Sen o smíchovském Karlíně

Pro majitele developerské skupiny Luďka Sekyru je klíčovým manažerem, se kterým spolupracuje téměř dvacet let a který stál za všemi velkými pražskými projekty Sekyra Group v posledních letech, ať už to byla přestavba bývalé Orionky na Vinohradech, či přeměna brownfieldu v Modřanech u Vltavy. Teď má výkonný ředitel společnosti Sekyra Group Leoš Anderle před sebou dosavadní vrchol kariéry – výstavbu tří nových velkých pražských čtvrtí, které by měly být do deseti let hotové nebo alespoň rozestavěné.

První z nich, Smíchov City, by mohl stát nejdříve za pět let a Sekyra Group tu pro investuje přes deset miliard korun. Ve stejné době by se mělo otevřít také zrekonstruované Smíchovské nádraží za dalších téměř pět miliard, které pojme i autobusový terminál. Důležitým prvkem nové čtvrti je velkoryse pojatý veřejný prostor, který by měl připomínat pěší zóny v anglických nebo německých městech.

„Považoval bych za úspěch, pokud se lidé na Smíchově budou pohybovat v ulicích a někteří z těch, kteří by teď zamířili do centra Nový Smíchov, si tu kávu půjdou radši dát k nám na pěší zónu,“ říká v rozhovoru pro týdeník Euro Anderle, pro něhož je při plánování nové čtvrti vzorem úspěšný Karlín.

* Proč na veřejný prostor při plánování Smíchova tak dbáte?

Jde o celogenerační projekt, na kterém už 15 let pracujeme, takovou šanci nedostala generace před námi a nebude ji mít ani ta po nás. Chceme vybudovat fungující městskou čtvrť. Uzlem Smíchovského nádraží projde kaž dý den asi šedesát tisíc lidí. Pro srovnání na Andělu, který je nejrušnějším místem v Praze, projde denně 80 tisíc lidí. Chtěli bychom, aby tito lidé měli důvod zajít i do nové čtvrti a využít služeb komerčního parteru, který chystáme napříč celou čtvrtí. Hledáme správný mix těchto služeb. Máme na to řadu poradců z Česka i ze zahraničí, odkud čerpáme inspiraci, jak veřejný prostor zatraktivnit, aby se z toho stala živá pěší zóna, kde by měli lidé tendenci trávit volný čas. Základem je poměr bytů a nebytových prostor, ale není to jen o kancelářích nebo rozmanité nabídce obchodů a služeb v parteru, ale také o kultuře, školství či o zdravotnických zařízeních.

* Jediná stavba, která na pozemcích pro Smíchov City ještě zůstala, je Sportovna známá v posledních letech pro svůj kulturní význam. Jaké s ní máte úmysly?

Sportovna je poměrně důležité místo pro komunitu, zejména pro mladé lidi. Je to důležitý bod na smíchovské mapě. Ačkoli jsme všechny ostatní stavby v tom území zbourali, Sportovnu se snažíme podporovat a stále prodlužujeme dobu, kdy tam provozovatelé mohou působit. Teď svoji činnost ještě více zintenzivnili zejména v kulturním programu. Na konci září bychom rádi pokládali základní kámen první etapy a v rámci toho chystáme i oznámení, v jaké podobě by Sportovna mohla fungovat dál.

* Obchodním plochám chcete věnovat uliční parter. Ale na vašem plánu jsem neviděl žádné větší obchodní centrum. Ta doba, kdy se tato centra stavěla, už je pryč?

Ten projekt má opravdu dlouhou historii. V roce 2008 jsme se zabývali myšlenkou, zda tam někde neudělat obchodní centrum, ale nakonec jsme to zamítli. Dopravní zatížení centrálního Smíchova je už teď enormní, je tam velké obchodní centrum na Andělu a navíc bychom tím sami popřeli koncept, který chceme nabídnout – tedy fungující obchodní parter. Například v Anglii, odkud mám některé konzultanty, se pod taktovkou municipalit odehrává návrat lidí do pěších zón, které právě velkými obchodními centry před časem umrtvili. Já bych považoval za úspěch, pokud se lidé na Smíchově budou pohybovat v ulicích a někteří z těch, kteří by teď zamířili do centra Nový Smíchov, si tu kávu půjdou radši dát k nám na pěší zónu.

