Vzali jste si úvěr na pořízení nového bydlení? Pak vás budou jistě zajímat daňové úlevy, na které máte ze zákona nárok.
Daňové úlevy při čerpání úvěru
Vzali jste si úvěr na pořízení nového bydlení? Pak vás budou jistě zajímat daňové úlevy, na které máte ze zákona nárok.
Zákon o daních z příjmů umožňuje využít dvě možnosti daňových úlev při financování nového bydlení. Jedná se o pořízení bytových potřeb z úvěru ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru a dále o pořízení bydlení z půjčky poskytnuté zaměstnavatelem.
Úvěr ze stavebního spoření
Při pořízení bytových potřeb z úvěru ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru může poplatník daně z příjmů fyzických osob odečíst úroky zaplacené ve zdaňovacím období od základu daně. Úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně ze všech úvěrů u poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300 tisíc korun. Musí však být splněny následující základní podmínky:
• úvěr je použit na financování bytových potřeb,
• jde o úvěr poskytnutý ze stavebního spoření, hypoteční úvěr poskytnutý bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, snížený o státní příspěvek, popřípadě jde o úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem,
• nejedná se o bytovou výstavbu, údržbu stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví, prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu.
Úvěrem ze stavebního spoření se rozumí úvěr, který poskytuje stavební spořitelna podle podmínek obsažených v zákonu o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (zákon č. 96/1993 Sb., v platném znění). Hypotečním úvěrem se pak rozumí úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, včetně rozestavěné nemovitosti. Nemovitost, která slouží jako zástava, se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, který je součástí Evropského hospodářského prostoru.
Za jiné úvěry poskytnuté stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření se považují například překlenovací úvěry (meziúvěry). Za jiné úvěry poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem lze považovat ty, které jsou určeny na bytové potřeby, a to bez ohledu na to, zda jsou poskytnuty před poskytnutím hypotečního úvěru (takzvané předhypoteční úvěry) nebo současně, případně následně s hypotečním úvěrem (takzvané doplňkové úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být z uzavřených smluv zřejmá souvislost s hypotečním úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou.
Bytovými potřebami pro výše uvedené daňové úlevy se podle zákona o daních z příjmů rozumí:
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna takové stavby,
b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, a dále koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu do vlastnictví,
d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu (např. splacení členského vkladu v bytovém družstvu),
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a dále i údržba nebo změna stavby bytu v nájmu nebo v užívání (bytem ve vlastnictví se rozumí byt, k němuž se právní vztahy řídí zákonem o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.),
f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců, je-li předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba podle písmene a) až h) nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu, lze odpočet úroků (z titulu splácení úvěru) od základu daně z příjmů po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši, např. podle poměru podlahové plochy, nebo lze použít poměr pro uplatnění odpisů nemovitosti do daňových výdajů.
Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v písmenu a) až c) a e), může být základ daně poplatníka snížen pouze ve zdaňovacím období,
• po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v písm. a) až c) vlastnil (v roce nabytí vlastnictví postačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období),
• a předmět bytové potřeby uvedený v písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů,
• a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí.
Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v písmenu d), f), a g), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle těchto písmen užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.
Zde je potřeba zdůraznit důležitou okolnost: I když zákon o stavebním spoření definuje rovněž pojem bytové potřeby, je nutno pro daňové účely použít výčet bytových potřeb uvedený v zákonu o daních z příjmů.
Od základu daně poplatníka se odečítá úhrn úroků zaplacených ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podílejí jednotliví účastníci smlouvy o úvěru. V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytových potřeb je více zletilých osob, uplatní odpočet úroků z úvěru buď jedna fyzická osoba, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu maximální roční částky za každý měsíc placení úroků.
Odpočet úroků od základu daně uplatní fyzická osoba v rámci daňového přiznání, přičemž u zaměstnanců je odpočet úroků zohledněn v rámci ročního zúčtování daně, takže zaměstnanec nemusí podávat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Průkazní povinnosti zaměstnance vůči svému zaměstnavateli v rámci ročního zúčtování daně jsou obsahem § 38k odst. 5 písm. e) zákona ve znění pro rok 2008.
