První pražské partnerství. Projekt rozvoje Nádraží Holešovice zadrhává už na startu

Společný projekt pražského dopravního podniku a developerů Borensteina a Samiiho v Holešovicích kazí neprůhledné vlastnictví.

Jde o první pražský PPP projekt. Do společného podniku vloží město své nemovitosti a soukromý investor přispěje kapitálem a know-how. Pražský dopravní podnik před několika dny uzavřel dohodu se společností Nové Holešovice Development na rozvoj zanedbaného okolí stanice metra Nádraží Holešovice, které je zároveň jednou z největších dosud nevyužitých rozvojových zón na lince metra C. Podobný model spolupráce by chtěl dopravní podnik zopakovat i u jiných stanic metra, včetně připravované linky D. Proto by mělo být důležité, aby první projekt tohoto druhu odolal jakýmkoli pochybnostem a byl zcela transparentní.

To se však o projektu v Holešovicích úplně tvrdit nedá. Z veřejných zdrojů nelze zjistit, kdo je konečným spolumajitelem společnosti Nové Holešovice Development, kterou si pražský dopravní podnik vybral jako partnera pro lukrativní byznys na nejvytíženější pražské lince metra. Společnost Nové Holešovice Development, která vznikla loni na jaře, je spoluvlastněna společností Karlín Group Seven developera Serge Borensteina a jeho dvorního architekta Jana Ludvíka a také neznámou společností Source of Success, jejíž jediný akcionář Stelleri Holding Limited má sídlo na Kypru a z veřejných zdrojů nelze zjistit, kdo ho ovládá.

Týdeník Euro se snažil na tuto otázku získat odpověď jak od dopravního podniku, tak přímo od zástupců společnosti Nové Holešovice Development. Po více než týdnu zaslali zástupci společnosti Karlín Group Seven prohlášení tajemného pražského developera, původem amerického právníka s íránskými kořeny Thomase Samiiho. V něm Samii tvrdí, že jediným akcionářem kyperské společnost Stelleri Holding Limited je společnost SwissIndependent Trustees, která zároveň spravuje svěřenský fond Julia Samii Trust zřízený pro samotného Thomase Samiiho a jeho rodinu. Samii odmítá, že by tato vlastnická struktura byla neprůhledná. „Struktura je transparentní, předložili jsme veškeré požadované detaily. Společnost Stelleri Holding Limited je součástí mého rodinného trustu již několik let a očividně tedy nebyla založena za účelem jakékoliv netransparentnosti,“ napsal Samii týdeníku Euro.

Perský princ

Thomas Samii je trochu záhadná, ale mocná postava pražského nemovitostního trhu. Ačkoli má v Česku trvalé bydliště a těžiště svých podnikatelských aktivit, na veřejnosti až na výjimky nevystupuje. Nebyl přítomen ani na tiskové konferenci, kterou dopravní podnik uspořádal po zaslání dotazů týdeníkem Euro, ačkoliv na místě byli jeho obchodní partneři Serge Borenstein i Jan Ludvík. Samiiho kapitál s největší pravděpodobností pochází z Iránu, kde jeho otec působil v 60. a 70. letech (tedy ještě před islámskou revolucí) jako guvernér centrální banky v Teheránu. Samii se v minulosti podílel například na projektech Finepu v Západním Městě či v Chuchli. V příštích letech se zřejmě zapojí do výstavby nové čtvrti na Smíchově, kam ho kvůli vlastnictví některých nemovitostí v lokalitě přizval Luděk Sekyra, který novou čtvrť staví.

Developer Samii se také v minulosti ocitl na hraně pražského byznysu a politiky. A to když společnost Alkatria, v níž tehdy působil (a stále působí) jako předseda představenstva, koupila v roce 2013 od společnosti Economia dům v Praze na Letné za 140 milionů korun, aby jej vzápětí přeprodala státu za dvojnásobnou částku pro nové sídlo Generálního ředitelství Úřadu práce ČR. V té samé době přitom koupil Samii přes svou společnost Spectrum Realty byt na pražském Zličíně, který záhy pronajal bývalému ministrovi práce a sociálních věcí a tehdejšímu premiérovi Petru Nečasovi (ODS). Nečas si letos v únoru tentýž byt společně se svou ženou Janou Nečasovou (dříve Nagyovou) koupil právě od Samiiho. Samii i Nečas tuto zvláštní transakci nevysvětlili jinak, než že se jednalo o běžné smlouvy.

Odpoutejte se, prosím. Vlak na pražské letiště dojede v roce 2028

Zajímavé je, že společnost Alkatria, která v roce 2013 státu se zajímavým ziskem přeprodala bývalou budovu Economie na Letné, podle údajů z obchodního rejstříku vlastnil přes další společnosti pražský advokát Martin Žižka se svou ženou. Tentýž Žižka, který hraje důležitou roli v příběhu prvního pražského PPP projektu v Holešovicích. Je vlastníkem společnosti Kunitz Capital, která v okolí stanice metra Nádraží Holešovice vlastní několik pozemků. A právě toto vlastnictví rozhodlo o tom, že pražský dopravní podnik uzavře dohodu o budoucím společném podniku zrovna s developery Borensteinem a Samiim, ačkoli jejich přímé propojení na společnost Kunitz Capital není z veřejných zdrojů patrné. Týdeník Euro si proto znovu vyžádal u dopravního podniku a společnosti Karlín Group doklady o skutečných vlastnících společnosti Kunitz Capital. Obdržel „prohlášení o ovládání“, které popisuje, že společnost vlastnící klíčové pozemky v oblasti holešovického nádraží ovládají Borenstein se Samiim. „Kunitz Capital je jen subjekt, který poskytne pozemky. Kdybychom neovládali Kunitz Capital, tak bychom nezajistili, že převede své pozemky na společný podnik,“ argumentuje výkonný ředitel Karlín Group Jan Ludvík.

