Pražské Trojmezí: Díl III.

23. 7. 2012

Vlastníci pozemků, město a občanská sdružení se opět střetávají nad budoucností stohektarového území

Kolem Botiče pobíhá zhruba třicítka žáků z blízké základky. Když budou mít štěstí, uvidí ledňáčka, který žije ve vysokých březích potoka. Osmáky ale více než vzácný pták zajímá, kdo koho „ položí na lopatky“. Polovina z nich představuje občany, kteří se snaží zabránit druhé skupině – developerům, aby okolí potoka zastavěla byty.

Dovednosti získané při hře se jim snad jednou budou hodit, doufá Renata Chmelová, která organizuje pro základní školy ze sídlišť v okolí pražského Trojmezí vzdělávací program.

Hra má žákům vštípit, že nejsou ovce bez vlivu na své okolí, a naučit je hledat kompromis při střetu zájmů občanů a investorů na jednom území.

Pokud se ale plány PPF Real Estate na výstavbu projektu Veřejný park Trojmezí uskuteční, přestane tam děti vodit. Nerada by jim tak brzy brala iluze.

Osudové Trojmezí „Irituje mě, že projekt výstavby dalšího sídliště nazývá PPF parkem,“ říká šéfka Koalice Troj– mezí. Reaguje na líbivou prezentaci, kterou před dvěma týdny představila realitní odnož silné tuzemské finanční skupiny novinářům. Renatě Chmelové bylo jasné, že Trojmezí je obrovská developerská příležitost. A že když před dvěma roky donutila občanská sdružení politiky vzdát se plánu na zástavbu stohektarového volného území obklopeného sídlišti na území tří městských částí, vyhrála bitvu, ne válku. Tak brzy ale další kolo nečekala. Chmelová není žádná zelená fanatička, která by se přivazovala ke stromům, ani agilní matka šesti dětí a se sedmým na cestě, která jen tak mimochodem zvládá boj s velkou korporací. Bývalá manažerka v informačních technologiích spojila svůj osud s Trojmezím před čtyřmi lety, když se přestěhovala do domku v Záběhlicích těsně sousedícím s přírodním parkem.

Když zjistila, že uměle neudržovaná lokalita, která ji okouzlila, má padnout ve prospěch dalšího novodobého panelákova, byla na mateřské dovolené. Tohle jim prostě nemůže projít, rozhodla se a rozpoutala akci, které se zalekli i ostřílení pražští šíbři. Během 14 dnů se jí spolu s dalšími nadšenci podařilo sesbírat pod petici za zachování zeleného Trojmezí 16 tisíc podpisů, se kterými vyrazila na pražské zastupitelstvo. To přesto odsouhlasilo pořízení změny územního plánu, která by z velké části proměnila nezastavitelné území na stavební parcely.

K jejímu velkému rozčarování nebylo ani takové množství podpisů pro politickou reprezentaci zavazující. Naštěstí se blížily volby a Česká televize vyzvala občany, aby natočili krátký spot, pokud se v jejich okolí děje něco alarmujícího. Video Renaty Chmelové zabralo a televize přijela o Trojmezí natočit reportáž.

Územní trhací kalendář „Územní plán je pro developery něco jako trhací kalendář, který se jim přizpůsobí. Tady ten pozemek získal nový majitel a hned byl v konceptu nového plánu navržen jako stavební parcela,“ říká Chmelová a ukazuje na pár roztomilých domků v miniaturní zahrádkářské kolonii na okraji Trojmezí.

Z tohoto místa je možné udělat si obrázek o tom, proč je pražské Trojmezí pro developery natolik magické, že je neodradí ani masivní odpor iniciativ, ani status přírodního parku, který zatím chrání velkou část území před ytongovou kultivací.

Trojmezí není nikde přesně definováno, vlastně ani jeho přesná výměra. Vžitý název se odvozuje zřejmě od toho, že se v tomto území střetávají tři městské části – Praha 10, Praha 11 a Praha 15. Neodolal mu ani Michal Viewegh ve své gangsterce Mafie v Praze, kterou napsal s novinářem Jaroslavem Kmentou.

„Dva a půl milionu nezastavěných metrů.

