Svůdné balíky

Poradci očekávají, že o realitní portfolia bude zájem

Nabídka na českém realitním trhu se v nejbližší době rozšíří o nemovitosti za několik miliard korun. Český Telecom a ČSOB vyhlásily vítěze tendrů na poradce při prodeji svých nevyužívaných nemovitostí. Potenciální kupci tak budou moci vybírat ze dvou objemných portfolií. Poradci očekávají, že o zájemce nouze nebude.

Spořitelna začala.

První velký portfoliový prodej nemovitostí v Česku uskutečnila v loňském roce Česká spořitelna. Majitelem 113 nemovitostí se stala společnost Gutmann Advisors, patřící do skupiny rakouské investiční banky. Za balík zaplatila zhruba 680 milionů korun. Do soutěže se původně přihlásilo čtrnáct zájemců, do posledního kola se ale dostala kromě vítěze pouze společnost Nový Karlín Development Partners. S vítězem spolupracují dva konsorciální partneři, společnost PPF majetková a česko-španělská developerská firma Mediterránea Real Estate Investments CZ, ve které mají podíl Lucie Pilipová a Ivan Pilip. Celková hodnota nabízeného nemovitostního balíku České spořitelny byla v době vyhlášení tendru, tedy v říjnu 2002, odhadována na 900 milionů korun. Nejhodnotnějším objektem z prodaného portfolia je budova bývalých Dopravních podniků v Praze-Holešovicích o 33 tisících metrech čtverečních, jejíž hodnota je přibližně 300 milionů korun. Vedení České spořitelny po uzavření transakce připustilo, že v budoucnu prodají další balík nemovitostí, které nevyužívají.

Rok poté.

Přibližně po roce se na trhu objeví další realitní portfolio. Český Telecom má už rozpracovaný scénář prodeje, při kterém mu radí londýnská pobočka investiční banky J. P. Morgan. Ta se na tuto oblast specializuje a při podobných transakcích již pomáhala několika dalším evropským operátorům. „Byla ukončena inventarizace všech nemovitostí včetně veškerých právních a statistických údajů, které potřebujeme k prodeji. To znamená, že dnes máme úplnou databázi se všemi detaily. Dále jsme definovali koncept, který interně nazýváme 6+1. Představuje dislokaci zaměstnanců do sedmi lokalit v České republice,“ říká Juraj Šedivý, finanční ředitel Českého Telecomu. Prodej portfolia se s největší pravděpodobností uskuteční ve dvou krocích. „Nejprve trh dostane základní informace o nemovitostech bez větších detailů a vyžádáme si nabídkové indikativní ceny potenciálních zájemců. Podle úrovně dosažených nabídek bude jednotlivým uchazečům umožněn přístup do dataroomů a dostanou detailní informační memorandum, které bude sumarizovat veškeré informace. Momentálně jsme v procesu dopracovávání těchto dokumentů,“ říká Šedivý. Jaké budovy přesně bude prodávané portfolio Českého Telecomu obsahovat, nechce vedení společnosti zatím zveřejnit. Pravděpodobně půjde o ty objekty, ve kterých má telekomunikační firma kancelářské prostory. Její zaměstnanci nyní sídlí ve více než čtyřech stech budovách. V dalších stovkách komplexů má Český Telecom technologická zařízení. Ty ale zřejmě opouštět nebude. „Dospěli jsme k názoru, že náklady na přemisťování technologií a vybudování infrastruktury by byly vyšší než uvolnění těchto objektů,“ vysvětluje Šedivý. Očekává, že v ideálním případě by portfolio mohlo být prodáno do jednoho roku.

Dlouhá soutěž.