* Počítáte s tím, že každý dům bude mít svůj vnější vchod, nebo jen centrální recepci pro celý blok?

My už máme za sebou projekt s 280 jednotkami u Flory na místě bývalé Orionky, který jsme dokončili v roce 2009. Postavili jsme tradiční domovní blok s centrální recepcí, což ve zdokonalené verzi opakujeme na Smíchově, a máme se tedy kde poučit. Přináší to velkou kvalitu z hlediska bezpečnosti a dnes to umožňuje i vznik centrálního místa pro odběr zboží z e-shopů. Tím, že je to velký blok, náklady na recepci pro všechny vlastníky bytů jsou poměrně nízké. Na Smíchově ale získáte navíc výhodu vlastního vchodu, každá sekce, která svojí velikostí a vnitřní dispozicí odpovídá tradičnímu činžovnímu domu, má svébytnou identitu. Nemusíte vstupovat přes centrální recepci. Můžete jít z recepce přes dvůr, je to propojené také podzemními garážemi, ale ke svému výtahu můžete vstoupit i vlastním vchodem přímo z ulice. Pracujeme na Smíchově celkem se sedmi architektonickými studii, takže to bude opravdu pestré, tento koncept vznikl v roce 2015 na základě nezávislé architektonické soutěže.

* Zhruba polovinu jižní části této čtvrti obsadí nové sídlo České spořitelny. Jednáte s některými dalšími zájemci o kancelářské budovy? Dlouhodobě se hovoří například o České pojišťovně.

Jednáme a účastníme se hned několika tendrů u větších klientů, kteří by mohli mít ambici získat celý dům. Bohužel nemůžu nikoho jmenovat, jelikož podmínkou tendrů je, že informace nezveřejníme. Ale co se týče možnosti nabídnout jednomu klientovi celou budovu, jsme dnes hned ve třech takových tendrech. Zajímavé je, že téměř vždy požadavky klientů plníme budovami na Rohanu i na Smíchově, ukazuje to, že v širším centru tyto lokality nemají příliš alternativ.

* Jak podle vás poptávku po kancelářích ovlivní současná pandemie a větší potřeba práce z domova?

Neočekávám, že se ty požadavky nějak dramaticky promění. Polovina lidí určitě nezačne dlouhodobě pracovat z domova. Jen si uvědomte, že většina bytů je dnes malometrážních, a ty vám neumožňují pohodlnou práci z domova. Málokdo z nás disponuje pracovnou a má doma opravdu klid. Mnoho profesí navíc vyžaduje sociální kontakt a lidé ho přirozeně vyhledávají. To jsme viděli v době koronavirové krize na videokonferencích, po pár týdnech v izolaci se tam lidé měli potřebu vypovídat. Ale je pravda, že někteří klienti, v nějaké míře banky či firmy z IT, skutečně budou redukovat své plochy.

* Neočekáváte alespoň, že se změní požadavky na náplň těch kancelářských prostor? Že klienti už nebudou chtít třeba open space?

Open space pracoviště jsou sice plošně efektivní, ale zaměstnanci je nemají moc rádi a dlouhodobý trend je vytvořit pro ně komfort. Zejména v době konjunktury na pracovním trhu se kvalita pracovního prostředí může stát významnou konkurenční výhodou. Proto si myslím, že velké open space, vyjma některých specifických profesí, do budoucna oslabí. Na druhé straně je ze strany klientů i teď zájem o to, aby budova měla nějaké společné prostory, kde se zaměstnanci mohou shlukovat, vytvářet zde pracovní skupiny, a také komfortní odpočinkové zóny, kde je společenský kontakt velmi intenzivní.

