Smrskněte se, přijde podnájemník

Firmy, které kvůli krizi nevyužívají najaté prostory, je dále pronajímají

Bývalý šéf investiční banky Merrill Lynch John Thain, který rezignoval na počátku letošního roku, utratil za modernizaci svých kanceláří 1,22 milionu dolarů (23 milionů korun). A to rok před svým odchodem, tedy v době, kdy společnost již pociťovala dopady finanční krize. Z celkové sumy padlo 80 tisíc dolarů na honorář pro prominentního designéra Michaela Smithe, který je autorem například interiérů Obamova Bílého domu. Stejnou částku utratil Thain za dvě křesla pro návštěvy, 25 tisíc stál mahagonový stůl.
Thain je ale mezi top manažery asi nejkřiklavější výjimkou. S kancelářskými prostory se nakládá zcela opačně. Firmy se snaží ušetřit, kde se dá. Pokud dříve jeden stůl sdíleli dva lidé, nyní to jsou tři. Kdo sídlil v centru města, dnes již nepohrdne ani okolními čtvrtěmi. A kdo pronajaté prostory nevyužívá, rád je přenechá podnájemníkům. Náklady spojené s pronájmem kanceláří rozhodně patří mezi položky, které firmy pečlivěji sledují. Studie mezinárodní poradenské společnosti DTZ European Office Affordability Index (Index dostupnosti evropských kanceláří) uvádí, že průměrný nájemce ve významných evropských administrativních oblastech utratí patnáct procent výkonu (příjmu nebo podílu na obratu – pozn. red.) jednoho zaměstnance za náklady spojené s pronájmem kanceláří.

Velká Británie – největší změny Mezinárodní realitní společnost Cushman & Wakefield provedla průzkum mezi 750 evropskými nájemci a pronajímateli včetně České republiky. Z tohoto šetření vyplynulo, že kvůli krizi začaly nejvíce omezovat najímání prostor finanční instituce. Firmy se kromě úspory metrů čtverečních navíc snaží sestěhovat čím dál větší počet zaměstnanců dohromady. Průměrná plocha připadající na jednoho pracovníka se snížila z loňských 12,8 metru čtverečních na 12,4 metru. Během posledního roku potvrdilo „intenzivnější“ využívání pronajatých budov čtyřicet procent dotázaných a téměř třetina z nich se domnívá, že tento proces bude pokračovat i letos. Největší změny výzkum zaznamenal ve Velké Británii, nejmenší naopak ve střední a východní Evropě.
Stále populárnější se stávají sdílená pracovní místa a open space kanceláře. Jejich zavádění ale začalo již před vypuknutím krize. Ta by ale mohla, jak tvrdí zástupci neziskového výzkumného institutu Urban Land Institute (ULI), jejich využití ještě urychlit. Tedy méně klasických kanceláří, více neformálního otevřeného prostoru, kde zaměstnanci sdílejí společné zařízení. Pracovní plochy se budou čím dál více podobat klubům než tradičním kancelářím. Krize však není tím, co přeměnu pracovních ploch způsobilo. Nejdůležitější roli hraje dle ULI fakt, že na trh práce postupně vstupuje generace Y, tedy lidé narození mezi lety 1977 až 2001, kteří jsou značně adaptabilní, dovedou využívat informační technologie, jsou zvyklí pracovat prakticky kdekoliv a kdykoliv. Naopak se vyhýbají pracovním prostorám, kde se cítí izolovaně a hierarchicky zařazeni. John Cantrell, interiérový designér americké společnosti HOK z Atlanty tvrdí, že vytvoření nových pracovních míst neznamená jen modernizaci těch starých. „Jde o návrh místa, které je flexibilní, dobře zařízené technologiemi a které nutí ke spolupráci a k týmové práci mezi jednotlivými pracovníky a lidmi, kteří pracují mimo kancelář,“ říká Cantrell.
Opuštění konceptu „jeden zaměstnanec jedna místnost“ umožňují moderní technologie. Tento model byl nahrazen jiným – každý zaměstnanec měl svůj stůl, ale v open space kanceláři. Nyní se u jednoho stolu střídá více lidí. Tomu odpovídá i další vybavení kanceláří – flexibilní příčky či paravány, pohyblivé kontejnery. Někde mají zaměstnanci jen svůj laptop, žádné dokumenty. „Záleží na typu společnosti. Například u právníků se téměř nic nemění. Ti stále chtějí uzavřené kanceláře,“ upřesňuje Václav Bouček, šéf oddělení zastupování klientů v mezinárodní realitní společnosti DTZ. Souhlasí s tím, že rozhodnutí firem snížit počty pracovních míst, a tedy zvýšit počty lidí, kteří mají dohromady jeden pracovní stůl, se krizí urychlí. Nepůjde ale o okamžitý krok, protože společnosti jsou vázány nájemními smlouvami. „V drtivé většině trvají kontrakty okolo pět let,“ dodává Bouček.

