Silnější zbraně proti nesolidním nájemníkům?

22. 1. 2016

NOVELA OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu přináší - vedle možnosti zvýšit cenu -také rozšíření prostoru pro výpovědi. Dosavadní situace majitelů domů by se tak tedy měla trochu zlepšit. Bude to tak doopravdy?

Nový zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu č. 107/2006 Sb. (a s ním související novela občanského zákoníku) nabyl účinnosti 31. března. O změně, kterou přináší v oblasti ceny regulovaného nájemného, jsme v Profitu již několikrát informovali. Nyní se proto podívejme na další novinku v zákoně obsaženou, a to změnu úpravy výpovědi nájmu. Dosavadní právní úprava v tomto směru neposkytovala pronajímatelům příliš prostoru pro hájení jejich práv proti nájemníkům. Vedle dlouhého soudního řízení o přivolení k výpovědi totiž podmiňovala ukončení nájemního vztahu také poskytnutím bytové náhrady. Nová úprava by měla znamenat podstatnou změnu, krok kupředu: Zákon nově upravuje následnou ochranu práv pronajímatele v podobě výpovědi z nájmu bez soudního přivolení, stejně jako přináší preventivní ochranu v podobě zákonných kaucí k zajištění nájemného a dalších úhrad spojených s užíváním bytu.

Čtěte: Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu? Výpovědí či dohodou

Je však otázkou, zda bude novela občanského zákoníku významným krokem k nápravě dosavadního nerovnoprávného postavení majitelů domů a bytů, jejich znevýhodňování vůči nájemcům a pomůže jim rychleji a efektivněji se domoci svých práv.

VÝPOVĚĎ BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU

Nová úprava příslušných ustanovení občanského zákoníku obsahuje taxativní výčet případů, kdy pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu. Jedná se o důvody na straně nájemce, spočívající zejména v jeho chování spravedlivě neslučitelném s nájemním vztahem. Konkrétně jde o případy, když:

a) nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, hrubě porušují dobré mravy v domě i přes písemnou výstrahu (písemné upozornění pronajímatele, opatření nebo rozhodnutí orgánů místní samosprávy nebo státního orgánu);

b) nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména nezaplacením nájemného anebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající jejich trojnásobku, nebo pokud nájemce nedoplnil peněžní prostředky na účtu (takzvanou kauci k zajištění nájemného, služeb a jiných závazků - viz dále);

c) nájemce užívá dva nebo více bytů, vyjma případů, kdy není možné po nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt (práce v jiném místě, neuzpůsobení bytu potřebám rodiny a podobně);

d) nájemce byt bez vážných důvodů (dlouhodobé ústavní léčení, výkon práce mimo bydliště, dlouhodobá služební cesta a podobně) neužívá nebo jej užívá jen občas;

e) nájemce není zdravotně postižená osoba, pokud jde o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení.

Výpověď z nájmu musí mít písemnou formu a musí být doručena nájemci. Podmínka doručení může pro pronajímatele představovat jisté obtíže, jestliže nájemce nebude přebírat doporučenou poštu. Avšak této komplikaci je možné předejít zasláním výpovědi prostřednictvím soukromého doručovatele nebo osobním předáním před svědky.

NÁLEŽITOSTI VÝPOVĚDI BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU

Zákon dále stanoví povinný obsah výpovědi dané pronajímatelem, a to:

uvedení důvodu dané výpovědi,

uvedení výpovědní lhůty: Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí končit vždy ke konci kalendářního měsíce. Počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď nájemci doručena.

poučení nájemce o možnosti podání žaloby:

V poučení pronajímatel musí nájemce seznámit s jeho zákonnou možností podat do šedesáti dnů od doručení výpovědi z nájmu žalobu na určení neplatnosti této výpovědi k soudu.

případný závazek pronajímatele k zajištění bytové náhrady:

Bytová náhrada náleží nájemci pouze v případě, kdy se jedná o výpověd nájemce zdravotně nepostiženého z bytu zvláštního určení nebo z bytu v domě zvláštního určení. V ostatních případech však při výpovědi postačí poskytnout pouze přístřeší.

