Regulace nájemného a zadlužení rodin

Řešením současného zvyšovaní rodinných dluhů je deregulace nájmů bytů

V únoru se meziročně zvýšily dluhy domácností u bankovních institucí o 129 miliard, na 557 miliard korun. Oproti stejnému měsíci loňského roku tedy poskočily zhruba o třetinu. Ostatně - podobně jako vždy v posledních letech. Samozřejmě že tento vývoj vzbuzuje řadu otázek, které jsou také pravidelně kladeny a jen málokdy zodpovídány.

Snadné odpovědi.

Většina z nich směřuje k jednomu bodu - mají na to české rodiny, aby zaplatily tak výraznou sumu? K tomu jen krátce: rodiny dluží něco kolem šestnácti procent HDP, což je objem hluboko pod pásmem, o němž by se dalo začít mluvit jako o rizikovém. Oproti zbytku Evropské unie či jiným vyspělým zemím to nestojí za řeč.
Další jsou o něco sofistikovanější - není toto tempo příliš vysoké a neukazuje na špatné návyky českých rodin a žití na dluh? I zde je odpověď snadná: tempo je to rychlé, ale stále ještě z nízkého základu, a není třeba se nyní znepokojovat. Nechme si to na později. Samozřejmě že bude přibývat předlužených rodin, ale nestanou se problémem ekonomickým, spíše jde o otázku sociální.

Omyl, nebo demagogie.

Málokdo se však ptá, proč se vlastně české rodiny zadlužují a co tím sledují. Přitom z úst pravicových i levicových intelektuálů (a také politiků) jsme mohli několikrát v různých dobách a v rozdílné naléhavosti a intenzitě slyšet obavy, že konzumní způsob života válcuje zemi, spotřeba se stala smyslem bytí, popřípadě že ekonomický růst není zdravý, protože je financován dluhem.
Ale neznalost čísel stejně jako zákonů neomlouvá. Je to v lepším případě velký omyl, který deformuje mnoho úvah o české ekonomice, v horším případě pustá demagogie. Proč?

Nekorektní přístup.

Pro odpovědi je třeba jen trochu hlouběji sáhnout do detailnějších dat - především více než 70 procent z celkového objemu úvěrů domácností je vázáno na řešení bytové situace a z něho jde drtivá většina na nákup bytů nebo na vlastní výstavbu. Jak hypoteční úvěry, tak ty ze stavebního spoření mají mnohem vyšší dynamiku než půjčky na spotřebu - u obou dosahují tato čísla i 50 procent v meziročním srovnání.
Jinými slovy, naznačovat, že rodiny (v masovém měřítku) přijaté úvěry projídají nebo spotřebovávají na předměty, které doslouží dříve, než je splacen úvěr, není vůbec korektní.
Kde se však bere v českých domácnostech tak silná touha po vlastní střeše nad hlavou?

Dva důvody.

Důvod je v přetrvávající regulaci nájemného bydlení, která má dva aspekty: na straně jedné extrémně vysoké a nerealistické ceny těch nájmů, které nepodléhají regulaci. Na straně druhé strnulost pohybu v bytech, které regulaci podléhají - z takového bytu se nikdo nehne, protože se prostě vyplatí držet se ho za každou cenu. Pokud v extrémním případě hlavního města za stometrový byt v centru platí regulovaný nájemce třetinu toho, co za garsonku na sídlišti, pak je věc jasná.

Logický důsledek.

Vezměme v úvahu, že regulovaná část nájemních bytů představuje asi 760 000 jednotek a neregulovaná 540 000 bytů (zbytek je v osobním vlastnictví) - získat „regulované“ nájemné je v principu nemožné a ceny v neregulované oblasti jsou přes zjevný pokles v posledních letech přemrštěné o desítky procent. Naprosto logickým důsledkem je tlak na zadlužení rodiny s cílem získat vlastní bydlení. Regulace tak nerovnováhu šíří do celého sektoru, protože hypotéka je levnější (a ekonomicky logičtější) řešení než neregulovaný nájem.

Paradoxní jev.

To vysvětluje i na první pohled paradoxní stav, kdy současně poměrně značně klesá nájemné, ale razantně se zvyšují ceny nových i starých bytů. Jistě - protože poptávka po bytech ke koupi při v podstatě stagnujícím počtu obyvatel roste, nutně tedy odlévá poptávku z oblasti neregulovaného nájmu, kde logicky klesá.
Do značné míry se tak naplňuje poměrně stará teze některých politiků, kteří v minulých letech vysvětlovali mimo jiných důvodů svůj odpor k deregulaci nájemného tvrzením, že je třeba proces neurychlovat do doby, než bude v „krizových oblastech“ vystavěno dostatečné množství nových bytů (tedy než si dostatek rodin bude muset pořídit vlastní bydlení, čímž se sníží celkový tlak na růst nájemného).

Následek nezměněného stavu.

Jestliže tedy něco zpomalí tlak na růst zadlužení rodin, pak rychlá deregulace nájemného. U 760 000 bytů to samozřejmě bude znamenat růst ceny bydlení (nebo stagnaci, v drtivé většině regionů dokonce spíše to druhé), u 540 000 bytových jednotek naopak bez výjimky pokles. Nové rodiny a nově ekonomicky činní, tedy ti, kteří nyní přistupují na dlouhodobé zadlužení jako jediné řešení, jak dosáhnout na bydlení, získají variantní možnost. Dalším následkem pak bude pokles ceny nových bytů. Přetrvávající regulace (s úpravami rozloženými na příští roky a nejasným koncem) bude naopak udržovat i nadále soustavný tlak na dynamicky rostoucí zadlužování rodin, přičemž většina z nich by pravděpodobně v normální tržní situaci dala přednost postupné akumulaci kapitálu a případné koupi někdy v budoucnu.