Developeři bezhlavě plánují desítky dalších obchodních komplexů
V západní Evropě se trh nákupních center vyvíjel desítky let a developeři reagovali na potřeby zákazníků. Do střední a východní Evropy přišli zahraniční investoři obeznámeni se zvyky nakupujících a začali podle nich stavět shopping mally, ať už je místní požadovali nebo ne. A strategii nehodlají měnit ani do budoucna. V nejbližších letech má totiž v Česku vyrůst 70 obchodních komplexů bez ohledu na to, že některá města nemají šanci plánované ráje konzumu uživit. S obživou bude mít také zřejmě potíže management starých nákupních středisek, která, coby pozůstatky socialismu, „krášlí” centrum téměř každého většího města.
Berou za vděk i městečky.
Nejnápadnější změnou v chování developerů nákupních center je pozornost, kterou začínají věnovat městům, nad nimiž by před lety ohrnuli nos. Zajímá je již padesátitisícová populace, ač se dosud zaměřovali na lokality s minimálně sta tisíci obyvateli. Ondřej Vlk z poradenské kanceláře Jones Lang LaSalle se domnívá, že na řadu přijdou i opravdu malá městečka s počtem obyvatel kolem pěti tisíc. Tam se budou stavět obchodní centra s prodejní plochou zhruba pěti až šesti tisíc metrů čtverečních s osmi až deseti obchody. Pavlína Hajnová ze společnosti Centers Data upozorňuje na aktivitu rakouského Immoeastu, který míří do Česka s konceptem nákupních středisek Stop.Shop o rozměrech pět až patnáct tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy ve městech se spádovou oblastí 30 až 150 tisíc obyvatel. Firma už postavila dva obchody na Slovensku, v Česku se jich chystá otevřít letos a příští rok dvanáct, v následujícím roce deset. Developery „na venkov” spolehlivě následují investoři. Maloobchod si v minulém roce připsal z hlediska investic do nemovitostí historicky nízký obrat - pouhých 289 milionů eur (v roce 2005 to bylo 775 milionů), zatímco do kanceláří investoři uložili 867 milionů eur. Důvod je jednoduchý: není co kupovat. V metropoli drží velká obchodní střediska dlouhodobí investoři, firmy už proto byly nuceny pídit se po vhodných objektech v regionech. „V Praze nejsou k mání objekty naplněné nájemníky, a když se náhodou objeví na trhu, jsou velmi drahé. O Palladium na náměstí Republiky, které od EPD nakonec koupila německá společnost Hannover Leasing za více než 500 milionů eur, se ucházely snad všechny investiční skupiny na trhu,“ říká Libor Prokeš z právní kanceláře Nörr Stiefenhofer Lutz, která při transakci radila. Kancelář Jones Lang LaSalle očekává, že velká nákupní centra by mohla být opět k mání během osmnácti měsíců. Výnosy u dominantních center by měly činit zhruba 5,5 procenta, i v krajských městech se budou pohybovat pod šest procent. Jelikož většina velkých investorů s novým kapitálem má poměr maloobchodních prostor ve svém portfoliu dost malý, bude sílit zájem i o samostatné hypermarkety, prodejny pro kutily či prodejní centra výrobců.
Logika investora.
Když se dnes velcí investoři rozhodnou proniknout do krajských měst, žádají si obvykle prestižní místa na náměstích a radnice jim vycházejí vstříc. Pozemky v samém středu města pro shopping mally prodal v poslední době například Hradec Králové, kde uspěl slovenský developer HB Reavis vstupující do Česka (EURO 27/2007), nebo sousední Pardubice, které si vybraly izraelskou firmu AFI Europe. Přínosem těchto tendencí investorů by mohl být minimálně větší důraz na architekturu projektu. Za obvyklým architektonickým „konzervatismem“ stojí investoři přicházející s know-how, které mají architekti pouze opláštit. Chtějí, aby jejich zákazníci nakupovali v nekonečné smyčce či prosluněné galerii a „skořápka“ byla co nejjednodušší a nejlevnější. Města jsou proto obsypána bednami s obří asfaltovou plochou kolem. Obchodní centrum Šestka vyrostlo také na „poli“, od kritizovaných krabic se nicméně alespoň něčím liší. „Investorovi se zdál poměr komerčních ploch malý, navrhli jsme mu tedy parkování na střeše, on si to propočítal a souhlasil. Ekonomicky mu novinka vyšla. Aby komplex korespondoval s okolím, je částečně zahrnut do umělého kopce vytvořeného ze zeminy, která by se jinak musela draze likvidovat,“ popisuje vznik projektu jeho autor architekt Milan Jírovec.
