Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitost

V Profitu č. 6/2006 jste přinesli užitečný článek o pořizování nemovitostí s názvem Základem úspěchu je kvalitní smlouva. Jak ale postupovat, jestliže se prodávající a kupující sice dohodnou na prodeji nemovitosti, ale nelze hned uzavřít kupní smlouvu? Tedy například když si kupující ještě musí vyřídit hypotéku.

V Profitu č. 6/2006 jste přinesli užitečný článek o pořizování nemovitostí s názvem Základem úspěchu je kvalitní smlouva. Jak ale postupovat, jestliže se prodávající a kupující sice dohodnou na prodeji nemovitosti, ale nelze hned uzavřít kupní smlouvu? Tedy například když si kupující ještě musí vyřídit hypotéku.

Kamil L.

Jestliže kupující chce na nákup nemovitosti použít hypotéku, obvykle musí předložit bance smlouvu o budoucí kupní smlouvě na nemovitost. Uzavření takové smlouvy doporučuji i v případě, když má kupující dost peněz na zaplacení, ale z různých důvodů on nebo prodávající nechce nebo nemůže uzavřít kupní smlouvu ihned.

Podstatou smlouvy o smlouvě budoucí je písemný závazek smluvních stran, že do dohodnuté doby uzavřou určitou smlouvu. Musí se přitom dohodnout na jejích podstatných (nezbytných) náležitostech.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí tedy obsahovat především přesné označení smluvních stran a předmětu koupě (prodeje), tedy nemovitosti. Dále je potřeba napsat do smlouvy výši sjednané kupní ceny, případně jinak stanovit způsob jejího určení. V neposlední řadě musí být součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě závazek uzavřít v dohodnuté době kupní smlouvu - důležité je tedy určení termínu, do kdy se tak má stát.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahuje minimálně výše uvedené podstatné náležitosti. Někdy je však vhodnější a přesnější ihned do ní zahrnout kompletní text zamýšlené kupní smlouvy.

Dále doporučuji zařadit i prohlášení budoucího prodávajícího, že nemovitost nebude po dobu účinnosti smlouvy zatížena zástavním právem (vyjma případného zástavního práva zajišťujícího případný úvěr budoucího kupujícího na pořízení nemovitosti), věcným břemenem, nájemním právem nebo jinou právní vadou. Sankcí za případné porušení této povinnosti by byla smluvní pokuta nebo i možnost budoucího kupujícího odstoupit od smlouvy. Vše je ale nutné výslovně v textu uvést.

Je obvyklé, že budoucí kupující se zavazuje složit při uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě zálohu na kupní cenu. V případě porušení smluvní povinnosti budoucím kupujícím vzniká budoucímu prodávajícímu nárok na smluvní pokutu, kterou je oprávněn započíst proti právu budoucího kupujícího na případné vrácení zálohy. Nebo se tato složená záloha může rovnat částce smluvní pokuty, v tom případě jednoduše propadá ve prospěch budoucího prodávajícího.

Zopakujme ještě jednou, že smlouva o smlouvě budoucí musí být vyhotovena a uzavřena písemně. Nicméně podpisy smluvních stran nemusejí být úředně ověřeny. Ověřeny musejí být až podpisy prodávajícího a kupujícího pod samotnou kupní smlouvou.

Pokud by některá ze stran odmítla do dohodnuté doby kupní smlouvu uzavřít, lze se do jednoho roku domáhat žalobou u soudu, aby „prohlášení vůle této smluvní stany bylo nahrazeno soudním rozhodnutím“. Vedle toho se lze po druhé smluvní straně domáhat také náhrady způsobené škody.

RichardW. Fetter, právník (s využitím článku Víta Pejška ve sborníku Poradce č. 13/2006)