Nejvhodnější příležitost k investicím pro příští rok nabízí trh s nemovitostmi ve Spojených státech
Týdeník Euro přináší novoroční investiční předpověď každý rok a nutno říct, že za poslední polovinu dekády to nebylo veselé čtení. Rok co rok jste se mohli dočíst, jak nejistých dvanáct měsíců bude vaše peněženky čekat a jak bude stále obtížnější ochránit svoje investice. Po pěti letech lze konečně říct, že nás čekají o něco stabilnější chvilky.
Symbolicky se vracíme tam, kde období paranoidní ekonomické nejistoty začalo, totiž do oblasti nemovitostí.
Ať už tento rok přinese jakákoli nemilá překvapení, jež nedokáže předpovědět ani ta nejdokonalejší křišťálová koule, vypadá to, že cenové propady a zemětřesení postupně vrátily hodnotu nemovitostí v některých místech na úrovně, které nejenže odpovídají realitě, ale zároveň slibují ve střednědobém horizontu slušný růst. Vůbec přitom nemusí jít pouze o investici pro miliardáře, ceny domů v některých amerických lokalitách jsou výrazně nižší než v Česku.
Tak pravil guru „Investujte do realitního trhu,“ napsal nedávno na Twitteru Bill Gross, šéf investičního fondu Pimco a jeden z nejrespektovanějších investorů na světě. Gross je kromě jiného známý tím, že vidí ekonomickou situaci vždy velmi černě a ani tentokrát to není výjimka.
Oproti většinovému názoru tvrdí, že rok 2013 bude plný propadů, nemovitosti jsou ale podle něj jasnou volbou. „Americká centrální banka bude nakupovat hypotéky, dokud se krávy nevrátí do ohrady, a toho bude možné využít,“ myslí si Gross. Když zmiňuje americkou centrální banku (Fed), má na mysli její monetární operaci prováděnou za účelem podpory ekonomiky. Fed každý měsíc vytiskne nových 40 miliard dolarů a nakoupí za ně hypoteční zástavní listy. Pro stabilitu na americkém hypotečním trhu už nemohou být vhodnější podmínky.
Podobný názor má ostatně řada dalších investičních guru, včetně toho vůbec nejznámějšího, miliardáře Warrena Buffetta. Ten loni na podzim odkoupil majoritní podíl v síti realitních kanceláří. 1700 poboček dokonce ponese jméno jeho koncernu – Berkshire’s HomeServices of America. „Bylo jen otázkou času, než se kondice amerických domácností vyrovná s nabídkou domů. Děje se to odlišným tempem v různých částech země, ale za poslední měsíce můžete vidět v některých oblastech výrazné zlepšení,“ řekl Buffett v rozhovoru pro televizi Bloomberg.
Nemusíte být ale zrovna jedním z nejbohatších investorů planety, abyste mohli na americkém realitním trhu profitovat.
Jako příklad může sloužit stát Florida, který byl realitní krizí zasažen zdaleka nejhlouběji. Exekuce domů a bytů tu překonaly čísla ze všech ostatních států. Domy zabavené bankami se na trhu prodávají výrazně levněji. Kupříkladu dům na pláži v Panama City se dá koupit už za 95 tisíc dolarů, tedy v přepočtu dle aktuálního kurzu za méně než dva miliony korun. Nejde přitom o žádnou výjimku. Mediánová cena nemovitostí na Floridě, jak uvádí internetová síť Condo sdružující prodeje z exekucí, se pohybuje na 100 tisících dolarů, průměrná pak na 146 tisících.
Pevný jako skála Obecné povědomí o amerických domech se v Česku ovšem pohybuje v té rovině, že jde jen o dřevotřískové kůlny, které vydrží pohromadě pár let. Konkrétně v případě Floridy řadu investorů odrazují i hurikány, včetně ještě stále živé vzpomínky na ničivou bouři Sandy. Jenže právě časté přírodní pohromy donutily Američany své stavitelství výrazně přizpůsobit. Pokud se budete dívat po domech postavených po roce 2001, velmi pravděpodobně budou postaveny metodou CBS, tedy z betonových desek. Kromě dlouhé životnosti by měly také bez potíží odolat větru překračujícímu rychlost 100 mil za hodinu a bez většího poškození přečkat hurikány první a druhé kategorie.