Nové značky a formáty.
V zavedených pražských centrech a lokalitách (Pařížská ulice, Na Příkopech a Václavské náměstí) zůstává poptávka po obchodních prostorách stále obrovská, nájemné se proto pohybuje mezi 50 a 170 eury za měsíc na metr čtvereční. K předním módním značkám H&M, C&A a Zara by měli přibýt další obchodníci, například Peek & Cloppenburg, který míří z brněnské Vaňkovky do Prahy. Prostřednictvím Palladia vstoupí na českých trh několik nových značek, například litevská Baltica Group se svým konceptem Monton, švédský módní řetězec Lindex, italská oděvní síť Conbipel nebo polský řetězec AlmiDecor, který se specializuje na zařízení a doplňky do domácnosti pro vyšší střední třídu. „Praha už je v hledáčku firem zaměřených na bohatší klientelu, jak ukazuje nedávné otevření prodejen Cartieru nebo Burberry, chystá se k nám například i Gucci,“ říká Ondřej Vlk z Jones Lang LaSalle. Balázs Magyar z DTZ doplňuje další nově příchozí: KIK-discount, Adessa, AbOriginal nebo Budmil. „Zajímavé je, že stále větší počet těchto maloobchodníků se zaměřuje i na cílové skupiny s nižším příjmem,“ dodává. Novým formátem, který se letos poprvé objeví na trhu, jsou outletová centra. Na podzim by mělo začít fungovat Praque Outlet Center (18 tisíc metrů čtverečních) společnosti TK Development, následovat jej budou Exit 66 (20 tisíc metrů čtverečních) společnosti BDL a Outlet Airport Praha (48 tisíc metrů čtverečních) italské firmy Palcor Czech. Další, byť se zatím ke svým plánům nevyjadřuje, bude patrně společnost BVS s projektem Bohemia Outlet Village. Z klasických nákupních center do maloobchodu významně zasáhne Palladium (40 tisíc metrů čtverečních) a Arkády Pankrác Praha (38 tisíc metrů čtverečních) firmy ECE s plánovaným otevřením v roce 2008.
Kotva versus Palladium Klenot socialismu nezkrachuje V souboji socialistického obchoďáku se symbolem kapitalismu krev zřejmě nepoteče, pravděpodobně se ani žádná řež konat nebude. Jestli se chtěl management Kotvy s konkurencí poprat, nebo naopak využít přílivů návštěvníků nového centra, šanci propásl. Podle původního plánu prý měl být remodeling obchodního domu z roku 1975 dokončen spolu s otevřením Palladia, jež je naplánováno na 25. října. Vlastník objektu – irská společnost Markland, která za Kotvu zaplatila 1,5 miliardy korun – mluví o rekonstrukci už minimálně dva roky. „Příprava nové koncepce obchodního domu se již blíži k finální fázi,“ tvrdí Jaroslav Petrů, ředitel Markland Holding Central Europe. Konkrétní data, jak sám říká, ovšem nezná. Vypadá to, že majitele obchodního domu na náměstí Republiky současný stav nedeprimuje a Palladium nijak nestraší. Největší změnou za poslední rok byla pravděpodobně rekonstrukce záchodků. „Kotva a Palladium budou dobrou kombinací mezi tradicí a novodobou strukturou nákupního domu. Náš marketingový plán bude určitým způsobem navazovat na otevření Palladia, ale v žádném případě nejsme připraveni nějakým způsobem 'reagovat' či bojovat,“ vysvětluje Petrů. Přesto společnost spustila na jaře reklamní kampaň se sloganem „Největší obchodní dům v Praze“, která má nalákat zákazníky.
Za hubičku.