Umíš si to vůbec představit? Víš, jaký balvánky nám tam utíkají? Proč to Trojmezí není pořád podepsaný? Desítka a patnáctka na to dávno kejvly,“ plísní Mord (pražský kmotr Roman Janoušek v knize zkřížený s bývalým radním Prahy 10 Tomášem Hrdličkou) starostu Prahy 11 Müllera. Známé pražské postavičky se v Trojmezí angažovaly i v realitě.

Posezení u Langmajera V roce 2009 vlivný radní Prahy 10 Tomáš Hrdlička, dnes označovaný za jednoho z hlavních představitelů paralelní struktury ovládající za éry Pavla Béma město a veřejné zakázky, prosazoval, aby zastupitelé desítky posvětili rozhodnutí rady o zařazení pražského Trojmezí mezi tzv. celoměstsky významné změny územního plánu. Přesvědčivě vysvětloval, že je nutné, aby se lokalita konečně začala řešit koncepčně a učinila se přítrž salámové metodě, kdy developeři z okrajů území ukrajují plochy a mění je na stavební.

Hrdličkovi lze přičíst k dobru, že se od té doby už žádné další dílčí změny územního plánu, kvůli nimž vyrostly na okrajích území například nový obytný soubor Kulatý Chodovec nebo Sluneční vršek, neprošly. Brzy se ale ukázalo, že pohnutky politiků byly úplně jiné než deklarované zachování Trojmezí jako zázemí pro rekreaci a oddych obyvatelů sídlišť Spořilov, Záběhlice, Košík, Zahradní město či Chodov. Na internetové stránky Prahy 10 totiž někdo přiložil i mapku. Z té bylo naprosto zřejmé, že nejde o zelenou, nýbrž o červenou barvu, která by umožnila území zahustit stovkami či spíše tisícovkami bytů.

V tu chvíli byl skutečný záměr venku, což aktivovalo občanská sdružení a rozzuřilo Renatu Chmelovou. Přestože na magistrátu nedokázaly iniciativy rozjetý vlak zastavit, politici nechtěli ztratit tvář a přizvali je do komise, která řeší budoucnost Trojmezí.

Tam ale zástupci občanů zjistili, že toho asi příliš nezmohou. Na prvním jednání komise se dozvěděli, že by jim politici klidně dokázali sehnat během pár dní sto tisíc podpisů pro vymístění cikánů z republiky. Když přišli na jednání komise podruhé, radní města pro územní rozvoj Martin Langmajer u sebe v kanceláři familiárně popíjel červené víno a pokuřoval doutníky se zástupci developerských firem, které měly v lokalitě pozemky nebo zájmy. Pro členy komise už u stolu místo nezbylo.

Přestože domluva zněla, že město nechá zpracovat odborné studie, včetně dopravní, na dalších schůzkách předkládal radní jen návrhy zpracované developery. Ten poslední z roku 2010 dokonce obsahoval kompletní zástavbu území v katastru Prahy 10 a 15, kterým procházejí meandry Botiče a neudržovaný vzrostlý sad přezdívaný Třešňovka. Velké pole na území Prahy 11, které se jeví z hlediska zástavby potenciálně nejlogičtější a nejméně devastující, zůstalo prázdné. Pole je dnes v majetku PPF. Ta tehdy na jednání chyběla, pozemky totiž ještě nevlastnila.

Angličan nad Prahou V roce 2004 létal nad Prahou ve vrtulníku světoznámý architekt Norman Foster, který začal pro Miloše Červenku malovat první studie zástavby Trojmezí. Bývalý realitní magnát roky skupoval parcely v Trojmezí od původních majitelů a zceloval je do rozsáhlých ploch.

Nedařilo se mu přesvědčit jednoho z původních majitelů – rodinu Jaroslava Kubeše vlastnící třicet hektarů. Úspěšnější byla developerská společnost Finep, která se dohodla na společném postupu. Červenka nekoupil ani třešňový sad, za který majitel podle něho požadoval naprosto přemrštěnou cenu. Společnost Orco se za ně nezdráhala zaplatit 450 korun za metr čtvereční a koupila 17,5 hektaru.

