Stále pokračující pragocentrismus

Realitní trh 2002

Jednoznačně úspěšně hodnotí uplynulý rok na trhu s nemovitostmi zástupci významných mezinárodních realitních společností. S ještě větším optimismem očekávají rok nadcházející. Důvodem je blížící se vstup České republiky do Evropské unie. „Slaďování české legislativy se standardy EU přispívá ke zvýšení zájmu investorů. Jde především o konzervativnější typ investorů, kteří do současné doby váhali se vstupem kapitálu na český trh,“ tvrdí Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní realitní společnosti Knight Frank. Zájem investorů o kvalitní nemovitosti dokonce převyšuje nabídku. „Dalším klíčovým prvkem je rychle se rozvíjející trh nových rezidenčních projektů. Privátní investoři jsou podporováni dostupností financování hypotečními bankami. Mezi letošní úspěšně dokončené projekty patří například Cibulka v Praze 5 – Košířích společnosti Metrostav,“ říká Klapalová. Pozitivně hodnotí i pokračující rozvoj prodeje nemovitostí formou veřejných dražeb. „Nárůst těchto transakcí uskutečněných na trhu ve srovnání s předchozím rokem dosáhl téměř třiceti procent,“ dodává. Proti očekávání se na realitním trhu neprojevily nijak zvlášť drasticky ani letní povodně. „Nepřinesly okamžitý odklon firem od zatopených oblastí, jak se obecně předpokládalo,“ říká Dan Jirásek, associate director společnosti Colliers International. Dodává ale, že změna může přicházet postupně, dle toho, jak firmám vyprší smlouvy a poté se budou moci více porozhlédnout. I nadále přetrvává silný pragocentrismus. „Doposud se nepodařilo ve velkém zinstitucionalizovat realitní produkty mimo Prahu. Mezinárodní realitní trh funguje pouze v Praze. Žádná z velkých společností nemá aktivní pobočku mimo hlavní město,“ tvrdí Vladan Ráž, industriální agent mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle. Domnívá se, že změna nastane brzy, nejdříve v Brně a potom v ostatních velkých městech.

Kanceláří se stále nedostává.

Nabídka nových kancelářských prostor v Praze představovala v první polovině roku 2002 přibližně 87 tisíc metrů čtverečních. Z odhadů společnosti Colliers International vyplývá, že celkový roční nárůst administrativních ploch třídy A dosáhne 140 tisíc metrů čtverečních. I když další rok přibude více než sto dvacet tisíc metrů čtverečních, developeři se zatím o nájemce či případné kupce bát nemusí. „Něco málo přes milion metrů čtverečních moderních kancelářských ploch, které jsou v současné době v metropoli k dispozici, je stále několikanásobně méně než ve srovnatelně velkých západoevropských městech,“ říká Vladan Ráž. V centru Prahy byly v uplynulém roce dokončeny pouze dva projekty – Charles Square Center v Praze 2 a Palác Euro na dolním konci Václavského náměstí. Výčet dokončených budov v necentrálních lokalitách hlavního města je naopak mnohem delší - Anděl City v Praze 5, BB Centrum A,D a Office Park v Praze 4, ve stejné městské části také Prague Gate. Výběr lokalit developery není zdaleka náhodný. „V uplynulém roce pokračoval sílící požadavek velkých silných firem sídlit mimo část historického centra Prahy. Přes 80 procent nových nájmů se uzavřelo mimo širšího centra, a to zejména v Praze 4 a v menší míře v Praze 5,“ vysvětluje Ráž. Na Prahu 4 se přestěhovala například Česká spořitelna (BB Centrum), Česká pojišťovna (Empiria Pankrác) a Raiffeisen Bank, v Praze 5 v Anděl City má novou centrálu ING Bank. Významné transakce byly uzavřeny i na Praze 2, kam mimo jiné přesídlila konzultantská firma Ernst and Young (Charles Square Center) nebo pojišťovna Allianz (Office Center Vinohrady). V prvním pololetí roku byly uzavřeny nájemní smlouvy, prodlouženy nebo obnoveny na zhruba 80 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Realitní odborníci předpokládají, že objem uzavřených kontraktů v druhé polovině roku ještě narostl.

Vedou telekomunikace a finance.

Hráči, kteří v největší míře uzavírali smlouvy, byly firmy z telekomunikačního a finančního sektoru. Nájemní smlouvu, která nejvíce zahýbala trhem administrativních prostor, uzavřela společnost RadioMobil, provozovatel mobilní sítě T-Mobile, s firmou Sekyra Group. Za roční pronájem T-Mobile Centra v Praze Roztylech, kam chce rozrůstající se mobilní operátor v budoucnu přesídlit všechny své zaměstnance ze čtyř budov rozmístěných po celé Praze, zaplatí RadioMobil 250 milionů korun. Náklady na výstavbu T-Mobile Centra v Praze Roztylech s více než 30 tisíci metry čtverečními administrativních ploch dosáhnou dvou miliard korun. Jde o jednu z největších investic tuzemského investora v České republice. Zároveň se komplex stane největší administrativní budovou, ve které sídlí jedna společnost. Centrum bude mít sedm nadzemních a tři podzemní podlaží. Mimo kanceláří se tu počítá s mateřskou školkou, společenským sálem pro 300 lidí a restaurací. Vznikne zde také na pět set garážových stání. Stavba by měla být dokončena v prosinci příštího roku.

Američané nakupovali.