O tom, jak Palladium nakonec ovlivní protilehlou Kotvu, se dá jen spekulovat. Odborníci na retail se shodují alespoň v jednom: Kotva nezkrachuje. „Vliv mít bude, ale ne v takovém rozsahu, jak by někdo mohl očekávat. Kotva je zavedený obchodní dům a jeho koncept je dost odlišný od vznikajících obchodních center. Mezi částí zákazníků má stále určité jméno a vyhovuje jim,“ soudí Ondřej Vlk. Obchodní dům neodepisuje ani provozovatel nákupních center, který si nepřál být jmenován. „Majitel Kotvy je zvyklý na určité, nikterak závratné příjmy a zřejmě je dokáže udržet dál. Kategorie nájemců je trochu jiná než v Palladiu, na synergie bych nevěřil. Kotva bude možná zpočátku působit jako chudá příbuzná, ale je otázka, jak dlouho. Sám jsem zvědav, jak dlouho budou nájemci Palladia ochotni platit tak šílené pálky,“ říká. Jak vyplývá z informací týdeníku EURO, nejvyšší nájmy v Palladiu sice nepřekročily, ale blíží se částkám obvyklým v nejdražší pražské ulici Na Příkopě, kde obchodníci platí až 170 eur za metr čtvereční měsíčně. Naopak v Kotvě se dá nyní pronajmout metr čtvereční ve čtvrtém patře už za 300 korun měsíčně. Právě tady vidí šanci Kotvy Balázs Magyar z DTZ: „Nájemníci, kteří nemohou nebo nechtějí platit za služby a podmínky na úrovni Palladia, ale přesto chtějí sídlit v centru města, budou mít skvělou příležitost právě v Kotvě.“ Dodává ovšem, že Kotva bude muset rozhodně projít velkými změnami. Pro začátek by možná ale stačily malé - aby linoleum, koberce a stropy neomylně neodkazovaly k socialistické éře. I kdyby Kotva bez úhony přežila otevření Palladia, je jasné, že s interiéry a uspořádáním obchodů připomínajícím vietnamskou tržnici donekonečna nevystačí.
Palladiem nic nekončí.
Galerie vybudovaná z kasáren Jiřího z Poděbrad není posledním nákupním centrem v lokalitě. Praha, na rozdíl od západoevropských měst, nemá v centru města nákupní třídy a ulice Na Příkopě disponuje jen asi 25 tisíci metrů čtverečních obchodních ploch. Zájem nájemníků o nejlepší prostory v centru města proto ani Palladium s 39 tisíc metry čtverečními ploch (pro srovnání: sedmipatrová Kotva nabízí 30 tisíc metrů čtverečních čisté pronajímatelné plochy) neuspokojilo. „Centrum je celé pronajato. Kdyby bylo dvakrát tak velké, naplníme je,“ potvrzuje Veronika Piknová, konzultantka maloobchodního týmu v Cushman & Wakefield, který měl pronájem na starosti. Další retailové prostory by měly vzniknout například přestavbou bývalé České typografie v ulici Na Poříčí na centrum Vítek. Obchodní bulváry jsou součástí obřího projektu revitalizace Masarykova nádraží za miliardy korun. Radní Prahy 1 Filip Dvořák se domnívá, že investor by mohl začít stavět během tří až pěti let.
Tlačenice v Liberci
Naplánované shopping mally město na severu Čech neuživí
Již dnes je jisté, že horda developerů chystajících se dobýt město na severu Čech nemůže uspět, možná ale poslouží jako čítankový příklad bezhlavého přístupu. Během následujících tří let hodlají v Liberci postavit nová nákupní centra společnosti ECE, Multi Development, Plaza Centers a možná i ECC. Rozšiřovat dosavadní projekty nebo postavit nové na okraji města se chystají firmy Reflecta Development, TK Development a ING. Veronika Piknová vysvětluje atraktivitu Liberce statistikami: „Liberecký kraj disponuje 63 metry čtverečními obchodní plochy na tisíc obyvatel. Celorepublikový průměr je přitom 143 metrů čtverečních na tisíc lidí,“ uvádí. Přesto bude muset někdo z kola ven.
„V Liberci se momentálně hraje o čas a probíhá zákulisní boj o nájemce. Projekty ING, TK a Reflekty mají výhodu v tom, že již stojí. Na druhé straně jsou projekty Multi, ECE, ECC a Plaza, které jsou všechny v souladu se současným trendem umístěny v centru, a zde bude kámen úrazu. Ve městě velikosti Liberce není místo pro všechny,“ říká Ondřej Vlk. Balázs Magyar dodává, že statisícová liberecká populace a teoretická spádová oblast s maximálně půlmilionem lidí prostě nemá na takové množství obchodních center dostatečnou kupní sílu.
V docházkové vzdálenosti.
Zákazníci, kteří budou chtít pobíhat v trojúhelníku Galerie Liberec (ECE) – Forum Liberec (Multi Development) a Liberec Plaza (Plaza Centers), se příliš nezadýchají. Komplexy budou od sebe vzdálené pár minut chůze.