Příklad 1
Fyzická osoba zakoupila v roce 2007 družstevní byt, stala se členem družstva a přešlo na ni právo užívání bytu. Na zaplacení dohodnuté kupní ceny byl použit úvěr ze stavebního spoření. Jedná se o zaměstnance, který nepodává daňové přiznání.
Zaměstnanec uplatní u svého zaměstnavatele v rámci ročního zúčtování daně odpočet úroků zaplacených ve zdaňovacím období na základě potvrzení stavební spořitelny, u níž úvěr čerpá.
Příklad 2
Podnikatel zakoupil v roce 2007 byt do osobního vlastnictví za účelem společného bydlení s rodinou. K úhradě bytu si vypůjčil peníz od svých rodičů a sepsal jako fyzická osoba smlouvu o půjčce. V roce 2008 získá fyzická osoba úvěr v rámci stavebního spoření, a tímto úvěrem jednorázově splatí poskytnutou peněžitou půjčku.
Fyzická osoba může uplatňovat počínaje rokem 2008 v daňovém přiznání odpočet zaplacených úroků z poskytnutého úvěru od stavební spořitelny od svého základu daně z příjmů.
Příklad 3
Fyzická osoba zakoupila v roce 2007 rodinný dům, přičemž financování bylo zčásti realizováno na základě poskytnutého úvěru ze stavebního spoření. Suterén domu bude fyzická osoba využívat pro realizaci své podnikatelské činnosti.
Odpočet zaplacených úroků od základu daně může uplatnit fyzická osoba pouze v poměrné části dle zvoleného kritéria. Vhodným kritériem bude podíl podlahové plochy určené k bydlení k celkové podlahové ploše rodinného domu.
Pořízení bydlení z návratné půjčky od zaměstnavatele
Od daně z příjmů ze závislé činnosti je osvobozeno peněžní zvýhodnění plynoucí zaměstnancům v souvislosti s bezúročnými půjčkami nebo půjčkami s úrokem nižším, než je obvyklá výše úroku. Podmínkou pro osvobození peněžního zvýhodnění je, že jde o návratné půjčky poskytnuté zaměstnanci na bytové účely do výše 100 tisíc nebo k překlenutí tíživé finanční situace do výše 20 tisíc korun a u zaměstnance postiženého živelní pohromou až do výše jednoho milionu korun na bytové účely a do výše 200 tisíc k překlenutí tíživé finanční situace. U zaměstnavatele musí jít o plnění z fondu kulturních a sociálních potřeb podle vyhlášky ministerstva financí číslo 114/2002 Sb. (ve znění novely č. 510/2002 Sb.), nebo ze sociálního fondu popř. ze zisku (příjmu) po jeho zdanění.
Převyšuje-li částka úrokově zvýhodněné půjčky poskytnuté zaměstnanci na vymezené účely nebo součet zůstatků dosud nesplacených půjček určitého typu limit stanovený pro účely daňového osvobození, je zdanitelným příjmem zaměstnance rozdíl mezi obvyklou výší úroku a úrokem z poskytnuté půjčky. Tento příjem se připočte k příjmu ze závislé činnosti a podléhá u zaměstnance zdanění daní z příjmů ze závislé činnosti.
Při výpočtu peněžního (úrokového) zvýhodnění z částky přesahující stanovený limit se použije úrok obvyklý. Úrok obvyklý se použije také při výpočtu peněžního zvýhodnění z půjček poskytnutých zaměstnavatelem zaměstnanci na jiný účel, než je výše uvedeno. Tento výpočet se pro účely zdanění provádí nejméně jedenkrát za zdaňovací období, tedy nejpozději při zúčtování mzdy zaměstnanci za prosinec. Takto vypočítaný úrok je zdanitelným příjmem poplatníka.