Florida navíc není jediným místem, kde se krizí otřesený trh začíná pomalu stabilizovat. Kupříkladu arizonský Phoenix byl také jedním z epicenter drastických cenových propadů – hodnota nemovitostí zde od roku 2005 klesla dokonce o 55 procent a hlavní stránky novin naplňovaly pravidelně tragické osudy lidí, kteří v pouštním městě přišli o střechu nad hlavou. „Ekonomové z celých Spojených států nyní studují předčasné oživení na trhu ve Phoenixu. Strmý propad přilákal nové zájemce o koupi,“ napsal nedávno deník Wall Street Journal. Třípokojový byt tu pořídíte třeba i pod 50 tisíc dolarů, mediánová cena se pohybuje okolo 80 tisíc. Řada exekucí v minulosti navíc zvýšila poptávku po nájmech, čehož může průměrný investor snadno využít. Ostatně třetina kupujících na trhu s nemovitostmi v průzkumu pro výše zmíněný deník uvedla, že hodlá domy a byty pronajímat.
Pozor na daně Pochopitelně jde o druh investice, který je poměrně časově a logisticky náročný, těžko můžete kupovat dům na Floridě z Prahy od počítače. Americký trh je naštěstí v tomto ohledu velmi sofistikovaný a přístupný. Předně, tamní realitní kanceláře podléhají striktní legislativě, každý realitní makléř musí mít státem potvrzenou licenci. Poplatky realitním kancelářím navíc platí zpravidla prodávající. Na veškeré transakce dohlíží takzvaná „title company“, která zajišťuje právní platnost veškerých smluv. Dokonce i v Česku existuje řada zprostředkovatelských firem, které jsou schopny koupi nemovitosti na americkém trhu zajistit.
Jedinou nevýhodou jsou poměrně vysoké daně z nemovitostí, které se liší stát od státu. Kupříkladu na Floridě dosahuje obvykle jednoho až dvou procent ceny domu ročně. U bytů, které jsou součástí velkých bytových komplexů, je také třeba dát si pozor na poplatky za příslušenství a společnou údržbu. Součástí jednotlivých bloků bývají restaurace, bazény nebo golfová hřiště a v některých případech se platby mohou vyšplhat i do stovek dolarů měsíčně. Veškeré informace jsou ale realitní makléři povinni sdělit.
To, že cena případně zakoupené nemovitosti poroste, takřka hraničí s jistotou. Podívámeli se na makroekonomická data, můžeme očekávat, že po stabilizaci v příštím roce přijde v následujících letech pomalý růst.
Kupříkladu neobsazenost nájemních domů a bytů ve Spojených státech se nyní vrátila z krizových jedenácti procent na současných 8,6 procenta. Před krizí to bylo sedm procent. Podobně vypovídají údaje o stavbě nových bytů. V loňském roce přibylo na trhu okolo 750 tisíc nových bytových jednotek.
Na vrcholu stavebního boomu v půlce minulé dekády to bylo pravidelně okolo 2,5 milionu nových bytů ročně. Aby došlo k naplnění standardní poptávky způsobené nárůstem populace a demolicí starých nemovitostí, mělo by jich ročně přibýt okolo 1,5 milionu. Jak se zdá, nabídka se tedy vyrovnává s poptávkou a brzy může dojít k jejímu převisu. Bezedné Španělsko Nákup nemovitosti na druhé straně Atlantiku může leckomu připadat jako příliš náročný úkol a raději by se poohlédl po trzích, které jsou snáze dostupné. Spojené státy pochopitelně nebyly jediným místem, které utrpělo prasknutím realitní bubliny.
Pravděpodobně nejznámějším případem je Španělsko, kde mezi lety 1997 až 2005 došlo k nárůstu cen nemovitostí o 50 procent v nominálním vyjádření. Když se trh před třemi lety probudil do reality, hodnota bytů a domů začala strmě klesat a následovaly exekuce doprovázené krachy developerů. Od té doby realitní trh vymazal asi třetinu hodnoty. Příkladem budiž středověká Ávila, hlavní město stejnojmenné vnitrozemské provincie. Na asi 170 tisíc obyvatel připadá více dvacet tisíc nově vystavených neobsazených apartmánů a vil. I přes rychlost, s jakou španělské nemovitosti ztrácely hodnotu, ale tamní realitní krize zatím není u konce.
