Realitní investiční instrument REIT

Německé právo

Real Estate Investment Trust (REIT) je investiční instrument svého druhu poprvé představený ve Spojených státech již v šedesátých letech 20. století. Od té doby byl tento koncept nepřímé investice do portfolia sestávajícího pouze z nemovitostí rozšířen do téměř dvaceti států po celém světě. V současnosti se tento produkt dostává i na evropský trh. Po přijetí příslušné legislativy ve Francii a Velké Británii se po dlouhých diskusích obdobnou cestou vydalo i sousední Německo.

Daňové zvýhodnění.

Co to vlastně REIT je? Zjednodušeně řečeno jde o daňově zvýhodněnou obchodní společnost (zpravidla ve formě akciové firmy), jejímž jediným předmětem podnikání je investování do nemovitostí a jejich správa. Téměř veškeré zisky společnosti musejí být vyplaceny akcionářům. Ve většině zemí musejí být akcie REIT kótovány na veřejných kapitálových trzích.
Hlavní výhodou, proč zakládat nebo investovat do REIT, je právě jejich daňové zvýhodnění. Například ve zmiňovaném Německu, pokud společnost splní zákonem stanovené náležitosti, veškeré její zisky budou osvobozeny od daně z příjmu právnických osob (a této zemi od speciální obchodní daně). Vyplacené dividendy však podléhají srážkové dani, přičemž německý zákonodárce zcela vyloučil uplatnění jakýchkoli daňových výhod či úplné osvobození od srážkové daně poskytované zejména evropskou směrnicí nebo na základě bilaterálních úmluv.

Podmínky.

Německý zákonodárce stanovil řadu podmínek, které musí společnost splnit, aby mohla být uznána za REIT, a být tak osvobozena od daně z příjmu a obchodní daně. Předně společnost musí být založena ve formě akciové společnosti s minimálním základním kapitálem patnácti milionů eur. Její akcie musejí být přijaty k obchodování na jednom z veřejných trhů v rámci evropského hospodářského prostoru. Při založení alespoň 25 procent akcií musí být následně nejméně patnáct procent akcií ve volném oběhu a žádný z akcionářů nesmí přímo nabýt nebo držet více než deset procent cenných papírů. Pokud by některý z akcionářů tuto hranici překročil, budou jeho akcionářská práva ve vztahu k akciím překračujícím tuto hranici omezena.

Omezení.

Německý zákonodárce vedle formy a akcionářské struktury REIT omezuje také předmět podnikání, strukturu a diverzifikaci aktiv. Předmětem podnikání může být pouze nákup, správa, údržba, nájem a prodej nemovitostí. Pojem „nemovitosti“ v tomto konkrétním případě nezahrnuje bytové prostory postavené před 1. lednem 2007. Cílem německé vlády bylo podpořit novou bytovou výstavbu a zajistit přísun kapitálu do této oblasti. Komerční nemovitosti nejsou definicí z časového hlediska nijak omezeny. Aktiva REIT musejí alespoň ze 75 procent tvořit nemovitosti. Aktiva dceřiných společností, která mohou být založena pouze za účelem správy nemovitostí v portfoliu, nesmějí přesáhnout dvacet procent celkových aktiv REIT. A míra dluhového financování u REIT je omezena na 60 procent celkových aktiv.

Ztráta úlevy.

Další podmínkou k získání daňového zvýhodnění je povinnost distribuovat každý rok nejméně 90 procent ze zisku určeného k výplatě dividend, přičemž minimálně 75 procent hrubého výnosu musí pocházet z pronájmu (případně i prodeje) nemovitostí a nanejvýše 20 procent z něho smí být z jejich správy. REIT může přijít o své daňové zvýhodnění, pokud v období pěti po sobě následujících let jeho hrubý obrat získaný z prodeje nemovitostí překročí hranici 50 procent průměrné tržní ceny nemovitostí zahrnutých v portfoliu v takovém období.

Podpora trhu s nemovitostmi.

Právní úprava REIT se sice může jevit jako relativně komplikovaná, ale bylo nezbytné zajistit, aby daňové úlevy byly přesně určené, cílené a omezeny skutečně pouze na subjekty, které mají být jejími adresáty, a tím splnily svůj účel. Je totiž nezbytné brát v potaz zájmy německého fiskálu, který touto legislativou poskytl význačné daňové úlevy, a připravil se tak o část svých ne zrovna nepodstatných příjmů. Německý zákonodárce však nakonec dospěl k názoru, že uvedení REIT na německý trh podpoří nejen novou bytovou výstavbu, ale zejména příliv nového kapitálu. Trh s nemovitostmi se tak otevře novým investorům, ať již institucionálním nebo soukromým.

Hybrid.

Z pohledu investora jde v případě REIT o investiční instrument zvláštního druhu. REIT je totiž z ekonomického pohledu určitým hybridem mezi přímou investicí do nemovitostí a investicí na kapitálovém trhu. Z krátkodobého hlediska se investice do REIT chová obdobně jako ta do akcií, z dlouhodobého naopak jako přímo do nemovitostí. Struktura REIT umožňuje podílet se zprostředkovaně na trhu s nemovitostmi jak drobným investorům, tak institucionálním investorům, jejichž možnost přímo investovat do nemovitostí může být omezena nebo přímo zakázána.