Finep, Orco a PPF, která v Trojmezí vlastní zhruba 45 hektarů, jsou dnes jednoznačně největšími zájmovými skupinami v lokalitě. Červenka totiž o svoje pracně získané parcely nakonec přišel právě ve prospěch PPF. Převedl je na ni v prosinci roku 2010 v rámci narovnání obchodních vztahů. To už bylo rozhodnuto. Koalici Trojmezí se totiž podařilo získat granty, proniknout do médií a před volbami uspořádat profesionální informační kampaň Trojmezí – zeleň, nebo beton?

Odpor potenciálních voličů začal být tak silný, že se politici lekli a změnu územního plánu jako jeden muž pohřbili. Primátor Bohuslav Svoboda dokonce v otázkách Václava Moravce prohlásil, že odstoupí, pokud se jeden metr čtvereční Trojmezí změní na stavební, a že město pozemky vykoupí.

Nová taktika Nyní se ukazuje, že se Praha aktuálně nic vykupovat nechystá. Zjistila totiž, že na to nemá. Město obeslalo loni v říjnu všechny vlastníky pozemků – je jich 27 – aby stanovili cenu, za kterou jsou ochotni prodat. „Požadavky jsou vysoké a nerespektují cenu za zeleň a ornou půdu na trhu obvyklou. Majitelé chtějí v průměru zhruba 2,2 tisíce korun za metr, což činí při ploše Trojmezí 963 206 metrů čtverečních více než dvě miliardy korun,“ říká radní pro majetek Alexandra Udženija. Město se proto bude snažit s vlastníky dohodnout a zároveň neopakovat chybu svých předchůdců, kteří podcenili občanská sdružení. „Během několika měsíců by mělo dojít ke vzájemnému konsenzu, aby se problematika Trojmezí vyřešila,“ domnívá se radní.

Minulý týden se pod záštitou akciové společnosti města Rozvojové projekty Praha, která by měla vystupovat v roli mediátora, sešli poprvé největší majitelé pozemků a představitelé občanských sdružení „u jednoho stolu“.

Tentokrát je to ale jinak než za radního Langmajera. PPF Real Estate totiž volí odlišnou taktiku. Pro své projekty si chce naklonit i veřejnost. Je připravena podílet se v Trojmezí na majetkovém vypořádání pozemků ostatních vlastníků a na části z nich se bude podílet na vybudování parku většího než Stromovka. Ovšem investor není žádný filantrop. Aby bylo možné takovou vizi naplnit, chce část území zastavět a z výtěžku bude tento záměr financovat. „Jsme na začátku. Zatím je předčasné uvádět detaily. Základním předpokladem je, že se všichni zúčastnění dohodnou,“ odpovídá zástupce PPF Jan Piskáček na dotaz, na kolik by skupinu záměr vyšel.

I Chmelová uznává, že navržený systém je v patové situaci, kdy město v lokalitě vlastní jen drobky, správný. Ovšem samotný obsah záměru ji nadzvedává ze židle. Nápadně jí totiž připomíná studie, se kterými se setkávala před třemi roky. Když PPF slibuje, že vybuduje veřejný park o celkové ploše 86 hektarů a 70 hektarů pokryje rozumnou zástavbou, účelově manipuluje s plošnými výměrami, tvrdí.

„Developer uvádí, že lokalita Trojmezí má 156 hektarů, ale ve skutečnosti je souvislá nezastavěná plocha v držení soukromých majitelů jen 110 hektarů. Tím vzniká dojem, že zastaví méně než 45 procent lokality, ale ve skutečnosti zastaví zhruba 65 procent. Pokud odečteme všechny plochy, které nepotřebují vůbec žádný zásah či jsou ve vlastnictví města – například Středisko ekologické výchovy

Toulcův dvůr nebo meandry Botiče – mohli by reálně vykoupit a budovat park pouze na 35 hektarech. Z toho je navíc 25 hektarů sad,“ vypočítává Chmelová. Piskáček uznává, že PPF pracuje ve své zatím teoretické vizi i s pozemky ostatních vlastníků. „Tam, kde veřejná prostranství jsou, samozřejmě zůstanou. Přidají se k nim pozemky poskytnuté ze strany investorů, čímž vznikne veřejný park o velikosti zhruba 86 hektarů,“ dodává.