* Jaký je aktuálně časový harmonogram smíchovské jižní etapy?

Velká EIA (posouzení vlivu na životní prostředí – pozn. red.) byla zahájena zhruba před dvěma měsíci. V rámci ní už proběhlo veřejné projednání, což je poslední možnost vznášet připomínky, které by měly být vypořádány úřadem. Teď čekáme, až úřad vydá závazné stanovisko. Je zpracovaná dokumentace k územnímu řízení, které bude zahájeno, jakmile bude vydána EIA. Chtěli bychom tu jižní část zahájit v roce 2022, dokončit první stavby v roce 2024 a v roce 2025 by to všechno mělo být v provozu. Co se týče první etapy, stavební povolení už je vydané a dokončení očekávám za 28 až 30 měsíců.

* Výstavba na Smíchově vás vyjde v severní části zhruba na 3,5 miliardy korun a v jižní části na sedm miliard korun. Jak to budete financovat?

Není to tak, že bychom to stavěli celé naráz. Tradiční velikost toho, co děláme jako projekt, je sto až tři sta padesát bytů. Tady to jen replikujeme. To velké území se tak rozpadá do menších projektů. Financujeme je tradiční kombinací ekvity a projektového financování. To, co můžete na území postavit, není omezeno kapacitou peněz. Peníze na současném trhu jsou poměrně dostupná komodita. Spousta developerů dnes financuje své aktivity dluhopisy – vezmou si peníze od drobných střadatelů. Existují tady také pooly privátních investorů, zahraniční ekvity fondy. Určující pro to, co můžete dát na trh, je absorpce trhu v místě. To vidíte teď na Smíchově. My jsme dali na trh v první fázi 200 bytů. Máme tam připravené další dvě stovky, ale nedáváme je na trh současně. To riziko by bylo nepřiměřené. Jde o to ten zájem koncentrovat a správně odhadnout bonitu lokality.

* Počítáte na Smíchově s nájemním bydlením?

Prozatím jsme pro to vyčlenili jednu sekci, respektive jeden dům v tom aktuálně prodávaném bloku. Jde zhruba o 40 bytů. Nájemní bydlení tam bude tak jako tak – poloviční, možná i nadpoloviční většina těch kupujících to bude dál pronajímat, trh by však v tomto směru potřeboval standardizovat, což mohou zajistit jen velcí institucionalizovaní vlastníci. Provozování takového nájemního bydlení je generačně nová věc pro pražský rezidenční trh a zájem budovat velká portfolia poroste. I město má teď ambici stavět nájemní byty.

* V září začne růst první blok na Smíchově a zároveň začnete stavět byty na Rohanském ostrově. Jak budete rozvíjet dvě tak velké lokality naráz? Vždy jste otevírali jednotlivá území postupně.

To první, co budeme stavět na Rohanu, jsou dva bytové domy, respektive čtyři věže spojené suterénem. Domy o sto bytech, tedy poměrně běžný produkt, jen v prémiovém segmentu. To je věc, na kterou dosáhnou i menší stavební firmy než na Smíchově, kde je stavba mnohem složitější a nedá se dělit mezi více dodavatelů.

I z hlediska realitního trhu jsou to jiné věci, které mají svébytnou klientelu.

Na Rohanu očekáváme i kvůli tomu, že jde o prémiový produkt na břehu Vltavy, že ho budou většinově kupovat lidé, kteří tam budou bydlet, kdežto na Smíchově jde mnohem více o investiční příležitost k pronájmům. Ale obě lokality jsou skutečně výjimečná místa.

* V řádu několika měsíců začnete stavět na Rohanu na pozemcích, které jste letos za necelou čtvrtmiliardu koupili od města. Připravujete ale i druhou etapu blíže Karlínu. Kdy se bude stavět tam?

