„Developeři se chovají tak, jak jim nastavený systém dovolí. To není chyba developerů, ale politiků,“ říká ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.
„Náš základní problém je, že město je vlastně hrozně pasivní, že jsme si nedokázali vytvořit - a to můžeme i bez ohledu na MMR a legislativu - daleko aktivnější aparát, nebo daleko aktivnější a profesionální přístup vůči developerům a jít výstavbě naproti tak, aby nám víc vyhovovala,“ říká ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřej Boháč. Týdeník Euro si s ním povídal nejen o tom, jak změnit stavební kodex, ale i o potřebě investic do veřejných staveb a spolupráce města s těmi, kteří přinášejí investice soukromé.
Ministerstvo pro místní rozvoj právě vytváří nový stavební zákon, který podle vás neumožňuje velkým městům efektivně tvořit územní plány. Není to tedy chvíle, kdy zkusit územní plánování změnit?
Každá chvíle se má využít… Jen si myslím, že ještě nebyl vytvořen dostatečně velký tlak na změny. Možná to třeba ta bytová krize ještě víc vyostří. Pořád je tu ale spíš tendence záplatovat stávající systém než ho změnit. Protože změnit jej znamená opravdu reálně připravit o vliv desítky až stovky lidí a institucí o nějaká razítka. Odpor a rezistence toho systému - já vím, že to je nepříjemné - je ale strašná. Dá se srovnat opravdu s tím, co se odehrávalo kolem nového občanského zákoníku. Tady to možná bude ještě horší.
A nebyla by cesta jako u toho občanského zákoníku nechat vypracovat stavební zákon někoho „zvenčí“, mimo ministerstvo? Od ministerstva asi nelze čekat nějaký zázrak, jak jsme se několikrát přesvědčili.
Já si myslím, že to je jediná správná cesta, ne proto, že by se ministerstvo nesnažilo udělat zákon nejlépe, jak umí. Oni se snaží, ale když je člověk jako ten křeček v kolečku, hrabe a nevidí za to kolečko. Já to znám z úřadu, já jim rozumím, vím, že se snaží, že znají vady systému, ale zároveň prostředí, ve kterém se pohybují, jim znemožňuje se na problém podívat trochu z „orbitu.“
Jak to vidí developer:
Praha se stává městem pro bohaté a pro chudé, nic mezi tím, říká developer Pardubický
Ten systém ale už požírá sám sebe. Tzv. systémová podjatost (provázanost státní správy a samosprávy, která podle soudů znemožňuje stavebním úřadům povolovat – poz. red.) možná brzy paralyzuje celé stavebnictví…
Náš systém nefunguje v praxi. Místo toho, aby se ale šlo cestou zjednodušení systému nebo jeho úpravy, jdeme cestou výjimek a výjimek z výjimek, to je ten základní problém. Když ale dáváme na každý barák výjimku, není tedy důvod to pravidlo zrušit? Já opravdu nevím, co je to za mentalitu. Tady stojí tolik nádherných domů z 19. století, z první poloviny 20. století, i za toho komunismu se postavila řada pěkných domů, prostě jsme toho byli schopni. Teď jsem jel kolem podolské vodárny, to je přece nádherný barák a dneska bychom řekli: To je technická infrastruktura, do toho vůbec nemá architekt co „kecat“, urbanista taky ne. Z betonu se vylije kostka, co do toho dávat nějaké krásno. Stačí dodržet normy. Přitom je to dům, který chodíme všichni obdivovat, obě strany toho sporu.
Vždyť my nejsme schopni postavit vůbec žádný barák. Co se tady z veřejných peněz postavilo? Umíme kutat díry, všechny peníze šly pod zem.
Člověk jede tunelem a libuje si, jak je to fajn, nedochází mu ale, jaké šílené peníze stál. To je prostě nepoměr. Kdyby se postavil kus města za 40 miliard korun (tolik stál tunel Blanka – pozn. red.), tak to je investice, která by zahojila velká rozvojová území typu Bubny, Žižkov a Smíchov.
Architekt Pleskot říká, že se z nás vytratila radost ze stavění. Že kdyby se třeba knihovna, galerie, nebo koncertní síň postavila, lidi by to nakoplo…
Myslím si, že v tomhle má Josef Pleskot úplnou pravdu. Teď už třeba vyrůstá druhá generace lidí, která nezažila žádnou pěknou stavbu, to se z paměti vytratí. Každá generace by měla mít takovou stavbu, se kterou vyrostla. Za mého táty se udělalo tohle a za nás se udělá tohle, a tak se to nějak přirozeně vrstvilo. Kontinuita se přerušila a špatně se to bude napravovat. Mezitím v Praze v komerční sféře vyrostlo hodně opravdu hnusných baráků. Kvalita teď jde ale významně nahoru, investoři se většinou snaží, už si berou lepší architekty, někteří dělají i soutěže, už se posunuli, ale naše stále živá zkušenost těch předchozích dvou dekád prostě někde musí být přítomná, musí se někde projevovat. Takže dnes paradoxně se lidé naučili bránit investorům v momentě, kdy se začali snažit o nějakou vyšší kvalitu.