Po více než rok a půl trvajícím výběrovém řízení vyhlásila poradce pro prodej nemovitostí i ČSOB. Vítězi soutěže, které se účastnilo šest uchazečů, se staly mezinárodní realitní společnosti Knight Frank a DTZ Zadelhoff Tie Leung. Jejich úkolem bude nalézt kupce balíku složeného z osmi budov, které zahrnují přibližně 50 tisíc metrů čtverečních podlahové plochy. ČSOB chce tyto prostory využívat až do poloviny roku 2007, kdy bude dokončeno její nové sídlo v blízkosti stanice metra Radlická. „Většina z objektů, které banka nabízí na prodej, se nachází na atraktivních místech v centru Prahy,“ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka společnosti Knight Frank. Poradci zatím nechtějí upřesnit, jak rychle by mohla být transakce uzavřena. „Naší prioritou je najít vhodného zájemce, který splní očekávání banky. Kdy dojde k podpisu kupní smlouvy, není v tomto případě rozhodujícím kritériem,“ vysvětluje Klapalová. Očekává nicméně, že o portfolio bude velký zájem, a to hlavně mezi silnějšími developerskými a investičními společnostmi. „Je možné, že se mezi potenciálními kupci objeví i zahraniční firmy, které doposud v České republice nepůsobí. Nevylučuji ale ani poptávku tuzemských investorů,“ tvrdí Klapalová. Ideálním kupcem by prý byla skupina, která se zabývá jak investiční, tak developerskou činností.

Atraktivní Česko.

Skutečnost, že se na českém trhu objeví najednou dvě realitní portfolia, zřejmě jejich prodej neovlivní. „Česká republika je pro investory atraktivní a v tomto ohledu rozhodně není trh nasycen,“ domnívá se Klapalová. „Obě portfolia jsou odlišná. ČSOB vlastní budovy hlavně v centru Prahy a předpokládám, že Český Telecom disponuje budovami po celé České republice. Navíc se obě společnosti na prodej pečlivě připravují, mají svou strategii. Proto se neobávám, že by si oba balíky konkurovaly,“ dodává.
„Důležitou roli při prodeji bude hrát cena, ze kterou budou chtít společnosti portfolia prodat. Některé nemovitosti ČSOB jsou sice na dobré adrese, ale potřebují rekonstrukci. Nevyhovují ani z technologického hlediska. Příkladem je centrála ČSOB v ulici Na Příkopě,“ tvrdí Martin Skalický, associate partner mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker. „Většina objektů, které nabízí ČSOB, má ale potenciál pro další rozvoj. Domnívám se, že portfolio tak bude zajímavé hlavně pro developerské společnosti. Na druhé straně balík Českého Telecomu přitáhne zřejmě investiční firmy. Předpokládá se totiž, že některé objekty si zpětně Český Telecom pronajme, a investoři tak nákupem domů získají budoucí zisk z nájemních smluv,“ míní Skalický. I když hodnotu realitního portfolia prodávající nezveřejnili, je jasné, že cena nabízených nemovitostí se bude pohybovat v řádech miliard korun. Přesto poradci žádné velké změny na trhu neočekávají. „Určitý vliv na trh realit prodej balíků mít bude, ale neočekávám, že půjde o nějaký otřes. Noví majitelé nebudou budovy dávat na trh najednou, ale postupně tak, jak bude probíhat případná rekonstrukce. Jsou si vědomi, že celý balík by budoucí prodejní cenu určitě ovlivnil,“ říká Skalický.

Rozhoduje objem.

Prodej realitních portfolií je běžný i v západní Evropě. „Pro investory jsou tyto balíky zajímavé nejen cenou, ale hlavně objemem transakce,“ tvrdí Klapalová. Realitní odborníci přepokládají, že po Českém Telecomu a ČSOB uvolní své nevyužívané nemovitosti i další firmy. „Určitě nastal čas, kdy společnosti zvažují, zda držet určité objekty, jestli je to pro ně efektivní. Pokud nikoliv, rozhodují, co s tímto portfoliem udělat,“ říká Skalický. „Mnoho firem si uvědomuje, že držet nemovitost pro ně není výhodné. Vědí, že pokud budovy prodají a některé z nich si zpětně pronajmou, uvolní si cash flow. To si vedení firem dlouhou dobu nepřipouštěla. Někdy je to pochopitelné. Pokud sídlí společnost několik let v nějaké budově, pozornost poleví a nebude již správu nemovitosti vnímat jako skrytý potenciál,“ dodává Skalický. Již delší dobu se spekulovalo o tom, že dalším subjektem, který se rozhodne prodat své realitní portfolio, bude Komerční banka. Ta ale zvolila jiný postup. Pozemky v Praze na Kavčích horách, kde mělo původně vyrůst nové sídlo, hodlá prodat. Upustila i od pronájmu nového objektu. „Banka se v následujícím období zaměří na optimalizaci využití svého současného portfolia nemovitostí v Praze,“ říká Marie Petrovová, tisková mluvčí Komerční banky.