Na druhou etapu proběhla architektonická soutěž, nyní jsme dokončili architektonickou studii. Vyhráli Schindler Seko, kteří jsou tak zodpovědní za masterplan a koncepci celku, jednotlivé domy pak spolu s nimi navrhují ještě další čtyři kanceláře, jejichž návrhy v rámci soutěže nezávislá porota také doporučila, Atelier Bod, Loxia, Quarta a ADNS. Opět členíme fasády, abychom neměli velké horizontální plochy, chceme městské měřítko. Na začátku srpna budeme studii prezentovat architektům Prahy 8, následně začneme pracovat na projektu k územnímu řízení. Ty další pozemky na Rohanu máme právo a povinnost koupit v okamžiku, kdy získáme územní rozhodnutí. To očekávám do roka a půl.

* Jak se vyvíjí příprava dalšího vašeho projektu na bývalém Nákladovém nádraží Žižkov?

Podepsali jsme memorandum s městem, ministerstvem kultury a Českými drahami o tom, že v místě památkově chráněné centrální funkcionalistické budovy vznikne kulturně-společenský prostor. Až polovina náplně nádražní budovy by mohla být veřejná. Mělo by zde vzniknout nové náměstí, které nyní Žižkovu chybí. Na rozvoji spolupracujeme s Prahou, ať už to bude formou společného podniku, nebo na bázi smluvní dohody, snažíme se dát dohromady nějakou strukturu, která dá jistotu městu i ministerstvu kultury, že tam budou moci některé nemovitosti využít. Diskutujeme i o umístění veřejné základní školy. Ve zbývající části bychom chtěli postavit byty a loftové kanceláře. Máme poptávky i na soukromé školství.

* Jak vnímáte vznik Pražské developerské společnosti? Může to být pro vás konkurence?

Nevnímám to jako konkurenci a nemá to přímý vliv na naše projekty. Primární zájem městského developera není budovat cosi pro komerční trh, ale spíše bydlení, které bude plnit sociální funkci. Praha má v důsledku privatizace bytového fondu vlastních bytů velmi málo. Když se podíváte na okolní velká města, všechna nějakou formu městského developera mají. Někteří dokonce skoupili komerční developerské firmy, aby městskou společnost mohli vytvořit. Městský developer se ale bude potýkat se stejnými problémy jako komerční developeři. Ta myšlenka je ale velmi rozumná a doufám, že nad tím bude panovat shoda napříč politickou reprezentací. Má-li ten městský developer rychle představit výsledky, pak bude jeho zájmem spolupracovat se soukromými developery. Je nutné zapojit know-how a kapacity soukromého sektoru.

* Jaký je váš odhad vývoje cen bytů v Praze v nejbližších letech? Věříte tomu, že vzrostou na dvojnásobek během příštích deseti let?

Bohužel dalšímu růstu cen věřím. V posledních letech rostly náklady na výstavbu, nejen díky růstu cen stavebních prací a materiálů, ale i v důsledku plnění vyšších požadavků na kvalitu a energetickou šetrnost, například na rekuperaci. Kvůli špatné legislativě je velmi neefektivní celý proces přípravy. Dramaticky rostly i ceny pozemků. To vše se do ceny promítá. Na druhé straně je tu nepoměr kupní síly obyvatel a cen bytů. Vidím to na naší klientele, kde klesá podíl těch, kteří si kupují byty pro vlastní bydlení, a na druhé straně přicházejí investiční fondy. Tím, jak nastane tlak, aby výnos z nájmu byl nějakým procentem z tržní ceny bytu, tak to nutně povede k dalšímu zmenšování bytů. Můj odhad je, že za tři roky bude 2+kk v druhé etapě Rohanu stát stejně jako 2+kk v první etapě, „jen“ bude o deset metrů čtverečních menší.

Leoš Anderle (44) ?? Vystudoval Stavební fakultu ČVUT v Praze, obor pozemní stavitelství. ?? Kariéru zahájil v roce 1996 v developerské divizi společnosti Metrostav. ?? Od roku 2001 pracuje ve společnosti Sekyra Group, dříve jako ředitel developmentu, nyní je jejím výkonným ředitelem a místopředsedou představenstva.

O autorovi| Jan Novotný, novotnyj@mf.cz