Na Šaldově náměstí chce na podzim příštího roku otevírat izraelská Plaza Centers komplex s plochou více než 19 tisíc metrů čtverečních. Proti výstavbě ale nyní protestuje část obyvatel a zastupitelů. Poukazují na to, že investor chce postavit jiný projekt, než byl původně na tomto místě povolen, a radnice nad tím zavírá oči. Po peripetiích s návrhem na prohlášení libereckého Teska kulturní památkou, který nakonec ministerstvo kultury zamítlo, se pustil do práce Multi Development. Příští rok v listopadu plánuje zprovoznit první část svého záměru s 18,5 tisíce metrů čtverečních pronajímatelných ploch, do které se přestěhuje Tesco. Po demolici jeho nynější budovy bude následovat dostavba na Soukenném náměstí s pronajímatelnou plochou 17,5 tisíce metrů čtverečních s termínem dokončení v roce 2010. „Naší výhodou je lepší lokalita. Forum vyroste v místech, kde se kříží hlavní trasy. Ulice budou v podstatě procházet komplexem, který se tváří jako řada samostatných objektů. Vkročit bude muset i ten, kdo nechtěl nakupovat,“ říká Radek Hlaváček, projektový manažer Multi Developmentu.
Přestože společnost ECE by měla na podzim roku 2009 bouchat šampaňské až poslední (pomineme-li poněkud nejistý projekt ECC v místech bývalé továrny Textilany), panice nepropadá. „Nejsme to my, kdo by se měl bát. Podařil se nám husarský kousek – máme uzavřeno přes padesát procent nájemních smluv, 30 procent je rozjednáno a u dalších čekáme na podpis,“ říká projektový manažer ECE Petr Vávra. Galerie Liberec bude přiléhat k pěší zóně, komplex je zapuštěný ze tří pětin do kopce Pernštýn, na střeše centra bude parková úprava. Objekt nabídne zhruba 35 tisíc metrů čtverečních nájemní plochy se sto obchody na třech podlažích a 900 parkovacích míst.
Jihlava naopak.
Opačný extrém představuje Jihlava, která jako poslední krajské město nemá svůj klasický shopping mall. Spádová oblast je přitom srovnatelná, čítá více než půl milionu lidí. Město na Vysočině, které se zatím “pyšní” pouze socialistickým unikátem Prior uprostřed malebného náměstí, v minulosti nepřilákalo žádného ostříleného matadora se zahraničním kapitálem. Nákupní centrum nakonec postaví “domácí” firma. Na přípravě City Parku Jihlava pracoval investor a developer – společnost PSJ Invest - od konce roku 2004. Vyhlédl si totiž lokalitu v těsné blízkosti památkové rezervace, musel scelit pozemky chátrajícího továrenského areálu a vyrovnat se s řadou dopravních a ekologických požadavků města. „Historické město jsme se snažili spojit s novým prostředím, komplex je vsazený do údolí, terén převyšuje pouze jedním patrem. V blízkosti historických hradeb jsme nemohli vymýšlet žádné věžičky, řešení je nadčasové a elegantní. Fasáda a střecha stavby je pokryta čárkovým kódem – svislými pruhy, některé jsou tvořeny popínavou zelení, část je z rezavého plechu,” popisuje architektonické ztvárnění investice 1,3 miliardy zástupce firmy Martin Jaroš. Shopping mall otevře v příštím roce, nakupující budou moci korzovat mezi zhruba 110 obchody na ploše 25 tisíc metrů čtverečních a konečně si zajít i do kina, dosud musejí dojíždět do Brna. Šedesát procent obchodů už je předpronajato.
Mall of the Emirates Po nákupech na sjezdovku Prvenství na pomyslném žebříčku nejkurióznějších nákupních center na světě patří zcela jistě dubajskému Mall of Emirates. Obří komplex má rozlohu 223 tisíc metrů čtverečních, na kterých zákazníci najdou nejen obchody, ale i restaurace a zábavní a sportovní prostory. Výběr ze 450 obchodů ale není hlavním lákadlem pro návštěvníky. V rámci obchodních střediska byla otevřena první zastřešená sjezdovka na Středním východě. Za poplatek je možné si zapůjčit před areálem nejen lyžařské vybavení, ale i oteplovačky a bundu. Dokonalou alpskou atmosféru navozuje řada kaváren pojmenovaných podle nejznámějších lyžařských středisek, mezi které patří Aspen či Svatý Mořic. Čtyřsetmetrový svah obsluhuje čtyřsedačková lanovka. Na sjezdovce leží umělá sněhová pokrývka dosahující půl metru. Uvnitř lyžařského areálu je udržována stálá teplota, která se pohybuje okolo minus jednoho stupně Celsia. Vedle lyžařských sjezdovek nechybí ani 90 metrů dlouhé koryto pro jízdu na snowboardu. Kdo z příchozích není zdatným lyžařem, může si zaplatit vstup do velkého sněžného parku s mnoha ledovými jeskyněmi. Celý areál má kapacitu 1500 návštěvníků a je otevřený po celý týden. Přímo v sousedství Mall of Emirates je možné i bydlet. Nákupní komplex je totiž propojen s luxusním hotelem Kempinski, který zahrnuje 900 pokojů.
