Šéf V Investu Vondřička: Člověk by se měl za život pětkrát přestěhovat

Jaroslav Vondřička vybudoval developerskou firmu V Invest z karlínského bytu. I když jde mimo mainstream, rozrostla se do té míry, že pro ni potřeboval investora. Na přelomu roku proto spolu s partnery prodal majoritu olomouckému miliardáři Pavlu Hubáčkovi. „Chceme ročně prodávat 200 až 300 bytů a být v první pětce největších developerů. Přišlo nám škoda brzdit jen kvůli tomu, že nemáme dostatek kapitálu,“ říká Vondřička.

Začali jste spolupracovat se společností Český soběstačný dům. Chcete stavět energeticky soběstačné bytové domy?

Ta parta lidí, která za projektem stojí, odvedla za necelé čtyři roky neskutečný kus práce. Nedávno přišli s myšlenkou, že chtějí jít o kus dál a rozšířit soutěž i na bytové projekty. Nápad spojit se s nějakým developerem je výborný. Pokud se na fakultách zadávají pouze teoretické soutěže bez přítomnosti praktického obchodu, jsou odtržené od reality. A to je naše role. Chceme v konkrétní lokalitě uplatnit vítězné řešení. Nás na tom baví ještě další věc – soběstačný dům je spojený s řadou dobrých jmen v technologické oblasti a my chceme být těmi, kdo určují trend v moderním bydlení. Zároveň tyto věci musejí fungovat bez dotací.

Takže vy si představujete, že postavíte jednou bytový dům, který si zvládne vyrobit všechnu energii a ideálně něco pošle do sítě, takže vyinkasuje ještě něco zpátky?

Nejsme utopisté. I naši partneři měli dřív ambici být trvale udržitelní a teď říkají: My se snažíme být trvale udržitelnější. To je velký rozdíl, my chceme samozřejmě použít jen ty části technologií a ty přístupy, které nám budou dávat v reálném čase nějaký ekonomický smysl a budou akceptované trhem.

Trh akceptuje u bydlení především nejnižší cenu, jak ukazují marketingové průzkumy…

Také se ale dnes hodně dbá na ekologii a technologie už nejsou tak drahé. Vezměte si třeba pokrok u tepelných čerpadel. Před 20 lety byly naprostým ekonomickým propadákem, dnes je to úplně jinak. Ceny energií šly nahoru, pořizovací ceny dolů, účinnost a životnost nahoru, takže čerpadla začínají mít daleko větší smysl. Ale sami jsme zvědaví, jak to dopadne, teď nemůžeme hodnotit. V příštím roce už budeme spolutvořit zadání pro další soutěž.

Nepočítáte tedy s tím, že by se vám to v dohledné době nějak mohlo vrátit finančně?

To je strašně prvoplánový pohled na věc. My si nemyslíme, že každá konkrétní vložená koruna se musí stejně konkrétně zase vrátit zpátky. Když se podíváte do našich dlouholetých strategií, snažíme se trochu českého zákazníka kultivovat. Získali jsme řadu ocenění Best of Realty, jde nám o průnik architektury a užitné hodnoty, přístupu k lokalitě a dalších aspektů, které bydlení tvoří.

Takže kolonka zisk na konci roku pro vás není ta úplně nejdůležitější?

Tak to není. Dělat tyto věci dobře neznamená, že na tom musíte prodělávat. Ano, možná z nás nejsou miliardáři jako z některých, ale máme za sebou hezké věci, které nás těší.

My si nemyslíme, že každá konkrétní vložená koruna se musí stejně konkrétně zase vrátit zpátky. Když se podíváte do našich dlouholetých strategií, snažíme se trochu českého zákazníka kultivovat, říká Jaroslav Vondřička.

Vy jste nechtěl být nikdy miliardář?