Oddechové plochy výjimkou V době boomu se některé firmy chlubily tím, že pro své zaměstnance zařizují odpočinkové prostory nebo místa pro zábavu, kde si mohou například zahrát kulečník či ping-pong. Toto ale rozhodně nepatří mezi standardní požadavky společností v Česku. „Všichni chtějí zasedací a školící prostory, ale odpočinkové plochy jsou skutečně specifickým přáním a při posledních transakcích jsme se s ničím takovým setkali pouze výjimečně,“ říká Kateřina Karlíková z DTZ. Velkorysejší jsou snad jen přání firem, pokud jde o kuchyně. „Dříve nájemci preferovali malé kuchyňky s vedlejšími odpočinkovými zónami, nyní chtějí jednu místnost. Co se týká dalších prostor, klientům se osvědčily reprezentativně zařízené recepce s čekací zónou pro návštěvy,“ dodává Karlíková.
V Česku se zatím krize v šetření na vybavení kanceláří příliš neprojevila. „Krize je tu teprve krátce,“ říká Pavel Kašík, projektový manažer mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle (JLL). Navíc firmy, které jsou dcery nadnárodních korporací, mají manuál, který určuje stejné standardy administrativních prostor po celém světě. To se týká nejen rozmístění stolů, velikosti coffee shopu, ale i rozlohy zasedacích prostor či materiálu použitých koberců. Realitní makléři se domnívají, že krize ani do budoucna nesníží standard vybavení administrativních ploch, možná se ale nebude nějakou dobu zvyšovat. Takže stejné stoly a židle, ale na menší ploše.
Daleko přísněji se totiž bude sledovat rozloha prostor připadající na jednoho pracovníka. To sice manuály zahraničních mateřských korporací stanovovaly i doposud, ale v mnoha případech se to nedodržovalo. Firmy také najímají méně ploch, které si drží jako rezervu pro případnou budoucí expanzi. V průměru na jednoho pracovníka nyní připadá dle JLL kolem čtrnácti metrů čtverečních, v případě call center je to osm až deset metrů čtverečních. „V bankách a v právních kancelářích na jednoho zaměstnance mohlo připadat i dvacet pět metrů čtverečních hrubé plochy, což je plocha včetně vnitřních chodeb, toalet a zázemí,“ říká Ondřej Štěrbák, projektový manažer z JLL. Větší tlak na úspory se mimo jiné projevuje v tom, že firmy sídlící v nájmu a nevyužívající veškeré prostory, jež mají k dispozici, shánějí podnájemníky. „Společnosti, které dříve expandovaly, nyní naopak propouštějí. Nájemní smlouvy jim většinou podnájemce umožňují,“ vysvětluje Štěrbák. Rostoucí poptávku po takovýchto „sousedech“ prý makléři zaznamenali hlavně v prvním čtvrtletí letošního roku. „Nájemci se tímto způsobem snaží minimalizovat ztráty. Většinou takovýchto nabídek využívají menší společnosti,“ říká Václav Bouček. Dle informací týdeníku EURO byla jediná větší zakázka na nalezení podnájemce přebytečných prostor od společnosti Skanska v Praze. Ta sídlí v nové centrále v blízkosti stanice metra Opatov. Z patnácti tisíc metrů čtverečních, které má k dispozici, nevyužívá asi pětinu.

Z centra Firmy, jako jsou advokátní kanceláře, poradci nebo finanční instituce, patřily vždy mezi tradiční nájemce administrativních budov v centrech měst. To se mění. „Od podzimu loňského roku jsme zaznamenali, že firmy, které doposud sídlí v centru Prahy a uvažují o změně kancelářské budovy, se nebrání najímat prostory v širším centru, kam například spadá Karlín, Anděl nebo Flora. Společnosti se již neřídí jen prestižní adresou, ale především efektivitou a výší nájemného,“ vysvětluje Bouček. Až donedávna byly totiž firmy ochotné připlatit za image nebo design, byly sebevědomé a věřily, že budou mít stále dostatek klientů a zakázek a platit vysoký nájem pro ně nebude problém. Do potíží se ale nyní dostaly například advokátní kanceláře, mezi jejichž klienty převládaly developerské firmy.
Největší zájem je mezi společnostmi, které hledají kanceláře, o budovy v Praze 4. Souvisí to s tím, že zde bylo dokončeno několik moderních administrativních projektů. Volné plochy jsou k dispozici v objektu Kavčí Hory Office Park, Gemini, Prague Gate, The Park… „Developeři nabízejí kanceláře za atraktivních podmínek,“ tvrdí Bouček. „Pro toho, kdo hledí na peníze, je Praha 4 zajímavější než například Anděl v Praze 5,“ dodává. Tam navíc nejsou volné kanceláře téměř k dispozici. Jediný projekt, který by měl tamní nabídku v dohledné době rozšířit, postaví Sekyra Group společně s Českými drahami, a to u smíchovského nádraží. „V oblasti Anděla se čistý nájem pohybuje mezi 17 až 19 eury za metr čtvereční, v Praze 4 to bude 14 až 16 eur. Přitom vzdálenost do centra je srovnatelná,“ upřesňuje Bouček.

