S tajupným nádechem buržoa

Developeři nabízejí i komornější projekty, znovuobjevují funkcionalismus

Krmit srnky za humny domu, a přitom neztratit své „panelákové zázemí“. Takové sny přivedly na počátku devadesátých let první osadníky do nových satelitních městeček. Jiní příchozí si zase špatně vyložili heslo „můj dům, můj hrad“ a dychtivi ukázat rychlé zbohatnutí stavěli v milionářských državách okázalé domy, pro něž se brzy vžil výstižný název podnikatelské baroko. Pojem „satelitní městečko“ proto stále mnohým nevoní.
Řada klientů, kteří balustrády považují za společensky dehonestující a jsou ochotni připlatit za architektonický projekt na míru nebo za bydlení v komornějších koloniích rodinných domků, postupem času roste. Prodejci rodinných domů dnes developerům radí, aby cenu nemovitostí v dobré lokalitě a s dobrým architektonickým řešením kalkulovali do šesti milionů korun; ty jsou schopni bez problémů udat.

Místo sedláků stavitelé.

Satelitní městečka nejsou pouze odrazem polistopadového nadšení z příchodu gründerského kapitalismu. Už na začátku dvacátého století přinutilo dramatické zvýšení poptávky po bydlení pražské urbanisty - podobně jako jejich kolegy v Americe nebo v Anglii - sáhnout sedlákům na jejich pole. „Hranice Prahy v okolní krajině nejsou pevné, neustále se posouvají v lalokovitých útvarech,“ popisuje minulost kniha Praha 19. a 20. století – Technické proměny. A citace může v podobném duchu pokračovat: „Z města se vyčleňují nové části, které zasahují buď do staré zástavby, nebo tvoří nové oblasti budované více či méně na zelené louce“.

Spořilovská avantgarda.

Prvním pokusem o řešení poválečné bytové tísně hromadnou výstavbou domků byl vznik Spořilova. Nové městečko rodinného bydlení dle vzoru anglických sídel začalo růst v roce 1926 daleko za souvislou zástavbou na pozemcích pražské obce. Zrození Spořilova předcházelo v roce 1924 vytvoření družstva Spořilov – podílela se na něm Pražská a Vinohradská spořitelna. Družstvo vyhodnotilo zastavovací studie čtyř území pro sto domků a umožnilo vznik čtvrti pozoruhodné důslednou typizací velikosti, konstrukce a technologie domků, tehdy u nás neznámou.

Pod francouzskou taktovkou.

Podobným vývojem prošla po roce 1927 další pražská čtvrť (Zahradní Město), jež pojetím navázala na vznikající průmysl – továrnu Mitas, kam investoval francouzský Michelin. Do prvních typizovaných domků se stěhovali francouzští zaměstnanci, které následovali pražští dělníci. Při výstavbě starého Zahradního Města úředníci nepovolovali ani rozdílný typ oken a některé současné satelity dokazují, jak byli prozíraví. Zdá se, že současní developeři se vracejí k odkazu předků a vytvářejí seskupení stejných typů domů se dvěma, maximálně třemi klientskými variacemi, čímž brání vytvoření odpuzujícího a neladícího celku. A v neposlední řadě i ušetří.
Dostavbu Spořilova a Zahradního Města podle nastavené koncepce ukončila válka. Je pozoruhodné, že prvorepublikové satelitní čtvrti přinesly Praze více bytů než celá komunistická výstavba v letech osmdesátých.

Nevkus versus šmrnc.