To je škoda, že se to nepotkalo.
To je velká škoda. A myslím si, že důvodem je právě i chybějící veřejná investice. Vždy vidíme soukromý kapitál a ty zlé developery. Pokud by například město stavělo byty, těžko by byli lidé přímočaře negativní vůči městu, museli by tu zkušenost zpracovávat trochu jinak. Praha ovšem veškeré své investice nasypala pod zem.
Se zvyšující se nedostupností bytů bude stále zřejmější, jak krátkozraké bylo zprivatizovat všechny městské byty.
Ono je to samozřejmě složité, protože privatizace na druhou stranu byť možná dočasně pomohla tomu, že v Praze nevznikla ghetta a že pražské čtvrti jsou sociálně stále docela pestré.
Co také v Praze nefunguje?
Selhání modrých zón: ani držitelé karet nenajdou místo k parkování
To ale může během jedné generace zmizet, když se bývalý primátor stěhuje do Ostravy, protože z učitelského platu nezaplatí pražský nájem.
Když se dělala privatizace, mělo se vedle toho masivně stavět a obnovovat bytový fond města. Kdyby město třeba stavělo těch šest až osm tisíc bytů ročně a vedle toho se jich zbavovalo, tak by to asi nepůsobilo dnes tak nedomyšleně.
I kdyby teď Praha nakrásně chtěla začít stavět, zjistí, že na povolení bude čekat osm let stejně jako privátní investoři. Pořád si myslím, že základní problém celého systému je, že s velkými městy do nějaké míry nepočítá a řeší všechno výjimkami, což je smrtící pro ekonomiku, kterou ta velká města táhnou. Jestli něco v 21. století města potřebují, je to schopnost rychle a dynamicky reagovat podle svých potřeb. Stát se k tomu, pravda, zatím staví tak, že svůj hlavní motor neustále decimuje, tu upustí trochu olej, tu nasype trochu pístu, občas dojde benzín.
Opusťme „zda“ či „jak“ a pojďme ke „kde“ stavět. Velké téma v Praze jsou brownfieldy. Pokud jsme to pochopila, v Metropolitním plánu zůstala bílá místa.
Ne, nejsou tam bílá místa. Hodně závisí na tom, jak je území velké. Když vezmeme ty největší brownfieldy typu Žižkov, Bubny, jsou rozdělené na menší, je u nich nastavená nějaká parametrická regulace, takže kdyby tam dneska chtěl někdo stavět, tak by mohl, ale za poměrně přísně definovaných podmínek. Snaha je o to, aby se území mohlo i bez změny územního plánu začít zastavovat, ale jenom v definovaných místech. Takže třeba když vezmu Bubny, mohla by se postavit druhá strana Argentinské, protože to je ulice, která tam zůstane, a není důvod, aby domy nebyly i na protější straně. Dnes je povolovací proces tak dlouhý, že než dostanete povolení na tři domy tam, už dávno bude územní studie na celé území hotová. Chceme jít využití zanedbaných území naproti, aby se už nezdržovalo a neodkládalo.
Co na to majitelé těch území a aktivisti?
Teď samozřejmě někdo zase bude volat, že to je riziko, že si tam developer může dělat, co chce, ale prostě nemůže, to je nesmysl. Iniciativy budou říkat právě tohle. Budou říkat, že území je málo definované, ale ono objektivně není a stavební úřady budou umět rozhodovat tak, jako se to musí naučit nad každou novelou stavebního zákona. To je zástupný argument a zase vyvolávání bubáků. Ale paradoxně se tomu brání i investoři, kteří by zase hrozně rádi, aby se s nikým nemuseli bavit a měli přesně někde napsáno, co kde může a nemůže být. Ale takhle se město dělat nedá, tímto způsobem se dá doplňovat struktura, když je definovaná. Můžete takhle dostavět blok, ale nemůžete takhle tvořit celou novou čtvrť. Vždy se město stavělo v nějaké vazbě a myslím, že je správné investory nutit, když už chtějí zastavovat takhle významná exponovaná území, aby se starali i o to, co je za hranicí jejich parcely.
Povedlo se to na Smíchově (20 hektarů bývalého nádraží Smíchov se aktuálně chystá začít zastavovat Sekyra Group – poz. red.)?
Myslím, že ano. Investor se soutěži na celé území a pak participaci zpočátku bránil a zpětně se tváří, že mu to časově neublížilo a že naopak přišel na věci, které by třeba obtížně zjišťoval až v dalších kolech procesu. Ale Smíchov je jednodušší území než Bubny a je jednodušší než Žižkov, protože se vkládal do hotové struktury města.
Investoři mají také nějakou negativní zkušenost, ale myslím si, že když mají ambice dělat velké kusy města, nebo zastavovat pole za městem, opravdu musí být přinuceni uvažovat nad rámec svého vlastnictví. Takže buďto můžou počkat na regulaci, nebo, pokud jsou rychlejší než město, což často jsou, musejí přistoupit na to, že toho prostě vymyslí trochu víc.