Nejvýznamnější investiční operaci má na svědomí společnost ProLogis, Americký lídr mezi poskytovateli distribučních zařízení a služeb odkoupil od společnosti AIG/Lincoln distribuční park D1 Logistics Park nově přejmenovaný na ProLogis Park Praha. V pěti budovách je k dispozici přes 80 tisíc metrů čtverečních plochy. ProLogis uskutečnila svůj první nákup v České republice a zároveň první mezinárodní transakci v oblasti průmyslových nemovitostí v Česku. V současnosti operuje firma šesti parky v Polsku a dalším právě otevřeným v Maďarsku. Plánuje vybudovat logistický park v Brně. ProLogis má ve světě téměř 20 milionů metrů čtverečních distribučních a skladových prostor.
„V oblasti průmyslových nemovitostí faktor, který nejvíce ovlivňoval v letošním roce trh, byl nedostatek nové výstavby. To vedlo k tomu, že poptávka se umisťovala do spekulativně vystaveného, někdy i do druhořadého skladového prostoru,“ tvrdí Vladan Ráž se společnosti Jones Lang LaSalle. Dodává, že jde o pouze dočasný trend, neboť více než 350 tisíc metrů čtverečních skladů je v Praze plánovaných a bude vystavených na základě uzavření přednájemních smluv. V příštím roce se má umístit na trhu také nejvýznamnější průmyslová nemovitost v České republice, Rudná Logistik Park.

Nákupní mamut.

Významné byly i události na trhu s obchodními prostory. V říjnu letošního roku bylo otevřeno nové nákupní centrum Metropole Zličín. Centrum zahrnující sedmdesát obchodů, multiplex s deseti kinosály, bowling, zábavní zónu, restaurace a kavárny, je s více než 60 tisíci metry čtverečními největším nákupním centrem v České republice. Otevření druhé fáze komplexu je naplánováno na jaro příštího roku. Celkové náklady polyfunkčního komplexu přesáhly dvě miliardy korun. Developerem projektu je společnost Portland Trust, která se specializuje na nákupní centra po celé České republice. V Praze již bylo otevřeno devět nákupních center a dalších devět se staví. Celková plocha, která je k dispozici v moderních nákupních centrech, činí 238 tisíc metrů čtverečních. Dalších 260 tisíc metrů čtverečních je ve výstavbě. Mezi nejmodernější centra patří kromě zličínské Metropole Europark, Tesco Letňany II, Optima Butovice, Media Park, SC Stodůlky a Palác Flora.

Osobnost roku.

Kdo nejvíce v letošním roce ovlivnil trh s nemovitostmi? „Realitní trh v Česku nemá žádného otce zakladatele, žádného Carnegieho. Naopak existuje v něm řada osobností, která učinila něco výjimečného. Radim Passer se stal průkopníkem moderních kancelářských prostor vhodných jako investice. Byl také jedním z prvních developerů, kteří umísťují kanceláře mimo historické centrum Prahy,“ říká Vladan Ráž. Za něco podobného je v poslední době uznáván Serge Borenstein, spolumajitel společnosti Real Estate Group Karlín. Borenstein byl v nedávné době vyhlášen Stavebním žurnálem osobností roku. Porotci ocenili jeho přínos růstu developmentu a zvláště vedení kampaně, která následovala po letošních ničivých povodních. Developerská společnost Passer Invest Group je ryze česká firma založená před více než deseti lety a působící výhradně v hlavním městě. Už pátým rokem se soustřeďuje na rozvoj svého nosného projektu – administrativního komplexu BB Centrum v pražské Michli. BB Centrum patří mezi nejúspěšnější developerské projekty. Projekt letos získal první místo v soutěži Nejlepší z realit 2002, kterou vyhlašuje Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Porota ocenila hlavně mix nájemců, kteří v komplexu sídlí – mezi nimi jsou například společnosti Hewlett-Packard, General Eletric, 3M, Eurotel, Radiomobil, GoodYear a další. Projekt BB Centra je charakteristický i vyvolanými investicemi v okolí.
Po dokončení celého komplexu bude v BB Centru pracovat až patnáct tisíc lidí. Už nyní disponuje BB Centrum zhruba 65 tisíci metry čtverečními kancelářských ploch, 35 byty a také 1300 podzemními parkovacími místy. Developer investoval do komplexu přibližně 3,3 miliardy korun. Finální podoba BB Centra má zahrnout až čtvrt milionu metrů čtverečních kancelářských prostor a více než pět tisíc podzemních stání. Celkové náklady odhaduje společnost na více než třináct miliard korun.

Nevyřešené nájemné.

I přesto, že realitní experti hodnotí situaci kladně, zůstává řada nevyřešených problémů. „Za otevřenou kapitolu považujeme stále nevyjasněnou otázku regulace nájemného u bytových ploch. I když obecně nejde o záležitost ve světě ojedinělou a vyskytuje se i v dalších zemích, nejasný trend nepřispívá k rozvoji trhu v této oblasti,“ říká Zdeňka Klapalová z Knight Frank. To ale není jediné negativum. „Trh není transparentní, velmi obtížně se sleduje jeho pohyb a existuje na něm stále řada nečestných hráčů,“ tvrdí Dan Jirásek z Colliers International. „Poutavým nedostatkem je nepřítomnost českých developerů. S výjimkou Passera žádný dlouhodobý tuzemský developer neexistuje. Nedostatek tuzemských hráčů nás odlišuje od tradičních realitních trhů, kde místní jednotlivci, rodiny či skupiny kontrolují tamní trh. Reality tímto kopírují všeobecný trend, který tu bude minimálně deset let, a to kapitálový dovoz,“ upozorňuje Vladan Ráž.