Rozmazlená Praha

Česko patří k evropským lídrům v developmentu, soudí ředitel Orco

Silvano Pedretti (39) přišel do České republiky v roce 1993. Od té doby je spoluředitelem developerské a investiční společnosti Orco Group. Ta je od roku 2000 je veřejně obchodovatelnou společností na burze Euronext v Paříži. Obrat firmy za rok 2002 vzrostl o 40 procent na 13,5 milionu eur, letos se předpokládá zvýšení o dalších 30 procent. Pedretti působil v oblasti nemovitostí již ve Francii, odkud pochází. Pracoval ve firmách Bouygues Immobilien a HDI Quillery. V současné době je také poradcem pro Francii v České republice. Tyto poradce vybírá francouzský ministr financí z významných podnikatelů, kteří působí v zahraničí. Silvano Pedretti je ženatý, jeho manželka je Češka. Rád cestuje po Africe a Jižní Americe.

EURO: Společnost Orco zvítězila ve výběrovém řízení na koupi stoprocentního majetkového podílu developera rezidenčních projektů IPB Real. Jaký byl záměr této akvizice? PEDRETTI: Vždy jsem otevřený, když hovořím o společnosti, o její diverzifikaci nebo o projektech. Co se ale týká IPB Real, nemohu poskytovat žádné informace až do doby, kdy bude koupě firmy zcela oficiální záležitostí.

EURO: Můžete alespoň říci, proč jste se tohoto tendru účastnili? PEDRETTI: Chceme nadále rozvíjet naši hlavní činnost, tedy development. Začínali jsme s developmentem rezidenčních projektů, poté jsme se dostali k administrativním prostorám a k hotelům. Dokončili jsem více než čtyřicet projektů a v tomto ohledu jsme největším realitním developerem v Česku. Akvizice IPB Real pro nás znamená skvělou příležitost, abychom mohli být i nadále lídrem trhu. Věříme v rozvoj zdejšího trhu i v potenciál IPB Real.

EURO: Některé významné společnosti si účast v tendru rozmyslely kvůli rozporuplné historii firmy IPB Real a také kvůli některým jejím nedokončeným projektům… PEDRETTI: To je jejich rozhodnutí.

EURO: Plánujete po ovládnutí IPB Real expanzi mimo Prahu? PEDRETTI: Již máme hotel Imperial v Ostravě. Díváme se na celý trh v České republice, což není spjato jen s developmentem rezidenčních projektů. Pro nás je po dvanácti letech působení na zdejším trhu Česká republika - pokud jde o investice - stále jednou z nejzajímavějších zemí. To bude platit i po vstupu do Evropské unie. Žiji v České republice, moje žena je Češka. Někdo může namítat, že můj názor není zcela nezávislý. Díky vzdělání a tomu, že jsem hodně cestoval po celé Evropě, jsem získal globální pohled. Myslím, že Česká republika je jedním z evropských lídrů v oblasti developmentu. A vůbec nezáleží na tom, že v ní žije pouze deset milionů obyvatel.

EURO: Posledním dokončeným projektem společnosti Orco je rezidence Americká Park v Praze na Vinohradech. Jeho přípravu ale doprovázela řada negativních ohlasů ekologů, kteří kritizovali, že v historické Waldesově zahradě v Americké ulici bylo kvůli výstavbě domů pokáceno třináct vzrostlých stromů. Jak se díváte dnes na tento spor? PEDRETTI: Sedm let jsme bojovali, než jsme tuto rezidenci dokončili. V roce 1995 se na tomto místě v Americké ulici nacházel umírající park. Ekologové byli nejprve proti nám. Myslím ale, že výsledek je pozitivní. Jsem velmi pyšný na tento projekt. Čtyři budovy, které tvoří areál rezidence, jsme zasadili do parku. Není problém dokázat všem ekologickým sdružením, že tento projekt zlepšil nejen urbanismus na Vinohradech, ale i zeleň. Použili jsme zajímavých materiálů, jako mramor, žula, dřevo. Nedávno jsem v jednom rozhovoru řekl, že lidé mají krátkou paměť. To se týká realit i byznysu. Rád bych strávil nějaký čas s několika respektovanými novináři a ekology, aby mohli posoudit, že jsme v Americké ulici nic nezničili. Naopak jsme okolí zlepšili.

EURO: Pro koho je projekt rezidence Americká Park určen? PEDRRETI: I když se to nezdá, Americká Park je s více než deseti tisíci metry čtverečními největším rezidenčním projektem v centru Prahy. Je rozdělen do čtyř bloků. Jeden z objektů pronajímáme. Ten je již zcela obsazen. Další dům k pronájmu, který jsme dokončili před několika dny, je zaplněn z poloviny. Jeden dům chceme prodat. Transakce by měla být dokončena během několika týdnů, smlouvu s kupujícím jsme již podepsali. Ve čtvrté budově areálu bude Extended – stay hotel se sedmnácti apartmány, jehož operátorem je společnost MaMaison, ve které má svůj podíl i Evropská banka pro obnovu a rozvoj. Americká Park je diverzifikovaný projekt. Nevytvořili jsme areál, jenž obývají jen nájemníci nebo majitelé, ale bude zde mix lidí – nájemníci, majitelé bytů a hoteloví hosté.