Zlevňování nečekejte V nových kancelářských budovách se dnes v Praze platí od 13,5 eura až do 23 eur za metr čtvereční. Makléři tvrdí, že nyní nelze jednoznačně určit vývoj nájemného. „V projektech, které se dokončují nebo se nedávno dokončily a u nichž developeři nemusejí zajišťovat přednájemní smlouvy, nejsou tlačeni jít s cenou dolů,“ říká Bouček. Naopak pro budovy, které jsou zatím na papíře, potřebují developeři sehnat nájemce. V takových případech je prostor k vyjednávání o nájemném. Analytici upozorňují, že developerských projektů ubývá, protože banky nejsou ochotné půjčovat peníze, a pokud již svolí, developer musí zajistit na určitou část ploch nájemce. Zásoba volných ploch se proto ztenčuje. V letošním roce byly zatím dokončeny jen tři kancelářské budovy – Amazon Court v Karlíně, jeden objekt na Proseku a jeden na Invalidovně. „V následujících dvou letech bude nabídka kanceláří výrazně omezena,“ říká Bouček. Developeři proto nejsou tlačeni snižovat nájemné. Někde dokonce zdražují. „V již dokončených kvalitních budovách třeba v Praze 5 nebo v Praze 4 jsme zaznamenali mírný nárůst nájemného. Pokles je patrný u nekvalitních projektů, o které není zájem, nebo u těch, které jsou obtížně dopravně dostupné,“ dodává Václav Bouček. Mezi nejaktivnější subjekty, které v poslední době uzavírají nájemní smlouvy na kancelářské prostory, patří farmaceutické firmy. Kontrakt nedávno podepsal Novartis, Biogen, Metronix, Bristol-Myers Squibb, GlaxoSmithKline, Schering Plau a další. Naopak zaostávají firmy z bankovního sektoru a IT. Kvůli světové ekonomické krizi poklesl celosvětově za první čtvrtletí letošního roku objem kancelářských prostor pronajímaných bankami o osmdesát procent oproti dlouhodobému čtvrtletnímu průměru. Nejvíce byly tímto poklesem zasaženy trhy v Londýně, Moskvě a Varšavě. V České republice uzavřely v prvním čtvrtletí finanční instituce nájemní smlouvy na čtyři tisíce metrů čtverečních, což znamená propad o více než čtyřicet procent.

Tabulka:
Kolik stojí kanceláře Měsíční nájemné za metr čtvereční v kancelářích třídy A ve vybraných městech ČR (v eurech) v roce 2008:
Město* Měsíční nájem v eurech za m2
Praha 1*20–23
Praha 4*14,5–18
Praha 5*13,5–18
Praha 7 a 8*14,5–18
Praha 9*14–15
Brno* 13,5–14,5
Ostrava* 13–14
Plzeň *13–14
Pramen: King Sturge

Popisek 1:
Dokončeno letos. Developeři podstatně omezují výstavbu. Jednou ze tří letos dokončených administrativních budov je karlínský Amazon Court.

2:
Stejně nábytku, méně ploch. Standard vybavení kanceláří se nemění, prostor ale sdílí více lidí.

3:
Odpočinek jak kde. Společnosti v Česku požadují zřízení oddychových prostor jen výjimečně.

4:
Tradice u právníků. Právní firmy stále požadují uzavřené kanceláře, tvrdí Václav Bouček, šéf zastupování klientů v DTZ.

5:
Hledá se soused. Společnosti, co dříve expandovaly, nyní naopak propouštějí. Nájemní smlouvy jim většinou umožňují zajistit si podnájemce, říká Pavel Kašík, projektový manažer v Jones Lang LaSalle.

6:
Dost místa. V bankách a právních kancelářích na jednoho zaměstnance mohlo připadat i dvacet pět metrů čtverečních, říká Ondřej Štěrbák, projektový manažer z Jones Lang LaSalle.

7: Reprezentativní vstup. Klientům se osvědčily reprezentativně zařízené recepce s čekací zónou pro návštěvy, říká Kateřina Karlíková z DTZ.