To není úplně o tom, jestli chcete, nebo nechcete. Já si myslím, že lidé, kteří prvoplánově myslí na to, že chtějí být miliardáři, se jimi nikdy nestanou. Myslíte, že Steve Jobs chtěl být v první řadě miliardářem?

Jak spolu, dle vaší zkušenosti, umí komunikovat architekt a stavební inženýr nebo technik?

Architekti jsou různí. Absolventi Umprumu jsou spíše umělci, oni také nemají titul architekt, ale magistr architektury a jsou velmi pyšní na to, že vystudovali právě tuto školu. Architekti, kteří jsou při stavebních fakultách, jsou pro ně takoví jako trošku podřadnější. Tedy alespoň za mých mladých studentských let to tak bylo úplně ložené…

Umíte si představit, že byste svěřil projekt umělci?

Petr Kolář a Aleš Lapka jsou „umprumáci“ a s ADR spolupracujeme často. Ti jsou ale opravdu velmi zdatní a samozřejmě bez toho, že se obklopí výbornými techniky, to nejde.

V Invest má projekty ve městech, zároveň i na horách, což je jiný segment. Jak jste se k tomu dostal?

Městský versus horský development se v principu vůbec neliší, bydlení je pořád bydlení, i když to rekreační má trošku jiné parametry především ve vybavenosti typu lyžárna, kolárna a je zde třeba hodně pobytových teras. V neposlední řadě je potřeba myslet na to, že do hor jezdí aktivní lidé ve skupinách, kteří mají vztah ke sportu, tudíž k relaxu, takže potřebují mít nějakou místnost, kde se potkávají. My jsme s mými partnery ve firmě vášniví cyklisti a lyžaři, tak jsme se k horám dostali. V neposlední řadě je to i o příležitostech. Jsme takoví multiproduktoví, dá se říci, že naše know-how je založené na tom, že se snažíme pro každou lokalitu najít ten správný produkt. Ne že bychom si řekli, teď obsadíme masový segment a budeme dělat mainstreamovou architekturu ve velkém. My to děláme obráceně. K nám když přijde dobrá příležitost, hledáme potenciál. Máme takovou segmentaci podle hvězd, představte si to jako hotely, tady máte jednohvězdičkovou ubytovnu a pak máte pěti-šestihvězdičkový top hotel se super servisem.

Šéf CRE Ctibor: Praha zmizela z mapy světa. Globální investory nezajímá

Který váš projekt má nejméně hvězdiček?

Asi projekt Nová Valcha, který děláme v Plzni. Je to dané finančními možnostmi. Tam je to střední segment, což by v Praze s cenou 60 tisíc korun za metr čtvereční znamenalo nízkopříjmovou skupinu. Jde o velice pragmaticky navržený projekt, velmi utilitární, žádný vysoký standard, vše je komprimované do menších prostor, ale dobře vymyšlených, aby tam ani centimetr čtvereční nebyl navíc.

Dá se říct, které hvězdičky vás nejvíc baví?

To je hezká otázka, nás baví asi nejméně ten mainstream, protože tomu se věnuje každý.

Ale třeba vám financuje zase něco jiného, ne?

Tak to přesně je.

Ještě se jednou vrátím k apartmánům a horám. Před krizí to byl hit i jako investiční produkt. Jak je to dnes?

Jede nám výborně. Tento produkt funguje ve vlnách. Když přijde krize, je horský development první na ráně a okamžitě ho lidé škrtají. V době konjunktury funguje i jako investiční instrument. Poměr investice versus trvalé bydlení je v Praze 30 ku 70, nebo až 40 ku 60, na horách je to 50+. I když si lidé kupují horské byty pro sebe, ve většině případů počítají s tím, že je budou i pronajímat. Hory jsou plné lidí, přece jen Češi bohatnou, a poslední čtyři roky ukázaly, že umějí také utrácet. Je to vidět i v zahraničí, Češi jsou dnes jedni z nejoblíbenějších klientů na horách v Itálii a v Rakousku. My jsme před dvěma lety ukončili provozování penzionu Kilián, protože jsme tam končili s černou nulou a bylo to opravdu hodně práce. Rozdělili jsme proto penzion na jednotky a měli jsme je prodané za dva měsíce. Na Kvildě jsme projekt Maxmilián vyprodali dávno před kolaudací. Teď stavíme 40 apartmánů na Zadově a také to jde dobře. Tento trend se ale určitě ochladí v okamžiku, kdy hospodářství zpomalí.