Novodobá satelitní městečka začala vznikat na začátku devadesátých let. Rostla živelně, zájemci o bydlení za městem si našli pozemky a stavěli na okrajích vesnic domy. Z těch měl každý poznat, že socialismus skončil. S větší či menší mírou nevkusu se někteří novodobí usedlíci snažili vdechnout příměstským příbytkům západní šmrnc. Přesto obce bez plánů a rozvojové vize začaly bezmyšlenkovitě prodávat pozemky s vidinou, že přilákají do svých katastrů zbohatlíky a jejich kapitál. Svébytným fenoménem se satelitní městečka stala ve chvíli, kdy vesnice a restituenty atakovali zástupci velkých developerských firem. Obchodníci s pozemky totiž pochopili, jakým směrem se budou nálady a chutě bydlení chtivého obyvatelstva ubírat. Dnes se obce brání masovému vytváření „oáz klidu a bezpečí“, které frustrují urbanisty, architekty, sociology, starosty a nakonec samotné obyvatele kolonií, i stavebními uzávěrami.

Půvab urbanismu.

Půvab urbanismu a smysluplnosti začali polistopadoví developeři odhalovat až po letech divokého podnikání. Možná i proto je dopravní obslužnost a dostupnost některých služeb v dnešních satelitech často špatná, o „architektuře“ téměř nelze mluvit. Část zákazníků stále ochotně bydlí v „panelácích naležato“ a při nízké ceně se spokojí i s nevalnou kvalitou domů a s nedostatkem soukromí. Na lepší časy se však už blýská. „Největší zájem dlouhodobě registrujeme u kvalitnějších levnějších projektů do tří milionů korun, na dobrém místě ale není problém prodat i domy za čtyři až pět milionů,“ tvrdí Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní.
Zatímco se řada vesnic přílivem městského obyvatelstva rozrostla několikrát, příliv investic do místní infrastruktury často skomíral. To již naštěstí začínají developeři chápat a u nových projektů kladou na okolí důraz. Potvrzuje to i Pavlína Hajnová z poradenské kanceláře Centers Data, která tvrdí: „Vybavenost podporuje kvalitu rezidenčního projektu, takže by výdělečnost neměla být hlavním kritériem.“

Historií nepoučeni.

Zatímco se prvorepublikové satelity typu Spořilova, Zahradního Města či Klánovic staly oblíbeným a pohodlným místem k bydlení, pro satelity doby nedávno minulé to neplatí. Rozdíly v porevolučním přístupu k zástavbě neobydlených ploch totiž zamořily příměstské části nejedním neduhem. Některé z nich jsou obtížně léčitelné. Je tomu tak zřejmě proto, že Praha neměla regulační plán až do roku 1999 a Středočeský kraj ho teprve tvoří. Přehledný regulační a zastavovací plán Velké Prahy vydala státní regulační komise v roce 1928. Koncepce vhodně kloubila osídlování s dopravní infrastrukturou; například na zmiňovaný Spořilov byla dokončena tramvajová trať v roce 1929 a výstavba směrem od Prahy se soustřeďovala především kolem železničních tratí.

Frustrace z oázy.

Touhy po životě s rustikální příchutí začali developeři v okolí Prahy masově uspokojovat zhruba od poloviny devadesátých let. Další větší města musela na podobný vývoj čekat ještě tři roky. Rozmach příměstských částí souvisel s důrazem na společenský status. Pro bohatší vrstvu lidí patřilo k bontonu mít nový, nápadný dům, nejlépe s bazénem - místo nebylo tolik důležité. Současná situace je už jiná. „Lidé začínají přemýšlet, už je zajímá, jak jejich domy vypadají, a hlavně kde jsou,“ říká architekt Jan Štípek z ateliéru Apa-Esox. „Pro klienty je opravdu lepší připlatit si tisíc korun na metr čtvereční a nepocítit během života touhu dům zbourat. U nás je práce architektů zatím nedoceněná. Každý má pocit, že ví, jak bydlet. Proč by měl dát 200 tisíc za projekt promyšleného rodinného domu, když si může koupit kopii stavebnice za 25 tisíc? Přitom se nerozmýšlí při pořizování masážní vany za 400 tisíc, kterou si pustí dvakrát za rok,“ konstatuje Petr Fanta, šéf developmentu firmy Skanska. Štípek měl štěstí: narazil na sofistikovanějšího klienta.

Dům s feng-šuej.

