TECHNOLOGICKÝ PARK MÍSTO UHLÍ

Čechoameričan Mark Vydra oživuje pražské periferie

V té době, kdy Mark Vydra dokončoval v roce 1990 studia MBA na University of Rochester v New Yorku, projevila o jeho služby zájem německá společnost Tengelmann, známý provozovatel maloobchodních řetězců. „Když jsem se představoval na přijímacím pohovoru, řekl jsem jim také, že mluvím česky a že by se jim to mohlo hodit. Oni se zasmáli a řekli, že tam nikdy nebudou expandovat, říká Vydra, který se narodil ve Spojených státech českým emigrantům z roku 1964. Němci se ale v odhadu situace trochu zmýlili. „Během dvou let jsem začal pomáhat se zakládáním společnosti Plus Discount a v roce 1993 už mě poslali do České republiky. Měl jsem na starosti expanzi firmy a během krátké doby jsem se stal ředitelem společnosti Plus Discount v České republice. Setkání na tenise. Vydra vyrostl v Portlandu na západním pobřeží USA. Vystudoval mezinárodní studia se zaměřením na mezinárodní obchod na Univerzitě v Seattlu a MBA na University of Rochester. „Tam jsem šel proto, abych se dozvěděl více o financích, říká dnes Vydra. A právě podnikové finance měl zpočátku na starosti i u Tengelmanna, kde nakonec působil skoro pět let, převážně v Česku. „Už v roce 1993 jsem se na tenisu seznámil s Angličanem Robertem Neilem, který zakládal českou kancelář Healy and Baker, což je jeden z nejlepších poradců v oblasti nemovitostí. V následujících letech jsme se bavili o možnostech podnikání v České republice. Věděli jsme, jak se pracuje s nemovitostmi, co bychom uměli lépe zvláště v oblasti maloobchodních a komerčních nemovitostí. Viděli jsme spoustu projektů, které měly nedostatky, a řekli jsme si, že se společně dobře doplňujeme a že máme dost velké místní i mezinárodní znalosti. Novopečení partneři se rozhodli, že se postaví na vlastní nohy. „Oba jsme opustili velice zajímavé a lukrativní pozice s cílem vybudovat cosi vlastního. Chtěli jsme něco, na co bychom se za čas mohli podívat a říct: ,tak tohle jsme vybudovali vlastníma rukama , řečeno hodně figurativně. Tak jsme založili Portland Trust, říká Vydra. Z předchozích působišť měli oba obchodní partneři dobré kontakty, a tak rychle rozjeli menší projekty, hlavně stavby supermarketů. „Uzavřeli jsme smlouvy se společností Tengelmann, pro niž jsme postavili pár budov. Na trh jsme šli s malým portfoliem a hledali jsme další kapitál na rozvoj, vzpomíná Vydra. Prostřednictvím společného známého, který působí v Londýně, se dozvěděli o fondu Apollo, což je jeden z největších amerických investičních fondů, který exkluzivně investuje do nemovitostí. Jsou za ním peníze společností jako Disney Pension Fund, New York Pension Fund, a dalších. Apollo přitom neinvestuje do jednotlivých projektů, ale – zvláště v Evropě – vyhledává partnery, kteří dělají celý development. „Vkoupili se do naší společnosti a my společně s nimi investujeme do projektů v České republice a v Rumunsku. Apollo nám přes noc umožnilo uskutečnit projekty, které se pohybují mezi těmi největšími v České republice, vysvětluje Vydra. Dům pro počítače. Portland Trust teď pracuje na dvou zajímavých projektech. První se připravuje ve Zličíně. Jde o velké nákupní středisko (takzvaný shopping mall), který vyroste naproti Globusu. Stavět se začne v listopadu. Hned u metra také vznikne blok kancelářských budov (office park), kde Portland Trust v první fázi staví deset tisíc čtverečních metrů, ve druhé dalších dvacet. „Náš nejzajímavější projekt je ovšem Karlovarská Business Park, říká Vydra. „V dražbě jsme koupili pozemek v Praze 6 od společnosti Opas, jež zde