Investiční byty jsou dnes velké téma. Myslím si ale, že je Češi dál pronajímají a mikroinvestoři nahrazují takový ten normální trh s nájemními byty obvyklý třeba v Rakousku nebo Německu...

Několik generací tu nesmělo nic vlastnit, a když někdo něco vlastnil, byl vlastně podezřelý. Syndrom vlastnictví je u nás až extrémní. Teď se ale situace docela dramaticky mění, dostupnost bydlení je čím dál horší, patrně proto poroste segment nájemního bydlení a také toho družstevního.

Možná teď nastartovala družstevní bydlení ČNB, jejíž restrikce se na něj nevztahují...

Proč ne? Je to naprosto adekvátní varianta pro vlastnické bydlení. Nejste zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti, to je družstvo. Jde o model, který umožní nákup bytů těm, kteří regulacím ČNB prostě nevyhoví. U nás na Valše stačí, když má klient 25 procent ceny bytu, a už se nedíváme na to, kolik ten člověk vydělává, nechceme žádné zástavy jeho nemovitostí. Zájem o družstevní byty je na Valše o něco větší než u bytů do osobního vlastnictví. Ale nemáme zatím relevantní vzorek pro to, abychom definitivně řekli, že družstva letí více než klasické byty.

Přečtěte si: V Brně postavíme mrakodrap jako v Abú Zabí, slibuje miliardář Rulíšek

Když se vrátíme k tomu očekávanému zpomalení hospodářství, jak jste přestáli poslední krizi?

My jsme na tom byli relativně dobře, protože jsme neměli žádný projekt pod úvěrem a neměli jsme žádný projekt ve výstavbě. Samozřejmě jsme ale dělali, co všichni v té době. Brutálně jsme šetřili, propouštěli jsme, prodávali jsme některé projekty, optimalizovali jsme cash flow a drželi si jen klíčové zaměstnance. A samozřejmě koukali jsme po trhu a nakoupili jsme levně projekty nebo pozemky. Dnes máme díky tomu asi 15 až 17 rozeběhnutých projektů, které dávají nějaký smysl.

Nedávno jste ale koupili projekt Maršmeloun v centru Prahy, který se minulý majitel snažil prosadit 17 let. Máte rád výzvy?

Rezidenční development je jedna trvalá výzva, jsme v Praze, kde stavební povolení trvá spoustu let a zdolávat tyto výzvy je opravdu dobrodružné povolání plné endorfinů. Asi to souvisí i s mou vášní pro sport…

Nový návrh Maršmelounu od Zdeňka Fránka je konzervativnější, než byl ten jeho původní. Líbil se vám ten první?

Já bych s ním uměl žít. Ale hlavně ten dům nebyl dispozičně dobrý, a dispozice se pak promítly do fasády. Dům, aspoň my se o to snažíme, by měl vznikat zevnitř. Napřed dobrá dispozice a pak fasáda. Ta je jen odrazem vnitřního fungování domu. A pro architekta je potom výzvou takový dům ztvárnit.

Řeknete architektovi: My musíme nejdříve udělat vnitřek a vy to něčím obalte?

