Developer by měl podle generálního ředitele společnosti Finep Tomáše Pardubického plánovat kancelářskou budovu s horizontem padesáti sta let. Dnešní byznys, postavený na toku peněz, se však řídí horizontem pěti až deseti let. „Ale ten musí být mnohem delší, aby budovy byly investorsky zajímavé,“ říká šéf firmy, která je v současnosti jednou z nejaktivnějších tuzemských developerů.
E15: Tradičním podzimním indikátorem nálady na realitním trhu je mnichovský veletrh nemovitostí Expo Real. Jaká je letošní pomnichovská nálada? Ta loňská byla hodně ponurá.
Jak jsem mluvil s developery i s realitními agenty, kteří navštívili Mnichov, nálada odpovídala situaci na trhu, jak ji i my vnímáme z čísel. Za poslední rok se změnil především investiční trh, ani ne tak v cenách, ale v likviditě. Co všichni developeři zaznamenali, je nedostatek dlouhodobých finančních zdrojů s horizontem sedmi až deseti let.
E15: O problémech s financováním se mluví už několik let.
Ano, ale transakce přesto probíhaly. Velkou změnou je to, že peněz jako takových je dostatek. Když vezmu německé otevřené fondy jako tradičního kupujícího na českém trhu, ty mají velký příliv prostředků. Ale vzhledem k tomu, že není dokončena regulace basilejských kritérií, takzvaný Basel III, fondy stále přesně nevědí, kolik kapitálu budou muset na investice držet a za jakých pravidel se bude muset přeceňovat a doplňovat kapitál. Proto jsou o něco vybíravější, než kdy byly. Rozhlížejí se po trhu, ale čekají na definitivní rozhodnutí.
E15: To je důvod, proč radikálně poklesly i nákupy německých otevřených fondů v Česku? Jediným nákupem byla letos nová kancelářská budova City Green Court na pražské Pankráci, kterou získal fond Deka Immobilien.
Může to být vysvětlení. Na druhé straně této situace využívají jiní investoři, kteří začínají objevovat kouzlo nemovitostních investic. Jedním z pilířů jsou teď české privátní skupiny. Ještě nedávno byla v podstatě jediným silným hráčem skupina CPI Radovana Vítka. Dnes je skupin, které mají majetek nad deset či patnáct milionů eur, s čímž už se dají dělat obchody, zhruba dvacítka.
E15: V minulosti se nezřídka stávalo, že zahraniční investor koupil od developera pronajatou budovu, ale nájemce mu záhy utekl. Dokážou si toto tuzemští investoři se znalostí místního trhu lépe ohlídat?
To je vůbec nejstrategičtější otázka developmentu kanceláří. V současné době máme poprvé v polistopadové historii situaci, kdy kancelářské budovy staré deset až patnáct let jsou staré. Developer by měl plánovat kancelářskou budovu s horizontem padesáti sta let. Dnešní byznys, postavený na toku peněz, se řídí horizontem pěti až desetiletým. Ale ten musí být mnohem delší, aby budovy byly investorsky zajímavé.
Musíte dát nějakou vizi lidem, kteří si je najímají. To nám pomáhá v pronájmech našeho projektu Západní Město, protože nestavíme jen kanceláře pro kanceláře, ale stavíme celé území tak, aby dávalo logiku. Aby do sebe zapadaly rezidenční část i maloobchod a území fungovalo jako celek. Stejně tak architektura musí být do jisté míry nadčasová a technologie flexibilní z hlediska kapacity. Nelze budovu stavět na míru pro jediného nájemce.
E15: Jak se díváte na různé zelené certifikáty budov? Často zaznívají názory, že jde do velké míry o marketingové nálepky.
Vůči nálepkám mám hodně ambivalentní pocit. Obecně považuji za velmi důležité, aby budovy byly takzvaně zelené a ekologické. Ale zrovna systémy certifikace zahraničními autoritami se mi příliš nelíbí, a to ze dvou důvodů: tím prvním je příliš široký záběr bodování, kdy se počet bodů může dohánět na ne vždy praktických věcech. Druhým důvodem je to, že certifikace Leed vznikla ve Spojených státech a Breeam ve Velké Británii. A konkrétně Leed je hodně specifický pro americký trh, počítá třeba vzdálenosti, odkud se dovážejí jednotlivé materiály.
Konkrétně Finep si na certifikáty najal specialistu, protože chceme klientům radit, co je skutečně praktické a co nepraktické. Klient často kvůli marketingové politice požaduje vysokou certifikaci, ale neuvědomuje si, že certifikát může způsobit jistá omezení a poměrně vysoké náklady, které v konečném důsledku nemají s ekologií mnoho společného.