provozovala uhelné sklady. Tam se dováželo uhlí ze Sokolova a z Mostu a pak se rozváželo po městě. Podnik byl v likvidaci a my jsme si řekli, že to koupíme. Tyto možnosti nám dává právě Apollo. Pozemek má opravdu výjimečnou polohu. Leží pouhý jeden kilometr od ruzyňského letiště, zároveň má blízko k dálnici na Plzeň, a tedy i do Německa. „Původně jsme nevěděli, k čemu přesně ho využijeme, což je pro developera celkem neobvyklé. Jen tak spekulativně něco koupit, to se v našem oboru nedělá. Od samého počátku jsme si však říkali, že by to mohlo být zaměřeno na high–tech. V horní části pozemku tak vznikne dis–tribuční sklad a Portland Trust uvažuje i o lehké manufaktuře pro skládání počítačů z dovezených součástek, které přiletí do Ruzyně. Tím nejzajímavějším je takzvaný telehouse. „Protože náš partner působí důvěryhodně, dostali jsme pozvání do Bruselu, abychom se podívali na telehouse. Nic jsme o tom nevěděli, a tak jsme se jeli podívat, vzpomíná Vydra. Telehouse je specializovaná budova, kde se provozují a udržují servery a vše, co souvisí s počítači. To znamená, že takový prostor můžou využívat i telekomunikační firmy. „Zkrátka vše, co je nutné udržovat v chodu nepřetržitě dvacet čtyři hodin denně 365 dní v roce, říká Vydra. Zabezpečený musí být celý areál při kapacitě jeden megawatt na čtvereční kilometr. Jištění musí být redundantní. Nesmí chybět připojení na optické kabely ani dieselový generátor s velký zásobníkem nafty na tři dny provozu. Samotná technika je pak ještě jištěna bateriemi, které ji udrží v chodu po dobu čtyř hodin, kdyby se náhodou stalo něco s dieselovým agregátem. Stavba na míru. Portland Trust ovšem nehodlá pro budoucí telehouse hledat nájemníky sám. „Typickým uživatelem takových prostor je takzvaný co–locator, který si pronajme námi postavenou budovu a sám shání další nájemníky, například poskytovatele internetového připojení (ISP), konstatuje Mark Vydra. Tento trend podle jeho slov začal v Americe zhruba před čtyřmi lety a rychle se rozvinul, což úzce souvisí s užíváním internetu. Střediskem evropského internetu je Londýn a právě tam také vznikly první telehousingové projekty. „Před čtyřmi lety bylo v Londýně patnáct tisíc čtverečních metrů telehousingových ploch. Nyní je to už sto padesát tisíc metrů, dokládá Vydra na číslech, jak roste zájem o podobné prostory a služby. Další projekty brzy následovaly v Bruselu a v Amsterdamu, nyní se staví ve Frankfurtu. Také Praha už má malý telehousingový projekt, je to několik set čtverečních metrů společnosti Sitel. Svou techniku tam mají například GTS a Český Telecom. Vydrův projekt počítá s dvaceti tisíci metrů. Portland Trust ovšem nechce skončit jen u budovy pro počítače. „Nechceme tam mít jen telehouse. Chceme tam vyvinout technologický park, aby se z toho stalo takové pražské Silicon Valley. Mluvili jsme o tom i s politiky, kteří se těmito věcmi zabývají, a hrozně se jim to líbí. Máme totiž možnost vybudovat tu obrovský areál. Distribuce a logistika na začátku přinášejí chléb, ale později to jis–tě může konvertovat více směrem high–-tech, popisuje Vydra své záměry. Stavět takové prostory je jiné než budovat kanceláře. Poptávka musí být konkrétní, protože každý nájemník bude mít specifické požadavky. Portland Trust teď žádá o územní rozhodnutí. „To znamená, že můžeme začít stavět tak v březnu. V roce 2002 už bude část budov stát, dodává Vydra. Náklady je prý obtížné odhadnout, vše záleží na vybavení. Půjde však o částku v řádech stamilionů korun. České stavební firmy prý nebudou mít se stavbou problém. „Jsou technologicky velmi zdatné, tvrdí Vydra.