Naprosto přesně. Dům přece děláte pro lidi, dům není exhibice nějakého sochaře. S takovými architekty my nespolupracujeme, dům musí naplňovat vizi investora. My se ale nemůžeme tvářit, že nežijeme v Praze v určitém místě s určitým politickým aspektem a s určitou situací. My prostě v reálném čase děláme reálné domy a přizpůsobujeme je. Proto se v Praze také za posledních iks let neudál žádný výjimečný počin, a to je důsledek obecného marasmu v povolování staveb, nulové odvaze municipalit a nekonzistence politických uskupení.

Ale politici odpovídají poptávce společnosti. Jaká je odpovědnost developerů za to, že je veřejnost proti nim?

Kde je začátek a kde je konec tohoto klubka, to bych si opravdu netroufl říct, ale samozřejmě někdy výstavba probíhala na úkor starousedlíků nebo na úkor veřejného prostoru. V tomto je jednoduchý ukazatel, my na to jdeme přes peníze. Pokud jdeme na území a umístíme tam produkt, který je dobře vymyšlený a prodejný, zlepšujeme tím i hodnotu nemovitostí okolo. Roste spolu s námi, a když se navíc postaráme o nějaký parter, o park, je to ten správný přístup. Docela rád říkám, že našim klientům se musí v těch nemovitostech dobře bydlet, a oni nemusejí vědět, proč to tak je, to je úkol nás developerů a našich architektů.

Realitní byznys roku: Penta prodala část Waltrovky za 6,3 miliardy Korejcům

Nedávno jste prodali 51 procent firmy investorovi Hubáčkovi. Proč?

Představujeme příběh de facto rodinné firmy, kterou jsem založil v roce 1991 jako živnost ve svém karlínském bytě - jednoduše proto, že jsem mohl. Postupně přistoupili i další dva partneři, Honza Marek a Michal Horák. Když jsme přes všechny peripetie dospěli do stadia, kdy je firma nadechnutá stát se jedním z lídrů trhu - chceme ročně prodávat 200 až 300 bytů a být v první pětce největších developerů -, přišlo nám škoda brzdit jen kvůli tomu, že nemáme dostatek kapitálu. Motivace byla i v tom, že nám už není dvacet, nemáme před sebou ještě dalších 40 let byznysu a rezidenční development je velmi tvrdá disciplína podléhající spoustě vlivů, a to už teď nemluvím o těch politických. Dělat to dlouhodobě s takovým nasazením, jako jsme to dělali posledních několik let, je skutečně sebezničující.

Nebojíte se?

Čeho?

Že finančníka nebudou vaše hezké baráky asi úplně zajímat.

S finančníky jsme žili, žijeme a žít budeme, všechno začíná a končí penězi. Můžeme mít odlišné názory na to, jestli má být fasáda růžová, nebo jaká, ve finále ale všichni počítáme stejně.

Jak bydlíte vy? Potvrzuje se u vás, že kovářova kobyla chodí bosa?

A víte, že ano? Teď jsem si zarezervoval jednu z dvojvilek v Jinonickém zámečku, který rekonstruujeme na byty. Jinak bydlím v bytě a naprosto mi to vyhovuje, protože nemám čas ani chuť starat se o nemovitosti. Já si myslím, že by měly člověku sloužit, a ne aby se ta nemovitost stala jeho životním posláním. Já mám ještě jinou teorii - že člověk by se měl za svůj život přestěhovat minimálně pětkrát. Měl by konzumovat zrovna to, co mu v dané životní etapě nejvíc vyhovuje, ne se přizpůsobovat bytu nebo domu.

Přečtěte si také:

Hotel Evropa získá majitel Exim Tours Nasr. Chce mu vrátit někdejší slávu

Českomoravská Nemovitostní koupila od miliardáře Skaly budovu na Václavském náměstí

Nový majitel Pinkasova paláce odtajněn: prosincovou dražbu vyhrála PPF Reality

Praha po letech zrekonstruuje Clam-Gallasův palác. Zaplatí 344 milionů

Magnát Vítek sází na Londýn. V „nejdražší ulici světa“ nakoupil byty za 1,6 miliardy