Jak bude vypadat „Sekyrův Smíchov“?
Přišla tisková zpráva od Pirátů, že developeři mají na rozdíl od města vizi, kterou ale Praha neumí ani usměrnit ve svůj prospěch. Je to tak?
Náš základní problém je, že město je vlastně hrozně pasivní, že jsme si nedokázali vytvořit - a to můžeme i bez ohledu na MMR a legislativu - daleko aktivnější aparát, nebo daleko aktivnější a profesionální přístup vůči developerům a jít výstavbě naproti tak, aby nám víc vyhovovala. My jsme v hrozně defenzivní roli a vlastně se bráníme nápadům developerů. Ti developeři, třeba ti osvícenější, nebo ti, co jsou mentálně trošku dál a nejsou jen těžaři města, kdyby měli na straně města profesionální protějšek, který je natlačí do nějakého třeba bolestivého kompromisu, ale za to jim poskytne servis, který by oni jinak museli dávat z vlastních zdrojů, což jsou například ty studie, byli by nakonec rádi. Pochopili by, že potom nemusejí stavět tolik metrů a tolik tlačit na pilu, protože vědí, že mají nějaký servis a že jim to celé ekonomicky vyjde v nějakém přijatelném čase.
Co s tím?
Tohle to je primárně chyba města, developeři se chovají tak, jak jim nastavený systém dovolí. To není chyba developerů, ale politiků. Praha má mít svého developera, úřad, ale nemusí nutně stavět byty, které nutně potřebuje. Může území připravovat tak, že to investora nebude stát v nekonečném projednávání a na úplatcích desítky milionů korun. Potom si může dovolit postavit pater míň. Jenomže my se vlastně jenom bráníme, a když ne my, tak se brání občané.
Do politické roviny negaci všeho přinesly poslední komunální volby…
Odpor ke stavění přinesly poslední komunální volby, ale není to tak, že by předchozí politické garnitury byly bez viny. Ani ony nebyly aktivní. Princip fungoval jinak, třeba víc povolovaly, ale rozhodně ne pěkné věci.
Komunální volby jsou za půl roku. Myslíte, že téma paralýzy někdo zvedne a řekne dost, otázka nezní stavět ano - ne, ale jak?
Jak zatím sleduju tu debatu, tak spíše ne. Politikům pořád víc funguje vyvolávání těch bubáků a populismus. Získávat protestní hlasy a dělat scény developerům je pořád snazší než vysvětlovat a hledat dohody. Velký průšvih je, že městské části mají větší moc, než by měly mít, protože městská část funguje na NIMBY efektu, každý starosta to zná. Byty je potřeba stavět, ale trochu jinde než zrovna u nich, protože jemu to bere hlasy. Jedině z úrovně města vidíte potřebu, vidíte, že někde musí být, že město je organismus, který má někde hezký obličej a někde musí mít kloaku. Takhle to prostě je, a adekvátně k tomu má mít město povolovací pravomoci. A zase když se vrátím zpátky k úspěšným městům, jako je Vídeň, Mnichov, ty přesně takhle fungují. Městské části mají pravomoci třeba v rámci údržby a mají poradní hlas v povolování, ale jenom poradní. Ony jsou vybavené velmi dobře, aby organizovaly denní život, ale rozvoj moc neurčují, protože vědí, že každý chce jezdit po dálnici, ale nikdo nechce, aby mu vedla pod oknem. A v bytové výstavbě jsme se dostali do úplně stejné situace. Každý ví, že jsou potřeba byty a že to je hrozný průšvih, ale žádný lokální politik si nedovolí říct: Já podporuju výstavbu bytů.
…ve svém obvodu.
Lokálním politikům musíte dát šanci říci svým voličům: Já jsem nechtěl, ale magistrát mě přinutil. To si myslím, že by bylo fér.
To zní hezky, ale pak by se muselo změnit složení zastupitelstva, ne? Většinu lidí tam máte z městských částí…
Kompetence se musí oddělit. Když chci být starostou, nemůžu být zastupitelem města. Když si vezmete projednávání Metropolitního plánu, tak vy jako městská část třeba připomínkujete, kde se budou stavět byty a kde ne a o připomínkách rozhoduje velké zastupitelstvo – Praha. Takže starosta nebo nějaký zastupitel si podá námitku za městskou část a tady na velkém zastupitelstvu si o ní rozhodne, že jako platí. To je divné, že? Žák se taky ve škole neznámkuje sám. To je stejné, jako by si ve školách psali sami vysvědčení, to by bylo najednou jedničkářů…
Zároveň spolu zastupitelé z městských částí drží basu…
No jasně, oni se navzájem podrží a pak jsme v situaci jako dnes, že dvě třetiny zastupitelů tady v Praze jsou zastupitelé městských částí. Na magistrátu je nejsilnější koalice městských částí. A když se má hlasovat o tom, jestli se má pustit více peněz do městských částí, tak to město udělá, samozřejmě. To je jako referendum mezi lidmi o tom, jestli mají být daně. No nemají, že jo.
Dále čtěte:
