Rezervace nemovitosti je běžnou součástí obchodu s realitami, přesto je uzavření rezervační smlouvy spojeno s řadou rizik. Při jejím podpisu je namístě opatrnost, protože chyba a nepozornost může znamenat ztrátu desítek tisíc korun.
Rezervační smlouva se uzavírá s cílem rezervovat zájemci požadovanou nemovitost do doby, než bude sepsána kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí a schválena hypotéka.
Realitní kancelář přestane nabízet nemovitost dalším zájemcům, kupující se naopak zavazuje, že do sjednaného data uzavře kupní smlouvu. Aby však měl zájemce určitou záruku, že nemovitost nebude prodána někomu jinému, musí být smlouva uzavřena i s prodávajícím.
Novinka:
Hypotéky zase zpřísnily. Nově vám ale půjčí stát až 2 miliony
„V případě, že je smlouva uzavřena pouze mezi kupujícím a realitní kanceláří, v podstatě pozbývá svého smyslu. Z takové smlouvy nevyplývají žádné povinnosti pro prodávajícího, a ten může i nadále nemovitost prodat sám nebo s jinou realitkou. Dobrým řešením je trojstranná smlouva, kterou společně uzavře zájemce o nemovitost a její majitel, a realitní kancelář, která je vedlejším účastníkem této smlouvy,” uvádí advokát Ondřej Kolář.
| Rezervační smlouva podle zákona |
|---|
| V praxi bývá rezervační smlouva nazývána různě – dohoda o rezervaci, blokovací dohoda, smlouva o složení blokovacího depozita. |
| Vždy se však jedná o smlouvu inominátní (nepojmenovanou) ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, to znamená, že nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu takové smlouvy. |
Pramen: Občanský zákoník č. 89/2012 Sb.
Z rezervační smlouvy vyplývá pro kupujícího povinnost uhradit rezervační poplatek obvykle ve výši 3–10 procent z kupní ceny reality. Ten je v podstatě pojistkou, že zájemce od koupě neupustí a de facto tak složil zálohu na koupi nemovitosti.
„K uzavření smlouvy by se mělo přikročit až ve chvíli, kdy nic nebrání hladkému uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud nedojde k naplnění podstaty rezervační smlouvy, tedy k samotnému převodu nemovitosti z majitele na zájemce, pak po něm realitní kancelář může požadovat smluvní pokutu, která bývá stanovena ve výši až 100 procent rezervačního poplatku,” vysvětluje Jan Boruta, zakladatel nezávislé služby FÉRmakléři.cz.
„Jsou i tací, kteří si vědomě rezervují několik bytů zároveň a u různých realitek. Svým nezodpovědným jednáním tím blokují prodej všech těchto nemovitostí, což poškozuje jak prodávající, tak i makléře. Smluvní postihy jsou od toho, aby lidé lehkovážně nevstupovali do právních vztahů a dostáli svým závazkům. Smlouva by měla být vždy vyvážená pro všechny smluvní strany,” říká Lucie Tůmová, makléřka z realitní kanceláře dumrealit.cz.
Zájemce proto musí počítat s tím, že pokud si koupi bytu bez vážných důvodů rozmyslí, o své peníze přijde.
NÁŠ TIP:
Jak reklamovat nemovitost
Odstoupení od rezervační smlouvy
Může se také stát, že se zájemce rozhodne od nákupu odstoupit ze závažných důvodů. Například, že u nemovitosti zjistí špatný technický stav či finanční závazky, o kterých dříve nevěděl a kvůli nimž není ochoten nemovitost koupit.
Zájemce by si měl před podpisem rezervační smlouvy vždy vyjednat rozvazovací podmínky, tedy seznam situací, které není schopen ovlivnit a za kterých není ochoten kupní smlouvu podepsat.
Pakliže takto učiní, může se ze smlouvy pro oprávněné důvody vyvázat a neplatit smluvní pokutu. Pokud nejsou tyto situace ošetřeny v rezervační smlouvě, zůstává na benevolenci makléře, zda poplatek za rezervaci vrátí.
Čtěte: Kdy a za jakých podmínek můžete odstoupit od kupní smlouvy?
Rezervační poplatek
Běžnou praxí je, že se rezervační poplatek skládá na speciální účet vedený realitní kanceláří.
„Složení rezervačního depositu na účet realitní kanceláře je nejčastější způsob, který lze doporučit pouze v případě ověřené seriózní kanceláře. Jinak se kupující zbytečně vystavuje riziku ztráty zálohy,” varuje Boruta.
| Kam nejlépe složit rezervační poplatek |
|---|
| Nejbezpečnější variantou je složení rezervační zálohy do notářské či advokátní úschovy. Přestože jde o zdlouhavější proces, u složitějších případů nebo u dražších nemovitostí se vyplatí uschovat peníze k třetí straně. |
| Kupující by si měl v rezervační smlouvě ohlídat, že s rezervačním depozitem bude nakládáno jako se zálohou na splátku kupní ceny nemovitosti a ne jako s provizí makléře. |
| Pokud si toto kupující neohlídá, může se stát, že makléř obdrží provize dvě. Od prodávajícího a také od kupujícího. |
Mezi makléři se najdou také nepoctivci, kteří nemají skutečný zájem nemovitost prodat. Výjimečné nejsou ani případy, kdy se makléř chce obohatit o rezervační poplatek na úkor zájemce. Za tímto účelem záměrně oddaluje nebo znemožňuje prodej.
| Pozor na „realitní šmejdy“ |
|---|
| Obrátil se na nás člověk, který složil makléři rezervační poplatek 70 000 korun. Od toho okamžiku s ním přestal makléř komunikovat, nebyl k zastižení a zájemci tak bylo znemožněno uzavřít kupní smlouvu. Klient poté zjistil, že makléř navíc uvedl i falešnou adresu kanceláře, a proto nebylo možno doručit ani žádost o odstoupení od smlouvy. Po uplynutí lhůty pro rezervaci makléř pánovi jednoduše sdělil, že včas neodstoupil od smlouvy, a proto nemá nárok požadovat své peníze nazpět,” upozorňuje Boruta. |
Čtěte také:
Stěhujete se? Co vše je potřeba pro změnu trvalého bydliště