Co je to dostavba?

„Tady chce PPF také budovat park,“ ukazuje Chmelová na Záběhlický zámek se zahradami, který je pro veřejnost uzavřený. Zeť současného majitele, kterému byla nemovitost navrácena v restituci, se ale nechystá budovy, které komerčně pronajímá, zpřístupnit.

Ostatně nikdo s ním o tom nejednal. „Navíc investor taktně pomlčel o tom, že dvě třetiny severní části území Trojmezí, kam umístil vilovou zástavbu a velké sportoviště, má stejně jako dalších jedenáct lokalit v Praze status přírodního parku,“ podotýká Chmelová.

Centrální část s Botičem a jeho meandry je dokonce vedena jako přírodní chráněná památka, což zjednodušeně znamená, že jde o zvlášť chráněné území, do kterého by se nemělo zasahovat. Přírodní park je, laicky řečeno, o něco méně nedotknutelný. Příslušná vyhláška hovoří o stavební uzávěře, podle ní by zde měla být možná jen dostavba existujících sídel. Kudy se asi ubírá myšlení investora, je celkem jasné.

Každopádně tím, kdo závazně rozhoduje o všech aktivitách v přírodních památkách i v přírodních parcích, je příslušný orgán ochrany přírody – v tomto případě magistrátní odbor životního prostředí. Ten už k plánované změně územního plánu za radního Langmajera vydal nesouhlasné stanovisko.

Při pouhém nahlédnutí do mapy Prahy je patrné, že Trojmezí téměř nepřetržitě navazuje na Hostivařský park a představuje jedinečnou příležitost průniku zeleně z okrajového pásu města dovnitř do lidských sídel.

Své představy o podobě území už ostatně dali urbanisté najevo, když ponechali v plánovaném konceptu územního plánu Prahy tuto lokalitu téměř celou zelenou. Jenomže koncept padl a nový radní Tomáš Hudeček začal zpracovávat nový, tzv. metropolitní plán. „O Trojmezí nemám podrobnější informace. Pokud jsem správně informován, probíhají úvodní jednání, nebyl mi dosud představen žádný příklad řešení,“ reaguje Hudeček. Nekoupíte? Oplotíme!

„Neumím si představit, jak by se dalo Trojmezí změnit na stavební parcely. Pokud ano, tak jen opět velmi nestandardním způsobem jako za Langmajera, a to už se snad opakovat nebude,“ říká Miroslav Poche (ČSSD), pražský zastupitel a člen výboru pro územní rozvoj. „Vykupovat? Proč? Ať si to nechají. Kupovali to jako zeleň a spekulovali na to, že jim tam město umožní stavět. Holt to nevyšlo, tak mají zeleň, to byl jejich risk,“ říká na adresu investorů.

„Přestaňme si hrát na to, že je současná podoba Trojmezí park. Je to nepřizpůsobivá oblast. Vy byste tam šla večer s dítětem na procházku?“ kontruje Piskáček.

Investoři se shodují, že na stole jsou nyní čtyři varianty: město nebo občanská sdružení pozemky vykoupí, smění, investoři vypořádají vlastníky a zčásti zafinancují výstavbu veřejného parku nebo zde vlastníci začnou vykonávat svá vlastnická práva.

Tím mají zřejmě na mysli i eventuální oplocení. Oplocení otevřeně avizuje Miroslav Duda, u kterého Orco zastavilo svých 17,5 hektaru Třešňovky. „My jsme několikrát městu nabízeli, ať pozemky smění nebo si je koupí za tisíc korun na metr čtvereční. To je standardní cena zeleně v Praze, na tom trvám. Zřejmě čekají, až si vezmeme jako rukojmí občany a situace se vyhrotí,“ říká.

Už před rokem postavil u Třešňovky závoru a umístil strážné, kteří lidi upozorňovali, že jde o soukromé pozemky, kam nemají přístup. Osmáci by asi zírali, jaký spád může střet zájmů dvou odlišných skupin nabrat. Jenomže tentokrát to není hra. l