Radek Khýr
finanční poradce společnosti Trojan
Situace: Rodina se dvěma malými dětmi do šesti let se chce přestěhovat z malého nájemního bytu do většího. Plánuje koupit nový byt v hodnotě 2 100 000 korun. Čistý měsíční příjem rodiny je 29 000 korun, na účely bydlení mohou dávat stranou 13 000 Kč a v hotovosti mají našetřeno 310 000 korun. Nemají žádnou nemovitost, kterou by mohli zastavit. Manžel uzavřel v září 1999 smlouvu o stavebním spoření u VSS KB s cílovou částkou 300 000 korun, manželka v květnu 2000 u ČMSS s cílovou částkou 250 000 korun. Na obě smlouvy je pravidelně ukládáno 1500 korun měsíčně a obě mají standardní variantu spoření. Jakým způsobem by měli co nejlevněji financovat nákup nového bytu? Jaké pojištění je v této situaci vhodné?
Radek Khýr: Rodina nemá možnost bance nabídnout žádnou formu zajištění (ručitele, nemovitost…), a proto doporučujeme, aby byl nový byt pořízen do osobního vlastnictví. Tato nemovitost se pak nabídne vybrané bance do zástavy. Pokud bude tržní-kupní a odhadní cena shodná, pak u většiny bank lze za standardních podmínek čerpat úvěr do 70 procent této částky, tedy asi 1 470 000 korun.
Životní minimum rodiny je 10 900 korun. Každá banka, po odpočtu všech výdajů (splátky úvěrů, pojistné, ostatní závazky) z celkových příjmů, vyžaduje určitý zůstatek násobku životního minima. Vzhledem k požadované částce 2 100 000 korun a příjmu 29 000 korun měsíčně je nutné především při výběru bank testovat, zda rodina dosáhne dostatečné bonity.
Ve vazbě na toto riziko při uvážení možnosti splácet maximálně 13 000 korun za měsíc doporučujeme pokrýt investiční záměr z větší části úvěry, které mají alespoň patnáctiletou splatnost. Tím se sníží celkové měsíční zatížení. V zásadě tedy lze využít hypoteční úvěry nebo speciální úvěry ze stavebního spoření s nulovou akontací. Oba typy úvěrů se zajišťují nemovitostí. Provedení finanční operace předpokládáme zhruba za půl roku.
Úpravy smluv o stavením spoření
ČMSS
Změnit variantu ze Standardní na Invest rychlá ⇒ snížení úrokové sazby u úvěru na 4,8 % p. a. a rychlejší nárůst hodnotícího čísla (jedna z podmínek při přidělení řádného úvěru).
Jednorázově vložit na smlouvu 10 000 korun ⇒ rychlejší naspoření 40 % cílové částky, a tudíž snížení úrokové sazby u překlenovacího úvěru ze 7,9 p. a. na 6,3 p. a.
VSS KB
Změnit variantu ze Standardní na Kredit rychlou ⇒ snížení úroku u úvěru a rychlejší nárůst parametru ohodnocení.
Snížit cílovou částku na 200 000 korun ⇒ naspořeno bude zhruba polovina cílové částky a zvýší se hodnotící číslo. Tím se splní podmínky pro přidělení úvěru ve výši do 100 000 korun. To je částka, kterou nebude spořitelna chtít žádným způsobem zajistit.
Všechny parametry smluv jsou nastaveny tak, aby ani jedna spořitelna nevyžadovala žádné zajištění.
Pojištění
Doporučujeme sjednat pojištění nemovitosti, tedy bytu v osobním vlastnictví, minimálně na částku 2 100 000 korun se spoluúčastí 3000 Kč. Dále pojištění odpovědnosti za způsobené škody v občanském životě na částku minimálně 1 000 000 korun na všechny členy rodiny.
Pojištění smrti pouze na živitele, a to na částku odpovídající dvojnásobku jeho ročního příjmu + výše úvěrů, tedy 400 000 Kč pojištění smrti s konstantní částkou + 800 000 Kč úvěrové pojištění (pojištění smrti s postupně klesající pojistnou částkou).
Jako finanční rezerva zůstává zhruba 50 000 korun. Zbytek z 300 000 korun se použil na řešení bydlení. Předpokládáme, že rodina nemá žádný další majetek a příjem je rozložen rovnoměrně na oba partnery.
