podporu zacílit na mladé lidi do věkové hranice 30 nebo 35 let, říká ředitelka Grabmüllerová.