E15: A co u bytů nyní tolik diskutovaná evropská směrnice o energetické náročnosti?
Tam se díváme na praktičnost ekologických řešení. Představte si pasivní dům, a evropská regulace tam vyloženě směřuje, který je nezávislý na energetických zdrojích. Takový dům bude fungovat, pakliže v něm nebudete větrat. Ale každý, kdo se trochu vyzná v mikroklimatu bytu, ví, že objem vzduchu v místnosti se musí v určitém čase obměnit. To znamená, že v pasivním domě začnete větrat. V tu chvíli nefunguje energetika domu a jde pouze o marketingový nástroj. My prosazujeme nízkoenergetické domy, ale s rozumem.
E15: Ale směrnice nehovoří vyloženě o nulové energetické náročnosti, jen o co nejnižší. Nejsme zbytečně vyplašení?
Ne, protože už dnešní systémy zateplení a izolace oken jdou nad rámec přirozené ventilace vzduchu. Nelíbí se mi, jak je opět zneužívaná ekologie k marketingu v úplně nesmyslných parametrech. Je tady ještě jedno hledisko. Některé firmy jsou posedlé certifikáty v nejvyšší kategorii a slouží jim jako určitý odpustek, ale podívejte se, jak se potom v těch budovách chovají. Pokud budete mít super energetickou budovu, ale necháte přes noc zapnutá světla a budete větrat, pak jakákoli certifikace ztrácí smysl.
E15: Na Západním Městě ve Stodůlkách jste zahájili stavbu centrály pro Vodafone. Co tam chystáte dál?
Kromě Vodafonu jsme zahájili ještě výstavbu jedné budovy, zatím bez předem sjednaného nájemce. Vedle kancelářských budov, které jsou teď dost často citované, zůstává trošku opomíjená naše Britská čtvrť, což je rezidenční výstavba hned vedle Západního Města. Prodali jsme tam zhruba pět set bytů, což podtrhuje, že lokalita je obecně dobrá.
E15: Jak to máte s pozemky? Začínali jste tak, že jste na Západním Městě pozemky nevlastnili, ale měli jste na ně pouze smlouvy, tudíž jste se před spuštěním projektu výrazně nezadlužili.
Máme opce na pozemky a dokupujeme je podle aktuální potřeby. Dva největší pády na českém trhu, myslím Orco a ECM, začaly tím, že si firmy na úrovni holdingu napůjčovaly peníze, za které kupovaly pozemky. Aby půjčené peníze mohly splácet, musely je takzvaně zaměstnat. Proto oba developeři zažili po zmrazení poptávky takový pád. To se nás netýkalo, protože většinou kupujeme pozemek, až když jej spotřebováváme.
Čtěte také:
Finep loni zmírnil ztrátu, musel ale odepsat miliardu
Nestlé si v Praze hledá nové kanceláře
Tomáš Pardubický: Velikost prodaných bytů kvůli krizi od roku 2008 klesá
E15: Soustředíte se v bytové výstavbě spíše na stávající lokality, anebo máte tendenci rozjíždět nové?
Máme v Praze dvanáct paralelně běžících projektů, například na Barrandově, Proseku, Harfě, v Hostivaři. Plánujeme tam v etapách pokračovat. Připravujeme i výstavbu rodinných domků v jedné z lokalit.
E15: Kde konkrétně?
Ve Štěrboholech.
E15: Jak funguje družstevní bydlení, s jehož nabídkou jste loni přišli?
Připravujeme je v několika lokalitách. V současné době nabízíme družstevní bydlení na Proseku, brzy přidáme projekty na Barrandově a Západním Městě. Je to oblíbený projekt u klientů, kteří nemají zájem o standardní hypotéku nebo na ni kvůli struktuře svých příjmů nedosáhnou.
E15: Kolik bytů už touto cestou našlo kupce?
Družstevní byt si u nás pořídila zhruba stovka klientů. Stále je tedy jednoznačně preferované osobní vlastnictví.
Tomáš Pardubický (38)
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. V roce 1997 se zapojil do manažerského týmu, který založil eBanku (tehdy Expandia banku), tu opustil v roce 2001 z pozice generálního ředitele. Jeho dalším zaměstnavatelem byla společnost PricewaterhouseCoopers, kde vedl poradenství pro finanční instituce. Poté přešel do Komerční banky na pozici výkonného ředitele pro oblast organizace a řízení projektů. Od roku 2007 je generálním ředitelem Finep Holdingu.
