Staví se málo. Majitelé už stojících budov jsou ochotni vyjednávat o obnovení nájemních smluv s výhodnějšími podmínkami pro nájemce. Poptávku po nových pronájmech táhnou banky. Takové jsou hlavní trendy na tuzemském kancelářském trhu.
Nového významného nájemce, biotechnologickou společnost Genzyme, získala v červnu budova Amazon Court v Praze.
Autor: Crest communications
Výstavba kanceláří v posledních měsících kvůli nestabilní ekonomice vázne. Ani dominantní Praha se během prvního letošního čtvrtletí nedočkala dokončení žádné nové kancelářské budovy. Je tomu tak poprvé od roku 2006. Podle odhadu sdružení poradenských firem Prague Research Forum bude v hlavním městě za celý letošní rok dostavěno kolem 55 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Pokud se odhad sdružení naplní, bude to meziroční propad o 66 procent.
Neodcházejte, upravíme smlouvu
Do pronájmu kancelářských prostor se firmy v současné době příliš nehrnou. Bez nájemců bylo v prvním čtvrtletí v Praze 11,8 procenta kancelářských ploch. Aktuálním trendem na trhu jsou takzvané renegociace, tedy obnovení nájemních smluv stávajících nájemců, ale za nových, často výhodnějších podmínek. „Ty tvořily v minulém roce 33 procent z celkového objemu realizovaných transakcí a lze očekávat, že jejich podíl zůstane i nadále výrazný,“ říká Bert Hesselink, vedoucí oddělení pronájmů v pražské kanceláři DTZ.
K posledním velkým renegociacím došlo v areálu Pekařská 14 - 16 na Praze 5, který vlastní společnost Heitman. Firma ClarioNet prodloužila a rozšířila smlouvu v objektu Pekařská 14, kde má nyní k dispozici 714 metrů čtverečních. Konsolidací prošel další velký nájemce, Adidas, který své kanceláře soustředil do tří pater jedné budovy Pekařská 16 o celkové kapacitě 1747 metrů čtverečních.
„V případě, že se nájemce rozhodne přestěhovat, může si vybírat z pěkné řádky projektů, samozřejmě v závislosti na lokalitě. Pokud se ale aktivní vlastník společně s property managerem snaží pochopit jeho potřeby a vyhovět jim, je velká šance s nájemcem smlouvu prodloužit a udržet ho tak v budově,“ říká Hesselink.
Banky se zotavují
Jedna z dobrých zpráv pro kancelářský trh se týká evropských bank. Ty si od října 2009 do března 2010 pronajaly ve srovnání s předcházejícím půlrokem dvojnásobek kancelářských ploch. Vyplývá to z údajů poradenské společnosti Cushman & Wakefield.
V Česku se banky letos podílejí asi na deseti procentech pronájmů kanceláří. Druhá dvě nejsilnější odvětví z hlediska pronájmu kanceláří jsou informační technologie a telekomunikace. Firmy z těchto dvou oborů si pronajaly shodně po čtrnácti procentech ze všech v Česku pronajatých kanceláří.
Většina nových pronájmů tuzemských bank se týká rozšíření stávajících ploch. Tak tomu bylo například u peněžních ústavů ČSOB a Barclays, které se rozrostly v pražských budovách Avenir a Gemini. Nejnovější transakce se uskutečnila v Brně, kde si Česká spořitelna pronajala dva tisíce metrů čtverečních pro své školicí centrum v Campus Science Parku.
„Další banky, jako například UniCredit nebo Komerční banka, aktuálně hledají projekty, které by jim umožnily konsolidaci do jednoho objektu. Takže se možná již brzy dočkáme objemnějších transakcí,“ předpovídá vedoucí kancelářského týmu v Cushman & Wakefield Radka Novak.
V posledních měsících se podle konzultantské firmy začal prosazovat postup, kdy si banky nechávají budovu postavit na klíč, a pak se stanou jejím vlastníkem. Tento trend je prý zatím zřejmý v Londýně a Paříži, odkud se může šířit dál do zemí s nedostatkem kancelářských ploch nejvyšší kategorie A, který je způsoben zastavením výstavby během světové krize.
Na tuzemském trhu je ale situace jiná. „V Česku tento trend zatím výrazněji nepociťujeme. Řada bank se snaží o konsolidaci svých realitních portfolií, zbavují se nepotřebných nemovitostí a stěhují se do pronajatých prostor,” popisuje Novak.
Zájem je o to nejlepší **
Realitní obchody uzavřené v prvních třech měsících letošního roku dokládají zájem o nejkvalitnější komerční nemovitosti i v méně atraktivních lokalitách. „Zájem byl také o starší nemovitosti, u nichž klesla cenová hladina na zajímavou úroveň. Novou skupinu obchodů tvořily nákupy starších komerčních nemovitostí za účelem jejich přestavby,“ říká analytik společnosti King Sturge Dušan Šťastník.
Majitele letos změnilo například sídlo koncernu Nestlé v Praze-Modřanech, které od developera Sekyra Group koupila skupina CPI Group. Zaplatila za ně 22 milionů eur. Stejný investor koupil síť obchodů společnosti Betonstav za 18 milionů eur. Ze starších nemovitostí patří mezi významné obchody prvního čtvrtletí nákup pražské budovy České typografie.
O významnou transakci se postarala rakouská společnost Hypo Real Invest, která za 17,5 milionu eur koupila devadesátiprocentní podíl v kancelářské budově Cetelem v projektu Anděl City v Praze na Smíchově. Prodávajícím byla firma AC Offices Klicperova, která je vlastněna společnostmi ze skupiny UBM. „Oblast Smíchov – Anděl dále zůstane strategickou kancelářskou lokalitou s historicky i současnými vynikajícími tržními výsledky,“ komentovala obchod Katarina Turňová, agentka investičního týmu CB Richard Ellis, která byla při transakci poradcem společnosti Hypo Real Invest.
Plocha moderních kanceláří v Česku se bude v příštích letech rozšiřovat. Developerská společnost Skanska Property Czech Republic například plánuje začít ještě letos stavět v Praze na Pankráci kancelářskou budovu City Green Court. Projekt firma nedávno koupila od developera ECM Real Estate Investments za zhruba dvě stě milionů korun. Stavba má nabídnout 15 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Zahájení projektu je plánováno na konec letošního roku, dokončení na první pololetí roku 2012.
Novou kancelářskou budovu chce postavit v Praze na Palmovce developerská společnost Metrostav. Stavět hodlá začít v příštím roce a kolaudovat v prosinci 2012. Hrubá podlažní plocha nové budovy bude 17 tisíc metrů čtverečních.