Úrokem obvyklým se rozumí úrok, který je v tomto čase obvykle používán peněžními ústavy v místě při poskytování peněžních prostředků na požádání dlužníka. Výše obvyklého úroku však nemusí být stejná po celou dobu splácení půjčky a zaměstnavatel v tomto případě má povinnost přihlédnout k výši úroku obvykle používaného v příslušném čase (musí reagovat na příslušné změny úroku). Při stanovení obvyklé výše úroku musí zaměstnavatel vzít v úvahu všechny skutečnosti, za kterých jsou peněžními ústavy obdobné půjčky (úvěry) poskytovány a vybrat takový úvěr, který se bude nejvíce blížit podmínkám, za jakých půjčku on sám zaměstnanci poskytuje.
Pokud zaměstnavatel promine určitou část půjčky, stává se prominutá část půjčky zdanitelným příjmem zaměstnance v tom měsíci, ve kterém k prominutí půjčky došlo a podléhá zdanění daní z příjmů ze závislé činnosti.
Příklad 4
Zaměstnanec získal od svého zaměstnavatele v roce 2006 bezúročnou půjčku na pořízení bytu ve výši 100 000 Kč. Půjčku poskytnul zaměstnavatel ze zisku po jeho zdanění. Ke dni 31. 12. 2007 činí zůstatek nesplacené půjčky 40 000 Kč. Zaměstnanec v lednu 2008 obdrží další bezúročnou půjčku od zaměstnavatele na pořízení bytového zařízení ve výši 90 000 Kč.
Celkový zůstatek bezúročných půjček poskytnutých zaměstnanci činí 130 000 Kč a převyšuje o 30 000 Kč limit pro daňové osvobození. Proto jako peněžní zvýhodnění bude podléhat výše obvyklého úroku z částky 30 000 Kč zdanění daní z příjmů ze závislé činnosti. Pokud např. činí obvyklá výše úroku 7 % p. a., bude se tento úrok počítat z částky 30 000 Kč až do té doby, kdy dojde k dílčí úhradě splátky půjček, kdy se bude opět úrok počítat z posledního zůstatku půjček přesahující hranici 100 000 Kč. Jakmile součet nesplacených zůstatků obou půjček již nepřesáhne limit pro osvobození 100 000 Kč, nebude podléhat peněžní zvýhodnění u zaměstnance zdanění.
Nenávratná půjčka od zaměstnavatele**
Od daně z příjmů ze závislé činnosti jsou osvobozeny příjmy zaměstnance formou nenávratné půjčky (dar) do výše 500 tisíc korun poskytnuté zaměstnavatelem jako sociální výpomoc zaměstnanci v přímé souvislosti s překlenutím jeho mimořádně obtížných poměrů v důsledku živelné pohromy, ekologické nebo průmyslové havárie na územích, na kterých byl vyhlášen nouzový stav, a to za podmínky, že tyto příjmy jsou vypláceny z fondu kulturních a sociálních potřeb nebo ze sociálního fondu za obdobných podmínek u zaměstnavatelů, na které se vyhláška o FKSP nevztahuje, nebo ze zisku (příjmu) po jeho zdanění anebo u zaměstnavatelů, kteří nevytvořili zisk, na vrub jejich výdajů (nákladů), které nejsou výdaji (náklady) na dosažení, zajištění a udržení příjmů.
Podmínkou pro osvobození poskytnuté sociální výpomoci u zaměstnance od daně z příjmů ze závislé činnosti je vyhlášení tzv. nouzového stavu na daném území, kde žije zaměstnanec. Podle zákona č. 110/1998 Sb., o bezpečnosti státu, může vyhlásit nouzový stav vláda například v případě živelných pohrom, ekologických nebo průmyslových havárií, nehod či jiného nebezpečí, které ve značném rozsahu ohrožují životy, zdraví, majetkové hodnoty nebo vnitřní pořádek a bezpečnost.
Nenávratné půjčky poskytnuté zaměstnavatelem na jiné účely než výše uvedeno nebo ve vyšší částce na vyjmenovanou sociální výpomoc zaměstnanci jsou vždy součástí zdanitelného příjmu zaměstnance ze závislé činnosti, podléhajícího zdanění daní z příjmů (nikdy nepůjde o daň darovací).