Manažer z Prahy si původně pro atypickou parcelu v lese u Jevan vybral dva modely katalogových domků ateliéru Apa-Esox. Architektům stanovil finanční limit a požadavek na vnitřní uspořádání domu, jež bude respektovat principy čínské filozofie vylepšení osobního prostoru. „Trochu nás to vyděsilo, ale s projektem jsme se hned na podruhé trefili. Filozofie obnáší různé prvky: třeba koupelna, která je živlem vody, nesmí být nad kuchyní, jež značí oheň. Klienti nakonec za dům zaplatili o něco více, než původně zamýšleli, podstatné však jsou jejich dobré pocity,“ říká Štípek. Fasáda domu byla vybrána z přírodních materiálů, aby souzněla s okolím. Podstatnou část domu tvoří okna, obyvatelé si mohou připadat, že sedí v lese. Budoucí vlastníci nemovitostí prý stále více posuzují pořizovací investici v dimenzi budoucích provozních nákladů. O projekt úsporného jevanského lesního domku se nyní zajímá investor, který plánuje výstavbu dvaceti domů poblíž Říčan.

Alpský styl už nefrčí.

„Mnohokrát jsem zažil, že si lidé chtěli postavit opravdu krásné funkcionalistické domy. Obec jim ale řekla: My tady krabice nechceme. V regulačním plánu máme šikmou střechu, a basta,“ popisuje zkušenosti Fanta. Podobnou zkušenost má i Štípek. „To nemá střechu,“ nesouhlasil starosta s domem ve tvaru kostky. Na argument, že střecha je plochá, odpověděl, že ty tečou, což on dobře ví, protože je třináct let stavěl. Vesnice kolem Prahy tudíž zhusta připomínají alpské vísky se střechami, které se do krajiny vůbec nehodí. Pan starosta – stavitel – měl nicméně trochu pravdu - pokud není plochá střecha perfektně postavená, časem do ní začne zatékat. Přesto trend klasických sedlových střech je už pryč. Stačí se podívat do katalogu největšího tuzemského rezidenčního developera Central Group. Nejnovější model je „krabice“ s plochou střechou. A obliba jednoduchých funkcionalistických tvarů bude do budoucna růst. „Obecně si ale myslím, že vedle kvalitní architektury je pro developera důležité najít motto typu bydlení u lesa, u rybníka, i když je to jen kačák…To prodává,“ soudí Štípek.

S ECM u lesa.

„Krabice“ vyrostou například v Unhošti. Skupina ECM tam postaví více než stovku rodinných domů v atriové variantě, řadové i jako dvojdomky. Průměrná cena domu se pohubuje kolem 5,5 milionu korun. Firma je začala nabízet letos v březnu, sedm domů již zná budoucí majitele. ECM láká klienty sloganem: Město Unhošť je pomyslnou vstupní branou do bájných křivoklátských lesů. Terasy Unhošť jsou pro developera, který se dosud soustředil především na kancelářské projekty, premiérou v segmentu rezidenční výstavby.

Žádná sterilita v Černošicích.

„Nesnáším satelitní městečka, ve kterých dosahuje prostor mezi plotem a domem stěží tří metrů. Myslím, že tam lidé nejsou spokojení. I v našem oboru jsou klienti ovlivňováni marketingem. Podobně, jako si kupují pastu na zuby, se rozhodují v bydlení,“ říká ředitel developmentu Skanska Fanta. Zřejmě si udělal radost a firma, jež v bytové výstavbě uspokojuje masovou poptávku, se pustila do luxusního projektu samostatných rodinných domů v Černošcích. Na parcelách o velikosti 930 až 1500 metrů staví 22 vil s užitnou plochou 200 až 300 metrů čtverečních. Dům vyjde na deset až patnáct milionů korun. Vily propojují s terasovitými zahradami francouzská dřevěná okna, každý objekt má terasu. Autorkou projektu Slunný vrch je architektka Eva Heyworthová. Fanta je spokojen: „Projekt považuji za velmi zdařilý. Nejedná se o žádné sterilní satelitní městečko.“