O stavebním spoření panuje jeden velký mýtus: Je levnější než hypotéky. Není. Má sice své nesporné výhody, ale cena k nim bezpochyby nepatří.
Autor: Martin Siebert
Jak vychází porovnání nákladovosti stavebního spoření a hypoték?
V minulých letech byly úvěry ze stavebního spoření v obecném podvědomí veřejnosti brány jako zdroj financování pro méně nákladné investice (opravy a rekonstrukce) v řádu sta tisíc korun. Stavební spořitelny sice přišly s produktem, který se svými parametry blíží hypotečním úvěrům už v roce 2005, ale teprve vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů v poslední době umožňují stavebním spořitelnám efektivně tyto produkty propagovat a hypotečním úvěrům konkurovat. Jen za prvních 7 měsíců roku 2009 poskytly stavební spořitelny stejný objem úvěrů, jako hypoteční banky poskytly svých hypoték na bydlení fyzickým osobám.
Jakým produktem stavební spořitelny hypotečním bankám konkurují? Technicky se jedná o překlenovací úvěry s nulovou akontací svázané s dlouhodobými tarify stavebního spoření, které umožňují splácení úvěru přes 20 let, kde se stavební spořitelny často chlubí nízkou sazbou úvěru ze stavebního spoření a přijatelnou sazbou z překlenovacího úvěru. Úroky z překlenovacího úvěru jsou však placeny po dobu čerpání z celé cílové částky, srovnání samotných úrokových sazeb se sazbami hypotečních úvěrů je prakticky nesmyslné.
V tomto článku se budu zabývat především srovnáním úvěrů s nulovou akontací a dlouhodobou splatností od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry z hlediska „nákladovosti“ daného úvěru, proto volím jako kritérium porovnání efektivní úrokovou míru, což je úroková míra, při které se současné hodnoty všech plateb s úvěrem souvisejících rovnají získaným prostředkům z úvěru. Zahrnuty tak nejsou jen úrokové platby, ale i počáteční a průběžné poplatky. Jedná se vlastně o stejný termín, jakým je RPSN v případě spotřebitelských úvěrů.
Nejprve je třeba určit, jaké úvěry budeme porovnávat. Vybereme tedy všechny úvěry s nulovou akontací od stavebních spořitelen, které splňují následující parametry:
* splatnost nad 20 let
* možná výše úvěru nad 1 000 000 Kč
* úvěr není určen pro zvláštní účel (např. investice do fotovoltaického zařízení)
* úvěr není vázán na již existující smlouvu o stavebním spoření
Budeme porovnávat úvěry na následující zadání příkladů:
a) nákup bytu, úvěr ve výši 1 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 8 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky
b) nákup bytu, úvěr ve výši 2 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 16 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky
Některé stavební spořitelny nabízí za určitých podmínek i financování do výše 100 % hodnoty zástavy, avšak vzhledem k tomu že i nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti v této oblasti značně omezená s přísnými kritérii, nebudeme tyto úvěry do srovnání zahrnovat.
Nejprve porovnáme úvěry, které nemají fixovanou úrokovou sazbu po celou dobu překlenovacího úvěru.
Tabulka 1: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů
| Úvěr 1 000 000 Kč | Platba 1 (Kč) | Úroky z PÚ (Kč) | Trvání PU (M) | Splátka SU (Kč) | Trvání SU (M) | Splatnost (let) | EÚM |
| RSTS - Horizont (60) | 7 083 | 4 083 | 125 | 5 000 | 156 | 23,4 | 5,7% |
| RSTS - nízká hyposplátka (60) | 6 250 | 4 250 | 193 | 7 000 | 95 | 24,0 | 6,1% |
| SSČS - Hypotrend (36) | 6 100 | 4 374 | 201 | 6 100 | 125 | 27,2 | 6,2% |
| MPSS - Hypoúvěr (72) | 6 100 | 4 350 | 195 | 5 500 | 145 | 28,3 | 6,2% |
| ČMSS - Tophypo (72) | 8 625 | 4 625 | 122 | 5 300 | 151 | 22,8 | 6,4% |
| Úvěr 2 000 000 Kč | Platba 1 (Kč) | Úroky z PÚ (Kč) | Trvání PU (M) | Splátka SU (Kč) | Trvání SU (M) | Splatnost (let) | EÚM |
| RSTS - Horizont (60) | 14 167 | 8 167 | 124 | 10 000 | 155 | 23,3 | 5,6% |
| RSTS - nízká hyposplátka (60) | 12 500 | 8 500 | 190 | 14 000 | 96 | 23,8 | 6,0% |
| MPSS - Hypoúvěr (72) | 12 175 | 8 675 | 195 | 144 | 28,3 | 6,1% | |
| SSČS - Hypotrend (36) | 12 200 | 8 748 | 199 | 12 200 | 125 | 27,0 | 6,1% |
| ČMSS - Tophypo (72) | 15 250 | 9 250 | 121 | 10 600 | 151 | 22,6 | 6,2% |
Poznámka: Číslo v závorce je doba fixace sazby překlenovacího úvěru v měsících, Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.
Jednotlivé úvěry mají různé doby splatnosti. Pro porovnání by bylo možné nastavit jednotnou splatnost, avšak tento postup není třeba, protože by změna v efektivní úrokové míře byla v řádu setin procenta (způsobená převážením vlivu vstupního a ročních poplatků). Proto je doba splatnosti ponechána ve standardní délce dle parametrů uvedených v obchodních podmínkách. Nákladovost úvěrů je téměř shodná u všech stavebních spořitelen, až na jednu výjimku, která však na oplátku má významně vyšší splátku ve fázi spoření.
Nyní již stačí jen spočítat pro porovnání nákladovost úvěru. K tomu využijeme modelového příkladu hypotečního úvěru se standardní poplatkovou strukturou, tj. vstupní poplatek ve výši 1 % z úvěru, měsíční poplatek 150 Kč. Úrokovou sazbu volíme ve výši posledních dat Fincentrum Hypoindexu, tj. 5,63 %.
Tabulka 2: Efektivní úroková sazba hypotéky při různé době splatnosti |Výše úvěru 1 000 000 Kč|||Výše úvěru 2 000 000 Kč |||
| Splatnost | Výše splátky | EÚM | Splatnost úvěru | Výše splátky | EÚM |
| 23 let | 6 387 Kč | 6,0% | 23 let | 12 774 Kč | 5,9% |
| 28 let | 5 833 Kč | 6,0% | 28 let | 11 667 Kč | 5,9% |
| 30 let | 5 671 Kč | 6,0% | 30 let | 11 343 Kč | 5,9% |
Efektivní úroková míra tohoto úvěru na 23 let, jakož i na 28 let je v uvedeném řádu desetin procent shodná. Rozdíly mezi jednotlivými splatnostmi jsou opět až v řádu setin procenta a nemá tedy význam se jimi zabývat.
Více na Hypoindex.cz.