Žádné nekalosti

V oblasti holešovického nádraží není jediným důležitým hráčem společnost Kunitz Capital vlastněná advokátem Žižkou a ovládaná Borensteinem a Samiim. Jeden z největších pozemků tu majoritně ovládá společnost EP Properties ze stáje EPH Daniela Křetínského (minoritní podíl vlastní Kunitz Capital). Proč si tedy dopravní podnik vybral jako svého partnera právě developery Borensteina a Samiiho a neuzavřel dohodu s Křetínským? Na tuto otázku se těžko odpovídá, jelikož partnera pro společný projekt dopravní podnik nehledal v žádném výběrovém řízení, ale oslovil přímo skutečné vlastníky společnosti Kunitz Capital.

„Zmíněný pozemek spoluvlastníme se společností EP Properties. Součástí našeho spoluvlastnictví je zaprvé opce na dokoupení podílu EP Properties na té nemovitosti, zadruhé máme dohodu o spolupráci a společném postupu, která akceptuje vznik společného projektu s dopravním podnikem,“ uvedl Jan Ludvík z Karlín Group.

Podle vedení dopravního podniku je dohoda s Borensteinem a Samiim pro město výhodná a v řadě ohledů se výrazně odlišuje od původního návrhu společného podniku, na kterém se mimo jiné podílel přerovský advokát Květoslav Hlína, bývalý právní zástupce dopravního podniku a blízký přítel druhého muže hnutí ANO Jaroslava Faltýnka.

„Nejzásadnější změnou je moment, kdy přechází vlastnictví našeho pozemku. Na straně města byla velká obava, že pokud ten společný podnik nevyjde, tak se dopravní podnik velmi obtížně bude dostávat ke svému majetku. Původní návrh smlouvy předpokládal, že pozemek vloží do společného podniku hned na začátku. Nová úprava počítá s tím, že pozemek přejde do společného podniku až v okamžiku, kdy bude pravomocné stavební povolení, tedy bude jasné, že se ta lokalita bude rozvíjet,“ vysvětluje generální ředitel dopravního podniku Petr Witovski. Dopravní podnik tedy prodá pozemek až po změně územního plánu a po vydání povolení, tedy po zhodnocení pozemku. Minimální podíl dopravního podniku na společném podniku se navíc podařilo navýšit z 20 na 25 procent. „Jsme hluboce přesvědčeni o tom, že se tu skutečně nedějí žádné nekalosti, jak se tu někdo snaží prezentovat,“ uvedl ředitel Witovski.

Válka developerů

Dohoda dopravního podniku s Borensteinem a Samiim ještě bude čelit minimálně zkoumání jejího souladu se zákonem ze strany antimonopolního úřadu. Podnět k prošetření dohody, které nepředcházela otevřená soutěž, podala konkurenční developerská skupina CPI druhého nejbohatšího Čecha Radovana Vítka.

Podle generálního ředitele dopravního podniku nebylo výběrové řízení nutné. „Podle právních analýz, které máme k dispozici, jsme přesvědčeni, že vznik společného podniku není předmětem zákona o zadávání veřejných zakázek. Z mého pohledu tam ÚOHS nemá co zjišťovat,“ tvrdí Witovski.

Na základě žádosti magistrátu o dodatečné prověření smlouvy nicméně dopravní podnik zadal vypracování oponentní analýzy. Pokud bude podnik se závěry spokojen, dohoda by podle Witowského mohla být podepsána v řádu týdnů. Během několika měsíců by pak mohl následovat vznik druhého společného podniku, tentokrát na rozvoj okolí stanice metra Roztyly. Dopravní podnik už v této věci podepsal „memorandum o porozumění“ s developerem Radimem Passerem.

Pokud jde o Holešovice, prezident Karlín Group Serge Borenstein uvedl, že v případě podpisu dohody bude ve spolupráci s městem ihned vypsána mezinárodní architektonická soutěž na podobu stanice metra a jejího okolí. Borenstein chce v místě stavět vedle obchodů a kanceláří také studentské koleje či byty pro společné bydlení.

„Domnívám se, že by se teoreticky mohlo začít stavět v horizontu tří let,“ doplnil výkonný ředitel firmy Jan Ludvík. Město v současnosti připravuje územní studii celého brownfieldu mezi stanicemi Nádraží Holešovice a Vltavská, která je nutná pro připravovanou změnu územního plánu. Po ní bude možné z území sejmout stavební uzávěru.

Přečtěte si také:

Po miliardové opravě do haly zatéká. Hlavní nádraží čeká další rekonstrukce

Rekonstrukce haly hlavního nádraží se SŽDC prodražila. Účet je o 127 milionů vyšší

V Praze vznikne nová čtyřkolejná železnice, vlaky budou jezdit rychleji

Pět úseků rychlodráhy vznikne ve zrychleném režimu, stavět se má začít do roku 2025