POMALÉ SOUDY: NĚKOLIKALETÝ ODKLAD Pokud však nájemce využije svého zákonného práva na žalobu ve věci, stanoví mu zákon povinnost byt opustit až na základě pravomocného rozhodnutí soudu. Oprávněně je tak možné se domnívat, že nájemci budou možnosti soudní žaloby masivně využívat, aby prodloužili (v případě české justice i na několik let) užívání dotčeného bytu a vyhnuli se tak alespoň dočasně nezbytnému stěhování. Výsledný efekt celé nové právní úpravy by tak mohl v důsledku vy-/zneužití práva ze strany nájemce nabýt nepatrného významu. Jednou z věcí, která by nájemce od tohoto postupu mohla odradit, je hrozící ekonomický dopad neúspěšného soudního řízení - tedy stanovení povinnosti k náhradě nákladů soudního řízení. V případě zjevného zneužití práva a vzniku újmy pronajímateli by pak bylo dále možné zvažovat žalobu pronajímatele na náhradu škody způsobenou takzvaným šikanózním výkonem práva. Vzhledem ke komplikovanosti posouzení šikany ze strany nájemce a právní obtížnosti stanovení nároků pronajímatele by konkrétní případ měl vždy posoudit zkušený právník. KAUCE K ZAJIŠTĚNÍ NÁJEMNÉHO Další zákonnou „novinkou“ je systém takzvané kauce k zajištění nájemného, avšak praxe tento systém úspěšně využívá již několik let. V souladu s novou úpravou je tak pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy (tedy při novém uzavření nájemní smlouvy!) požadovat, aby nájemce složil pronajímateli peníze k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, jakož i k zajištění úhrady jiných závazků nájemce vzniklých v souvislosti s nájmem. Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Pronajímatel je povinen tuto kauci, složenou nájemcem, uložit na zvláštní účet u peněžního ústavu. Účet bude přímo určený k tomuto účelu a společný pro všechny nájemce. Pronajímatel je oprávněn použít složenou kauci k úhradě pohledávek na nájemném, na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce vzniklých v souvislosti s nájemním vztahem. Lze tak ale postupovat pouze za předpokladu, že jsou tyto jiné závazky nájemci stanoveny vykonatelným rozhodnutím soudu, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo jsou nájemcem písemně uznány. Pronajímatel tedy výši své pohledávky započte proti pohledávce nájemce na vrácení předmětné kauce. V tomto případě je vhodné doporučit písemnou formu kompenzačního projevu, tedy oznámení o započtení. Pokud pronajímatel oprávněně čerpal peněžní prostředky z kauce, je nájemce samozřejmě povinen peníze na „kaučním“ účtu doplnit na původní výši. Musí tak učinit ve lhůtě do jednoho měsíce od poklesu jejich zákonné výše. Jakmile nájemní vztah skončí, je pronajímatel povinen vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci složené peněžní prostředky včetně příslušenství (nebo zbylou část těchto prostředků, pokud byly oprávněně čerpány). Tuto povinnost musí splnit nejdéle do jednoho měsíce ode dne vykl
izení a předání bytu. Práva pozdržet výplatu kauce (do předání bytu) tedy zcela jistě využijí pronajímatelé, kteří budou mít problém právě s vyklizením či předáním bytu. PROTI ČERNÝM PODNÁJMŮM Ve snaze bránit takzvaným černým nájmům a podnájmům zakotvil zákon povinnost nájemce písemně oznámit pronajímateli jakékoli změny v počtu osob žijících s ním v bytě. Musí tak učinit do patnácti dnů ode dne, kdy k této změně došlo. V oznámení je nutné uvést jméno, příjmení, datum narození a státní příslušnost dotčených osob. Pokud zmíněnou zákonnou povinnost nesplní ve lhůtě do jednoho měsíce ode dne změny, považuje se to za hrubé porušení povinností nájemce a tedy za důvod k výpovědi nájmu bez přivolení soudu. Na to úzce navazuje i nová úprava možného podnájmu bytu nebo jeho části, kdy porušení podmínky písemného souhlasu pronajímatele s podnájmem bytu nebo jeho části se rovněž považuje za hrubé porušení povinností nájemce. UŽ BEZ VNUKŮ Pro úplnost je třeba zmínit ještě další novinku právní úpravy: Nadále už nebude možný doposud často využívaný systém automatického přechodu nájmu bytu „z babičky na vnuka“. Předmětná novela vyloučila vnuky z okruhu osob, které se v případě smrti nájemce stávají novými nájemci bytu, pokud prokáží, že se zemřelým žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. V tomto okruhu osob jsou nyní nově zahrnuty jen děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha zemřelého nájemce. Za jakých okolností se tedy vnuci nebo třetí osoby, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce, případně na něho byli odkázáni výživou, mohou stát novými nájemci bytu? Pouze když prokáží, že s původním nájemcem žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Pokud jde o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i pokud soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři roky. Avšak třetí osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, se mohou stát novými nájemci pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli. PRAKTICKÁ RADA PROBLÉM S DORUČOVÁNÍM**

Výpověď z nájmu musí mít písemnou formu a musí být doručena nájemci. Co ale dělat, jestliže nájemce nebude přebírat doporučenou poštu?