„Odpisy a bankroty na španělském realitním trhu budou v roce 2013 pokračovat a ceny nemovitostí dál klesat,“ napsala koncem prosince ratingová agentura Moody’s. To samé si ostatně myslí i samotní Španělé. Fond pro bankovní restrukturalizace (Frob), založený vládou, odhaduje, že v příštím roce dojde k dalšímu propadu cen o 2,8 procenta.
Ke zlepšení situace podle něj dojde až v roce 2016, s plnohodnotným oživením v následujícím roce. Vypovídá o tom také graf hodnoty metru čtverečního na španělském realitním trhu. Současné ceny se pohybují na úrovni roku 2005, tedy v poslední fázi stavebního boomu. Pro investici do španělských nemovitostí tedy ještě nenazrála ta pravá doba.
Keltská příležitost Ještě záludnější je situace v Řecku, které by pro svou pověst nejproblematičtějšího státu EU mohlo zdánlivě působit jako investiční destinace číslo jedna. Pravda je zcela opačná. V první řadě jsou tu extrémně vysoké daně, které řecká vláda zavádí v souvislosti se záchrannými balíčky. Zadruhé si země neprošla žádnou opravdovou realitní bublinou, jejíž prasknutí by srazilo ceny na atraktivní hodnoty.
I když v loňském roce ceny nemovitostí padaly – jen za první čtvrtletí se průměrný dům v Athénách prodával o deset procent levněji – šlo spíše o projev táhlé ekonomické krize, která zdaleka není u konce. „Krátkodobý výhled na sektor nemovitostí v Řecku nenapovídá tomu, že by země mohla přitáhnout nové investory,“ napsala ve své zprávě investiční banka Morgan Stanley.
Chcete-li se mermomocí porozhlédnout po nemovitostech v Evropě, jako nejvhodnější místo se nyní jeví Irsko. I když země keltského tygra stále bojuje s předluženým bankovním sektorem a děsivou nezaměstnaností, ceny domů a bytů se zde jeví velmi atraktivně.
Realitní trh má za sebou pokles v patnácti čtvrtletích v řadě. Hodnota nemovitostí se nachází na úrovni 65 procent ve srovnání s vrcholem v roce 2007. Přitom třeba v Dublinu je neobsazenost nájemních nemovitostí na úrovni 23 procent. „Rozhodně není nouze o lidi, kteří by se v Irsku porozhlíželi po investici do realitního trhu. Zatím se ale dívají jen po prvotřídním zboží,“ řekl pro deník Financial Times Guy Hollis, ředitel realitní investiční skupiny CBRE.
Ve prospěch Irska hovoří také osvícené kroky jeho vlády. O oživení na realitním trhu rozhodně stojí, přičemž o peníze zahraničních investorů má enormní zájem. Projevem toho bylo i loňské snížení daně z nákupu nemovitosti z šesti na dvě procenta. Zajímavé bude také sledovat postup irské obdoby konsolidační agentury (National Asset Management Agency), která má za úkol v následujících letech rozprodat zástavy bank za toxické půjčky v hodnotě 74 miliard eur. Velkou část toho tvoří zabavené byty, domy a kanceláře, kterých se plánuje zbavit do roku 2020.
Odražení ode dna
Exekuce domů a bytů v USA (miliony jednotek)
2006 0,8
2007 1,2
2008 3,0
2009 3,4
2010 3,8
2011 3,9
2012 2,4
pramen: Federal reserve (Fed)
Florida není jediným místem, kde se krizí otřesený trh začíná pomalu stabilizovat. Příkladem může být i arizonský Phoenix Chcete-li se mermomocí porozhlédnout po nemovitostech v Evropě, jako nejvhodnější místo se nyní jeví Irsko
Cena bytů na Floridě
Mediánová cena za prodej (v tis. USD)
pramen: Condo
90 4. Q 2011
90 1. Q 2012
107 2. Q 2012
102 3. Q 2012
O autorovi| Tomáš Plhoň, plhon@mf.cz