EURO: Největším administrativním komplexem, který začínáte stavět, je Luxembourg Plaza v Praze na Vinohradech. Co všechno bude zahrnovat? PEDRETTI: Luxembourg Plaza bude nabízet 50 tisíc metrů čtverečních komerčních ploch. Komplex bude mít největší courtyard v Praze. Kromě kanceláří v Plaze vyroste i hotel, jehož operátorem bude řetězec Marriott.

EURO: Nepovažujete za příliš riskantní otevřít hotel s více než 160 pokoji? Po válce v Iráku klesl zájem o cestovní ruch a není jasné, kolik turistů přijede do Prahy. PEDRETTI: Je pravdou, že nemůžeme odhadnout, kolik lidí navštíví Prahu. Stejně tak ale nemůžete předvídat, zda lidé kvůli válce v Iráku neodloží o několik měsíců koupi auta. Veškeré podnikání a lidská činnost, snad kromě lékařů, má dnes spojitost s globální ekonomikou a situací ve světě. To je také důvod, proč lidé někdy proti globalizaci bojují. Válka v Iráku zřejmě ovlivní hotelový průmysl, ale současný trend je dobrý. A nejdůležitější pro mě je, že musíme Prahu jako destinaci propagovat lepším způsobem. Všichni manažeři hotelů souhlasí s tím, že Česká republika - a Praha zvlášť - je rozmazlená, pokud jde o turisty.

EURO: Co to znamená, že je Praha rozmazlená? PEDRETTI: Město nedělá dost, aby prezentovalo samo sebe. Mělo by se propagovat více a lépe. Potom by do Prahy také jezdilo více turistů. Ekonomická situace je pro podnikání velmi důležitá, ale základ je nabídka a poptávka. I když budou ty nejlepší ekonomické podmínky, když nebude dostatečná poptávka, dostatečné množství klientů, není možné dělat byznys.

EURO: Vraťme se ještě k hotelu Luxembourg Plaza. Můžete říci, jaké dohodla společnost Orco podmínky s řetězcem Marriott? PEDRETTI: Hotel Courtyard by Marriott bude ubytovacím zařízením ve třídě tři hvězdičky plus. Se společností Marriott jsme podepsali smlouvu na provoz hotelu po dobu 25 let s garancí 1,6 milionu eur na prvních pět let. Marriott je největším operátorem v počtu pokojů a chce i nadále růst a zvyšovat svůj profit.

EURO: Orco se pohybuje na trhu jak komerčních, tak rezidenčních nemovitostí. Ve kterém segmentu vidíte do budoucna největší potenciál? PEDRETTI: Domnívám se, že globální prostředí bude pro Českou republiku po dalších pět až deset let příznivé. O tom nepochybuji. V našem projektu Luxembourg Plaza jsme polovinu administrativních ploch prodali společnosti TriGránit. Naší strategií bylo snížit riziko, protože 25 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, které Luxembourg Plaza nabídne, bude velkým objemem, až ho umístíme na trh. To částečně odpovídá na vaši otázku. Do budoucna mám důvěru v hotelový průmysl, i když je pravda, že konkurence v Praze je stále tvrdší. Úspěch budou mít ti, kteří sázejí na kvalitu. Speciálně v hoteliérství platí, že ti, co neinvestují do kvality, budou postiženi mnohem více, než společnosti, které se na kvalitu zaměřují.

EURO: A co se týká rezidenčního trhu? PEDRETTI: Sázím na vysoce kvalitní projekty, které odpovídají specifické poptávce. Budoucnost mají samozřejmě i bytové projekty pro střední třídu. Před dvanácti lety neexistovala téměř žádná nabídka ani poptávka po nových bytových projektech. Lidé nepřemýšleli o tom, že by si mohli dovolit koupit nějaký byt. Po dalších čtyřech až pěti letech se tento stav trochu změnil. Zájemcům stačila ke koupi bytu jen část prostředků a zbytek mohli financovat hypotékou. Pravdou ale je, že hypotéky byly tehdy velmi drahé. Změna nastala až s poklesem úrokových měr. Nízké úrokové míry jsou spojeny s globálním ekonomickým prostředím v Evropě. Nikdy nebyl tak nízké, jak jsou dnes. To je pro lidi velmi zajímavé. Mohou si konečně koupit byt za cenu 35 až 45 tisíc za metr čtvereční. To je skvělý pokrok. Věřím, že o bytové projekty střední třídy bude dalších pět let zájem.

