Lidé se bojí, že byty po vstupu do EU výrazně podraží. Proto dnes vyvíjejí až křečovitou snahu po jejich nákupu. Trh se přehřívá. Majitel přední české aukční a realitní kanceláře Ivo Gavlas předpovídá, že u starší výstavby lze po přehřátí zákonitě očekávat pád cen.
Zkušený realitní odborník Ivo Gavlas tvrdí, že poptávka po bytech je přehřátá
Lidé se bojí, že byty po vstupu do EU výrazně podraží. Proto dnes vyvíjejí až křečovitou snahu po jejich nákupu. Trh se přehřívá. Majitel přední české aukční a realitní kanceláře Ivo Gavlas předpovídá, že u starší výstavby lze po přehřátí zákonitě očekávat pád cen.
* Koupit byt v Praze je dnes záležitost obtížná, i když má člověk pár set tisíc korun našetřeno a k tomu příslib hypotéky. Proč jejich cena v poslední době tak závratně roste, i když jsou to často byty v nekvalitní panelové výstavbě?
Ceny bytů ve starší výstavbě skutečně od počátku letošního roku vzrostly až o 30 procent. Nejvýraznější pohyb směrem nahoru zaznamenáváme u bytů do tří milionů korun. Cenový nárůst je způsoben čtyřmi faktory na straně poptávky, z nichž tři mají své opodstatnění, ale jeden je zcela iracionální.
* Začněme tím iracionálním…
Lidé se obávají, že po vstupu do EU ceny bytů dramaticky vzrostou, a oni pak na byt nebudou mít peníze. Proto ti, kteří by za normálních okolností uvažovali o pořízení bydlení za jeden dva až tři roky, nyní koupi uspíší. Mají strach, že pak na byt nebudou mít peníze. A koupí si třeba garsonku v paneláku za milion korun, která pak v přepočtu na metry čtvereční stojí více než byt v nové výstavbě. To je známkou toho, že se s trhem děje něco nenormálního - dochází k přehřátí na straně poptávky po bytech.
* Co dalšího tomuto trendu nahrává?
Peníze v bankách nevydělávají tolik. Lidé mají pocit, že by mohli jinde investovat lépe než za přibližně 1,7% úrok v bance nebo 2 až 3% na kapitálovém trhu. Mají pocit, že koupě bytu a jeho následný pronájem by mohly být tím pravým řešením. Zesílení poptávky po bydlení způsobují i nízké úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Tyto dva faktory jsou zcela racionální a platí všude na světě. U nás k nim přistupuje ještě třetí moment, a to obava z radikální deregulace nájemného, která vede lidi ke koupi vlastního bydlení dříve, než na ně bude vyvíjen finanční tlak ze strany majitelů domů. Všechny tyto faktory se někdy kombinují - lidé mají peníze v bance, dosáhnou na hypotéky, bydlí v nájemním bytě a mají strach z růstu cen po vstupu do EU. Jsou pak pod hrozným tlakem, říkají si - musíme něco okamžitě koupit, nebo se nám peníze znehodnotí a nebudeme mít kde bydlet. Proto je poptávka podle mého názoru do značné míry přehřátá. Naopak nabídka je poněkud zmrazená, protože lidé, kteří mají byt na prodej, si říkají, že po vstupu do EU by ho mohli prodat výhodněji. Proto se nabídka bytů na trhu proti normální situaci omezila. Na jedné straně máme přehřátou poptávku, na druhé straně zmrazenou nabídku. Důsledkem toho je, že se cenová spirála roztáčí směrem nahoru. Je to jako když se za komunizmu dovezly před Vánocemi mandarinky. Musely se hned koupit, protože bylo jasné, že potom nebudou. Hysterie je tak velká, že lidé přicházejí a kupují. Protože mají strach. Vím, že je jeden náš rozhovor nepřesvědčí. Oni zatím vidí, že když koupili byt dneska, za měsíc už bude o něco dražší, a tak jsou zatím spokojeni. Jenže uvidíme, jaká bude situace za rok, za dva, za tři.
* Co se stane po vstupu do EU?
Ti, co odkládají prodej, se k němu konečně odhodlají. Na trhu se tedy objeví více bytů. Ale na straně poptávky se zájem sníží, protože lidé, kteří by za normálních okolností byty nakupovali, si je v panice již pořídili dříve. Poměr mezi nabídkou a poptávkou se změní a bude, tak jako po každém přehřátí, následovat pokles cen. Nedá se přesně říci ani kdy to přesně bude, ani jak velký pokles nastane. Odhadovat, kde a jak se pokles cen zastaví, by bylo věštěním z křišťálové koule.
* Přesto můžete lidem doporučit, aby do nemovitosti investovali?
Drobný investor se rozhodne, že si koupí byt a bude ho pronajímat. Výnos bude vyšší než úrok v bance. Podstatně. Takže je to správné rozhodnutí. Jenže lidé, kteří kupují nemovitost jako investici mají o výnosu trochu nadnesené představy. Je potřeba perfektně kalkulovat nejen příjmy, ale také náklady spojené s vlastnictvím bytu a jeho pronajímáním. Představa, že když se mi podaří pronajmout byt za 18 tisíc korun měsíčně, bude můj roční výnos z pronájmu 216 tisíc korun, je zkreslená. Tak lukrativní pronájem není. Výnos bude určitě nižší.
* S jakými náklady je třeba počítat?
