Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů nemá nic společného s oživením nové výstavby
Americké problémy na hypotečním trhu mají jen malý a nepřímý vliv na chování subjektů na českém trhu. Má to několik příčin.
Pouze třetina
Za prvé, český trh je výrazně menší než americký, a proto je poptávka po hypotékách předem daná počtem žadatelů o ně. Ze zhruba pěti milionů výdělečně činných pouze třetina dosahuje příjmů, které jsou třeba na financování vlastního bydlení a na splácení vysokých závazků. Z nich má většina bydlení vyřešené. Na hypotéku ve výši 1,5 milionu korun dosáhne jen malé procento žadatelů – většina z nich to vyřešila v předchozích pěti letech. Za druhé, na další rozvoj hypotečního trhu bude třeba počkat, až doroste skupina obyvatel s aspoň průměrnými příjmy. Za třetí, na realitním trhu se v posledních deseti letech projevilo zvyšování reálných příjmů obyvatel, snižování úrokových sazeb bank i jejich nároků na bonitu. To umožnilo většímu počtu žadatelů říct si o vyšší částky. Za čtvrté, negativně se projevil prudký růst cen nových i starých bytů. Nevycházel však z nákladů, ale pouze reagoval na zvýšenou poptávku.
Skupina neplatičů
Za páté, nepoměr mezi cenou a kvalitou se začne projevovat v bilancích bank se zpožděním. Vznikne významná skupina neplatičů, kteří zjistí, že jim nezbývá na živobytí, protože prakticky veškeré jejich příjmy půjdou na splátky a na další náklady na bydlení. Jedním z dopadů bude vyšší rozvodovost, osobní bankroty či prodeje domů a bytů pod cenou. To – za šesté – vrátí na trh mnoho nemovitostí. V důsledku počtu rozestavených, dokončených a dosud neprodaných projektů nebude třeba zahajovat další bytovou výstavbu. To není pro developery dobrá zpráva. Za sedmé, v ČR je dostatek bytů na počet obyvatel. Jsme na tom podobně jako Rakousko či Německo. Máme však špatnou skladbu domácností. Příliš jednočlenných – rozvedení, vdovy a vdovci, samostatně žijící – zbytečně blokuje mnoho bytů.
Za osmé, problémem je i špatná vlastnická struktura nemovitostí. Ničíme klasické nájemní bydlení, čímž nutíme zájemce pouze ke koupi. Podvazuje to mobilitu a naopak váže rodinné peníze, kterých se pak nedostává na děti, volnočasové aktivity, kvalitnější stravování či životní styl. Za deváté, snahu o vlastní bydlení podporovala masivní kampaň developerů, bank, spořitelen a různých finančních poradců, kteří považovali byt za investici. Ta však má spíše něco přinášet než brát. Za desáté, investice do bydlení je dlouhodobou záležitostí. Televizi si lze koupit kdykoli, koupě bytu je mnohem složitější. Není to investice pro každého. Jak však řešit vlastní bydlení na trhu, na němž chybí jeden z důležitých segmentů – nájemní bydlení?
Přerozdělování fixace
Současný pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů nemá nic společného se snahou oživit skomírající novou výstavbu nebo s podporou developerů. Jen se bude přerozdělovat na mezibankovním trhu pětiletá fixace z roku 2005, kdy byly úrokové sazby nejnižší (viz od Poklesu k růstu). Ta končí desítkám tisíc klientů, a proto budou hledat toho, kdo nabídne nejlepší podmínky. Ty však budou mnohem horší než původní. To opět zasáhne do příjmů domácností. Banky sice nyní snižují sazby, ale ty oproti původním budou výrazně růst.
Letošní obrat bank se nebude týkat hypoték na nově pořizované domy a byty, ale většinou na refinancování starých. Nastane přerozdělování trhu. Podobně tomu bude i v následujících letech. Desítky tisíc hypoték znamenají desítky miliard korun, které někdo získá. A někdo si je udrží, někdo ztratí. Ani v budoucnu nelze předpokládat výrazné snižování úrokových sazeb. Bude-li stát muset emitovat stále nové dluhopisy, nebude už prakticky nikdo, kdo by je kupoval. To přinese jen vyšší úročení – nabídka převýší poptávku. Proč by potom měly banky půjčovat rizikovým klientům levněji než nakupovat státní dluhopisy?
Box:
Několik údajů
Průměrné mzdy vzrostly od roku 2000 zhruba o 70 procent.
V letech 2000 až 2008 bylo dokončeno 120 875 bytů v rodinných domech.
Ve stejném období bylo dokončeno 158 858 bytů v bytových domech.
Od roku 2005 vzrostly realizované ceny bytů o 45 procent.
Graf:
Od poklesu k růstu
Vývoj úrokových sazeb hypoték od ledna 2003 do ledna 2010 (v %)
leden 2003 červenec 2003 leden 2004 červenec 2004 leden 2005 červenec 2005 leden 2006 červenec 2006 leden 2007 červenec 2007 leden 2008 červenec 2008 leden 2009 červenec 2009 leden 2010
3,6 4 4,4 4,8 5,2 5,6 6
5,37
Pramen: Fincentrum Hypoindex
