Situace

Linda Fejtková
poradkyně OVB Allfinanz

SITUACE: Rodina se dvěma malými dětmi do šesti let se chce přestěhovat z malého nájemního bytu do většího. Plánuje koupit nový byt v hodnotě 2 100 000 korun. Čistý měsíční příjem rodiny je 29 000 korun, na účely bydlení mohou dávat stranou 13 000 korun a v hotovosti našetřili 310 000 korun. Nemají žádnou nemovitost, kterou by mohli zastavit. Manžel v září 1999 uzavřel smlouvu o stavebním spoření u VSS KB s cílovou částkou 300 000 korun a manželka v květnu 2000 smlouvu u ČMSS s cílovou částkou 250 000 korun. Na obě smlouvy je pravidelně ukládáno 1500 korun měsíčně a obě mají standardní variantu spoření. Jakým způsobem by měli co nejlevněji financovat nákup nového bytu?

Linda Fejtková: I kdybychom využili veškerou hotovost, byla by nutná zástava nemovitosti. Jediná možnost pro tuto rodinu proto spočívá v bytu v osobním vlastnictví, aby bylo čím ručit. Dalším důležitým bodem je výše použití vlastních prostředků. Rodina si musí uvědomit, že pokud bude kupovat nový byt, pak a) v ceně není zahrnuto vybavení, a tak musí počítat s rezervou, b) není dobré vydat se úplně ze všech peněz, c) je nutné počítat s jednorázovými poplatky bance, stavební spořitelně zhruba ve výši dvacet tisíc korun, dále s případnými platbami na pojištění nemovitosti či životní a úrazové a též s poplatky spojenými s vlastněním a užíváním nové nemovitosti.

Životní minimum této rodiny činí 10 900 korun. Přebytek z jejich platů je 18 100 korun. Při zatíženosti úvěrem ve výši 13 000 korun bude jejich měsíční rezerva činit 5100 korun, což si přiznejme, není mnoho, jelikož z těchto peněz budou platit poplatky v novém bytě a též by měli myslet na spoření pro děti a pomalu i na svůj důchod. Pohledem banky to tedy budou méně bonitní klienti.

Zde jsou čtyři nejpravděpodobnější řešení:

Navýšení stavebního spoření a čerpání meziúvěru. Pravděpodobně bude potřeba využít obou stavebních spoření a klienti musejí vyjít u obou s bonitou. Z jednoho stavebního spoření by čerpali bez zajištění jen 210 tisíc korun a z druhého 1,68 milionu korun a ručili nemovitostí. Maximální výše úvěru by mohla dosáhnout nejvýše osmdesáti procent odhadu nemovitosti a splátky by činily zhruba dva tisíce korun na první spoření po dobu 10 let a přibližně dvanáct tisíc korun měsíčně na druhé po dobu 20 let.

• Čerpání hypotečního úvěru u banky nad sedmdesát procent odhadu se znevýhodněnou úrokovou sazbou a ponechání stavebních spoření na účely rezervy. Hypoteční banku by si rodina vybírala jak podle možné výše úvěru vzhledem k odhadu, tak také k aktuálním úrokovým sazbám a k výši jednorázových a měsíčních poplatků bance. Splátka úvěru 1,89 milionu korun na dvacet let při úroku 5,6 procenta by činila asi třináct tisíc korun (na 25 let by vyšla na 11 600 korun měsíčně).

• Čerpání hypotečního úvěru u banky do sedmdesáti procent odhadu s nižší sazbou a čerpání jednoho, případně obou stavebních spoření na pokrytí zbylých nákladů – nejlépe v případě možnosti ručitele. Hypoteční úvěr 1,47 milionu korun na dvacet let by při sazbě 4,7 procenta vyšel na přibližně 9500 korun měsíčně. Úvěr ze stavebního spoření na 420 tisíc korun by na splátkách stál asi tři tisíce korun.

• Kombinované splácení hypotečního úvěru se životním pojištěním, případně se stavebním spořením. Tyto kombinace snižují celkové náklady hypotečního úvěru.

Nepreferuji žádnou z variant. Rodina by měla mít na zřeteli i riziko nepříznivého odhadu, a tedy počítat s rezervou.