Do nákladů je nutné zakalkulovat řadu faktorů. Délka tržního nájmu v Praze se pohybuje kolem jednoho roku. Většinou trvá měsíc, než najdete nového nájemníka. Je třeba tedy jeden měsíční nájem z příjmu odečíst. Dále je nutné odečíst provizi realitní kanceláři, také ve výši jednoho nájmu. Další měsíční nájem se vydá za vymalování a vyčištění bytu, které je nutné po bývalém nájemníkovi udělat. Když se totiž bydlí za tržní nájemné, nájemníci nezacházejí s bytem jako se svým vlastním, a po jejich vystěhování je to znát. Do nákladů je třeba započítat každou opravu, protože nelze počítat s tím, že nájemce si bude opravovat kohoutky nebo hradit opravu plynového kotle. A také musíte zvážit i tu možnost, že vám občas někdo nájem nezaplatí. Dále musíte byt před pronajímáním k tomuto účelu vybavit. To znamená zejména vymalovat, pořídit kuchyňskou linku, lednici, často i myčku a pračku, koberce, svítidla. To jsou další výdaje, které je třeba přičíst k pořizovací ceně bytu. S vlastnictvím bytu souvisejí další náklady, spojené se správou domu, příspěvkem do fondu oprav, dále daň z nemovitosti a pojištění domácnosti. Ty mohou u osmdesátimetrového bytu činit např. 2700 korun měsíčně. Tyto poplatky musíme hradit i v období, kdy byt není pronajat. A nezapomínejme na daň z příjmu. Srovnáte-li náklady s příjmy a vztáhnete-li výslednou částku k pořizovací ceně, pak teprve získáte relevantní podklad pro své rozhodnutí, zda a jak se vám pronájem bytu vyplatí.
* Můžete uvést konkrétní příklad?
Vezměme malý příklad. Byt o velikosti 85 m 2 koupíte za tři miliony korun, tržní nájem je 18 tisíc měsíčně a měsíční poplatky 2700 Kč. Při zjednodušeném propočtu vychází výnos na 7,2 procenta ročně. Ale po důkladné kalkulaci zjistíte, že skutečný výnos jsou čtyři procenta. A to už je opravdu výrazný rozdíl. Důležité také je, že s výnosem v této výši můžete počítat jen pro první rok.
* A co v dalších letech? Půjdou pronájmy nahoru?
Nemyslím. Z dlouhodobého hlediska nemůžete čekat, že výnos, který máte z pronájmu v prvním roce, bude stejný i za dvacet let. Ceny tržních nájmů v Praze klesají. Výnosy z bytu budou také klesat, dům stárne a chátrá, bude potřebovat více oprav, ceny služeb mohou jít nahoru, takže náklady budou stoupat. To vše musí drobný investor zvážit, než zakoupí byt k pronajímání.
* Platí o nové výstavbě totéž?
U nové výstavby nepozorujeme stejnou cenovou spirálu jako u výstavby staré. V Praze se dnes staví za 30 až 40 tisíc korun za metr čtvereční, což není tak markantní a nezdůvodnitelný nárůst cen jako ve starší zástavbě. Však jsou také nabídky rozebrány ještě dříve, než se začne stavět.
* A co kancelářské prostory? Není už trh přesycen? Jen v Praze roste jedna administrativní budova za druhou.
Kancelářské prostory musíme rozdělit podle kvality do tří kategorií: A - nově postavené prostory na špičkové úrovni, např. Nový Smíchov, Flóra atd. B - rekonstruované administrativní budovy C - prostory v činžácích, staré, socialistické administrativní budovy atd. Zatímco o nové a rekonstruované plochy je stále zájem, kanceláří typu C je dlouhodobě přebytek a jejich ceny klesají. Kdysi se v činžovních domech měnily byty na kancelářské prostory, dnes naopak, protože například v centru Prahy je daleko snazší a výhodnější pronajímat byty než kanceláře. Dříve se pronajímaly kanceláře až za 60 DM za m 2 měsíčně, před několika lety nastal velký cenový zlom a prvotřídní kanceláře kategorie „A“ se dnes pronajímají za 15-19 euro za m 2 měsíčně a jejich ceny jsou víceméně stabilní. Nájmy u starších kancelářských prostor klesají, dnes stojí v centru Prahy 300-400 Kč za m 2 měsíčně.
* Domníváte se, že po vstupu do EU zájem o administrativní plochy vzroste?
Dá se očekávat (a už dnes to pozorujeme), že až se staneme řádným členem EU, nastane příliv zahraničních firem, podnikajících výhradně v rámci EU. A stoupající počet zahraničních zastoupení povede ke zvýšené potřebě kanceláří. Na druhou stranu se ale dá očekávat i příchod těch zahraničních developerů, kteří podnikají výhradně v rámci EU, protože pro ně pak nebude velký rozdíl mezi stavbou kancelářských budov ve Stockholmu a v Praze. Takže očekáváme více nájemců i investorů, neboť se staneme součástí prostoru, ve kterém podnikají.
Ivo Gavlas (1961)
Absolvent VŠE, v 80. letech pracovník Ekonomického ústavu ČSAV, kde se zabýval i teorií aukcí, od roku 1990 vlastníkem Aukční a realitní agentury GAVLAS, předseda dozorčí rady Asociace realitních kanceláří ČR, člen Mezinárodní federace realitních makléřů (FIABCI), člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
FOTO: EVA MARTÍNKOVÁ
