Podtitulek: Koalice se ještě nedohodla na změnách daní, developeři ale již varují před zdražováním
Je to takové déjà vu. Pokaždé, když se má změnit sazba DPH, ozvou se developeři bytů a důrazně varují: s chystaným zvýšením daně se zdraží i nové bydlení. Kdo uvažuje o koupi bytu, ať tak učiní co nejrychleji. Zástupci firem dodávají, že jejich marže jsou již stlačené na minimum, a nelze tedy předpokládat, že by zvýšení daně mohli vzít alespoň částečně na sebe. Kolikrát jsme taková konstatování již slyšeli! A jak se ukazuje, z vyvolané psychózy a následné nákupní horečky vždy těžili developeři. Díky vyššímu zájmu mohli ceny vyšponovat o víc, než kolik činilo prosté zvýšení daně. Dokážou i v době krize využít tolikrát vyzkoušenou fintu? O tom, zda se obchodům daří či nikoliv, ve skutečnosti rozhoduje hlavně kondice ekonomiky a na ni se na rozdíl od uplynulých let developerské firmy spoléhat nemohou.
Penzemi to začalo
Případné zvyšování DPH se opět stalo aktuálním tématem. Bezděkova komise jako poradní a expertní sbor ministra financí a ministra práce a sociálních věcí nedávno představila plán reformy penzijního systému. Navrhované snížení pojistného by mělo krýt mimo jiné zavedení jednotné sazby DPH ve výši 19 procent, což je o jeden procentní bod méně, než je současná vyšší ze dvou sazeb. Na doporučení Bezděkovy komise reagovali vyjednavači koaliční vlády s tím, že se dohodli na zvýšení nižší sazby DPH. Na dotaz, o kolik procent konkrétně půjde, odpověděli, že to bude ještě předmětem dalšího jednání. Takže diskuse o tom, co a o kolik podraží kvůli vyšší DPH, jsou dnes jen pouhé spekulace.
Developeři nicméně s upozorněním na zdražování, které jim v uplynulých letech opakovaně zajistilo klienty a vyšší zisky, dlouho neotáleli. Na byty s plochou do 120 metrů čtverečních a rodinné domy do 350 metrů čtverečních se nyní vztahuje snížená sazba DPH ve výši deseti procent. „Pokud by došlo ke zvýšení DPH, tak bychom museli ke změnám v cenách bytů přistoupit,“ uvedla pro ČTK mluvčí společnosti Finep Petra Kopecká. Podobně se vyjádřily Central Group, Skanska a Ekospol. Podle analytičky společnosti Central Group Veroniky Ježkové jsou problémem hlavně aktuální nízké ceny bytů, které developerům brání v zahrnutí sjednocených sazeb daně do cen. „Pokud bychom takové zvýšení DPH nepromítli do konečných cen, realizovali bychom projekty v podstatě bez zisku, v některých případech dokonce ze ztrátou,“ konstatoval mluvčí společnosti Ekospol Karel Zeman.
Naposledy jsme pokus o nalákání kupujících na varování před zdražováním kvůli DPH zažili koncem minulého roku. Tehdy již bylo jasné, že se od 1. ledna 2010 zvýší spodní sazba DPH o jeden procentní bod. „Vlivem poklesu cen nových bytů, ke kterému došlo zejména ve druhé polovině roku 2008, byly bohužel výrazným způsobem zkráceny marže developerů. Z hlediska zachování nezbytné ekonomiky výstavby tedy není prostor, aby developeři nesli zvýšení DPH ze svého, a budou tak nuceni promítnout zvýšení daně do koncové ceny pro spotřebitele,“ předpovídal loni v listopadu výkonný ředitel společnosti Central Group Aleš Novotný. Zdražování kvůli vyšší dani tehdy připustila i developerská společnost Finep. A s obdobným prohlášením přispěchala i konkurence.
Místo zdražování zlevnění
Paradoxem ale je, že potenciální kupující vyčkávali, a někteří z nich stále vyčkávají s nadějí, že ceny nového bydlení zamíří kvůli krizi ještě dolů. Jiní zase nedosáhli na hypotéky nebo mají obavu brát na sebe závazek úvěru v době, kdy se propouští. Varovnými zprávami se Češi tentokrát zviklat nenechali. A tak následovalo další předhánění mezi developery ve slevách a bonusech. Jak vyplývá z dat Českého statistického úřadu, v prvním čtvrtletí letošního roku se nabídkové ceny nového bydlení v Česku snížily o 1,3 procenta, v Praze o 0,7 procenta. A je pravděpodobné, že u skutečných kupních cen byl pokles ještě markantnější. Takže slova o zdražování, za která se schovala snaha povzbudit obchody, se nevyplnila. Na cenový vývoj totiž mají daleko zásadnější vliv především bohatství společnosti a vývoj nabídky a poptávky.
Daleko „úspěšnější“ byli developeři během roku 2007. Tehdy všichni počítali s tím, že se od začátku roku 2008 zvýší pětiprocentní sazba DPH na devítiprocentní. Firmy ve snaze nalákat co nejvíce zákazníků umožňovaly zaplatit cenu ještě nedokončeného bytu před koncem roku 2007, aby se tak kupující vyhnuli zvýšené dani. Nešlo ale o dobročinnost. Ve skutečnosti si vytvářely finanční polštář. Dle mezinárodní realitní společnosti King Sturge rostly v roce 2007 byty nejvíce v Ostravě, kde zdražení překonalo padesát procent. V Praze se ceny nových bytů zvýšily přibližně v průměru o šestnáct procent, v některých lokalitách však až o třicet procent. Dle ČSÚ bylo v tomto roce dokončeno o 38 procent více bytů než v roce 2006. Noví majitelé bytů zaplatili v nákupní horečce za bydlení ve skutečnosti mnohem více, než kolik činilo očekávané zvýšení daně. Srovnatelná panika jako v roce 2007 byla vyprovokována již před vstupem Česka do Evropské unie. Jen s tím rozdílem, že se tehdy avizované zdražování připisovalo na vrub očekávanému enormnímu zájmu cizinců o české nemovitosti po přijetí do EU. Ten ale nenastal.
Předzásobení
Investiční konzultant poradenské společnosti King Sturge Dušan Šťastník nevylučuje, že v případě sjednocení sazeb DPH se budou někteří lidé snažit byty nakoupit ještě za původní výhodnější ceny. „Trh zažije podobný šok jako oznamované zvýšení DPH v průběhu roku 2007, ke kterému došlo od 1. ledna 2008,“ dodal. V konečném výsledku by to prý ale výhra být nemusela. „I když by dočasné a víceméně umělé zvýšení poptávky rezidenčnímu trhu jistě pomohlo, otázkou je, zda by se díky předzásobení poptávky po vlastním zvýšení DPH trh nepropadl ještě více,“ upozorňuje Šťastník. To by mohlo vyvolat zájem o straší byty, u nichž se neplatí DPH. Jejich ceny by stouply a přiblížily by se cenám nových bytů. Takže developeři, opatrně s poplašnými zprávami!
