Hypotéku je možné předčasně splatit v období konce fixace úrokové sazby. Předčasnou splátku hypotéky v období fixace si banky nechávají bohatě zaplatit. Kolik může klient ušetřit mimořádnou splátkou úvěru v období „obrátky“ fixace úrokové sazby?
Autor: Jakub Stadler
Předčasné splacení hypotéky Hypoteční úvěr bývá sjednáván nejčastěji na 20 až 30 let. V průběhu takto dlouhé doby může dojít k celé řadě změn v rodinných i majetkových poměrech dlužníka a může se vyskytnout nespočet okolností, které povedou k úplnému či částečnému splacení hypotéky před dobou její splatnosti.
Banky umožňují předčasné splacení zdarma vždy, když končí období fixace úrokové sazby. Musí. Když se mění podmínky úvěru a banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu, musí mu dát možnost odejít - a úvěr buď splatit z vlastních zdrojů, nebo z jiného úvěru. Jen několik bank nabízí klientovi možnost splatit bez sankcí část úvěru i v průběhu fixace úrokové sazby.
Rychlost splácení jistiny
Dlouhodobost hypotéky a stále stejná (anuitní) splátka vede k tomu, že z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem (a s tím, jak klesá jistina úvěru) se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky.
Tabulka 1: Splátkový kalendář 1. roku hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 5,63 %| Měsíc splátky | Splátka | Úrok | Úmor |
| 1 | 6 952,50 Kč | 4 691,67 Kč | 2 260,84 Kč |
| 2 | 6 952,50 Kč | 4 681,06 Kč | 2 271,44 Kč |
| 3 | 6 952,50 Kč | 4 670,40 Kč | 2 282,10 Kč |
| 4 | 6 952,50 Kč | 4 659,70 Kč | 2 292,81 Kč |
| 5 | 6 952,50 Kč | 4 648,94 Kč | 2 303,56 Kč |
| 6 | 6 952,50 Kč | 4 638,13 Kč | 2 314,37 Kč |
| 7 | 6 952,50 Kč | 4 627,27 Kč | 2 325,23 Kč |
| 8 | 6 952,50 Kč | 4 616,36 Kč | 2 336,14 Kč |
| 9 | 6 952,50 Kč | 4 605,40 Kč | 2 347,10 Kč |
| 10 | 6 952,50 Kč | 4 594,39 Kč | 2 358,11 Kč |
| 11 | 6 952,50 Kč | 4 583,33 Kč | 2 369,18 Kč |
| 12 | 6 952,50 Kč | 4 572,21 Kč | 2 380,29 Kč |
| Za 12 měsíců | 83 430,00 Kč | 55 588,86 Kč | 27 841,17 Kč |
Za prvních pět let trvání milionové hypotéky sjednané na 20 let s aktuálním průměrným úrokem ve výši 5,63 % činí splátky úvěru v&iac
ute;ce než 83 tis. Kč, přičemž jen necelých 28 tis. Kč putuje na splátku jistiny. Úmor (splátka jistiny) se postupně navyšuje, jak ukazuje Graf 1.
Graf 1: Podíl úroku a úmoru ve splátce hypotéky V dalších „pětiletkách“, budeme-li uvažovat konzervativní pětiletou fixaci úrokové sazby a neměnnou úrokovou sazbu, by došlo ke zvyšování podílu zaplacených úroků na splátce.
Tabulka 2: Splátky úvěru v jednotlivých „pětiletkách“ úrokové fixace
| Splátky úvěru | Zaplacené úroky | Úmor jistiny | |
| 1. pětiletka | 417 150,00 Kč | 260 902,42 Kč | 156 247,83 Kč |
| 2. pětiletka | 417 150,00 Kč | 210 239,97 Kč | 206 910,24 Kč |
| 3. pětiletka | 417 150,00 Kč | 143 150,59 Kč | 273 999,62 Kč |
| 4. pětiletka | 417 150,00 Kč | 54 307,93 Kč | 362 842,35 Kč |
| Celkem za 20 let | 1 668 600,00 Kč | 668 600,91 Kč | 1 000 000,04 Kč |
Poznámka: Úmor jistiny nemůže přesáhnout 1 mil. Kč; rozdíl je způsoben zaokrouhlením
Co provede mimořádná splátka po pětileté fixaci
K mimořádné splátce po prvním období fixace může vést celá řada důvodů. Jedním z nich může být naspoření vlastních prostředků (např. prostřednictvím stavebního spoření), které dlužník nechce nebo nedokáže zhodnotit více, než kolik činí úroková sazba banky (pokud je zhodnotí více - po zahrnutí rizikové marže, nevyplatí se mu uskutečnit mimořádnou splátku, ale prostředky zhodnotit investicí; to je ale téma na samostatný článek).
Více na Hypoindex.cz.