EURO: Někteří odborníci ale hovoří o tom, že se trh začíná přehřívat… PEDRETTI: S tímto názorem nesouhlasím. Rezidenční trh je něco, co se dotýká života lidí a jejich budoucnosti. Investují na dvacet třicet let nejen pro sebe, ale pro celou rodinu. Není to jako koupit si boty nebo auto. Koupě bytu je dlouhodobá investice, je to rozhodnutí, ke kterému přistupujete po dlouhé úvaze.

EURO: Poohlížíte se na českém trhu i po dalších příležitostech kromě rezidenčních a administrativních nemovitostí? PEDRETTI: Ve střední Evropě je v současné době na trhu realit hodně příležitostí, kam investovat. Zatím jsme investovali do rezidencí, kanceláří a hotelů. Jako další možnost vidíme skladovací prostory. Tato oblast ještě není v Praze ani v celé střední Evropě příliš dobře rozvinutá. Před několika lety jsme analyzovali jeden projekt skladových ploch, tehdy ale trh nebyl ještě zralý. Dnes už je situace jiná. Proto jsme s francouzskou společností La Compagnie du Parc de Bercy založili joint venture a chceme investovat do sektoru skladovacích prostor. Čekáme na správný produkt. Nebude to objekt, jehož developerem by bylo Orco. Chceme vystupovat jako investor. Když se naskytne dobrá příležitost v Praze nebo na jejím okraji, investujeme do tohoto produktu.

EURO: Máte vyhlédnuté již nějaké konkrétní projekty? PEDRETTI: Zatím ne. Vše je ve fázi studia a není dokončen výběr konkrétního prostoru. Není to tak jednoduché, je to pro nás odlišná aktivita.

EURO: Portfolio společnosti Orco zahrnuje projekty v České republice, Slovensku, Maďarsku a v Polsku. Plánujete, že jeho část v budoucnu prodáte? PEDRETTI: Jsme investoři, kteří si drží své portfolio, spravují budovy a rovněž tak i hotely. Paralelně s tím ale vystupujeme jako developeři. Až doposud jsme prováděli development pouze sami pro sebe. To znamená, že jsme si po dostavbě nechávali produkt ve svém portfoliu. Před třemi lety jsme poprvé otestovali trh s malým projektem rezidenčního domu Kopernikova v Praze na Vinohradech, který jsme po dokončení úspěšně prodali. To bylo pro nás důležité. Mohli jsme našim akcionářům ukázat, že umíme nejen development, ale že také dokážeme budovy za dobrou cenu prodat. Od té doby jsme nic z našeho portfolia neprodávali. Před několika měsíci jsme rozhodli, že prodáme několik apartmánů z rezidenčního projektu Rybalkova a také jeden dům v areálu rezidence Americká Park. V budoucnu chceme zachovat všechny naše aktivity, jako je development, asset management, property management a hotelový management.

EURO: Orco v posledních letech hodně rozšířilo své aktivity. Neobáváte se o finanční stránku společnosti? Považujete stále za dobré rozhodnutí, že jste dali přednost vstupu na burzu před nalezením strategického partnera? Není přece jen burza nebezpečná? PEDRETTI: Proč by to mělo být nebezpečné? Myslím, že IPO a vstup na burzu byl skvělý nápad. Jsme rádi, že jsme kótovaní na pařížské burze. Jsme společností, která neztratila na hodnotě akcií. Když jsem na burzu vstupovali, dosahovala cena našich akcií sedmnácti eur. Dnes jsme na ceně kolem osmnácti eur. Mnoho společností v nedávné době sice podstatně zvýšilo hodnotu svých akcií, nesmíme ale zapomenout, že před tím jejich cena klesla o 30, a u některých až o 80 procent. Hodnota našich akcií se zvýšila málo, ale stále je to růst. Burza je pro nás finanční nástroj, abychom mohli rozvíjet své aktivity. V tuto chvíli vidím pouze výhody z toho, že jsme na burze. Je pravda, že jsme očekávali, že naše akcie dosáhnou vyšší hodnoty. Jejich cena by měla odpovídat hodnotě aktiv. V posledních několika letech jsme zvýšili hodnotu našeho portfolia. Dnes dosahuje okolo 150 milionů eur. Tomu by odpovídala cena akcie zhruba 29 eur. Na burze se ale akcie prodávají mezi osmnácti až dvaceti eury. Je tu tedy mezera mezi čistou hodnotou aktiv a hodnotou akcií. Věřím, že i když je společnost na burze trochu podhodnocena, tento rozdíl se zmenší.

EURO: V minulém roce dosáhlo zadlužení společnosti Orco okolo 38 procent portfolia. Nepovažujete toto procento za příliš vysoké? PEDRETTI: Je to méně než v případech jiných společností. Dnes se naše zadlužení pohybuje nepatrně nad 40 procenty hodnoty portfolia. To je stále velmi nízké pro investiční společnost. Existují firmy, u nichž se zadlužení pohybuje kolem 60 až 70 procent. Když dnes prodáme aktiva, velmi jednoduše dluh splatíme. Naše procento zadlužení je velmi dobré. Nemám pocit, že by bylo příliš vysoké.