Soudní spory s nájemníky. To očekávají vlastníci bytů v příštím roce, kdy se má výše dosud regulovaného nájemného řešit společnou dohodou. Tomislav Šimeček, předseda Občanského sdružení majitelů domů a bytů, vidí jediné spolehlivé řešení: Nájemné musí určovat pouze trh.
Foto: Jakub Stadler
V lednu skončí v mnoha obcích regulované nájemné. Stát se chystá vytvořit cenové mapy s výší nájmů v jednotlivých lokalitách. Jak jste spokojený s tímto řešením?
Stát hraje zvláštní hru na schovávanou. Cenová mapa místně obvyklého nájemného léta existuje, všichni ji používají, ale najednou se všichni tváří tak, jako by nebyla. Všichni víme, kolik je místně obvyklé nájemné. Ve chvíli, kdy mají tuto mapu začít používat soudy, si vládní garnitura vymyslela, že cenovou mapu nějakým způsobem posvětí. Ale je tu veliký tlak na to, údaje znehodnotit.
Jaký tlak máte na mysli?
Je to lobbistický tlak regulovaných nájemníků, který se snaží zahrnout mezi tržní nájmy – ze kterých fungující cenová mapa vychází – i nájmy regulované. Tím by nedošlo k žádné deregulaci, ale zafixovala by se regulace. Existuje tlak na to, zahrnout do nových map všechno, co tam nepatří.
Jaký by byl rozdíl mezi stávající cenovou mapou a tou, která by zahrnovala i regulované nájmy?
To přesně nevíme. Je to totiž pokus o deformaci způsobů zjišťování obvyklé ceny. Obvyklá cena je definovaná v zákoně a ten jasně říká, že se v ní nesmí promítnout nájemné, jestliže existuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. To znamená, že se tam nesmí objevit pronájmy dětem, pronájmy podniků svým zaměstnancům, obcí svým voličům. Ale nyní se tlačí na to, aby se to změnilo. Spousty státních úředníků bydlí v bytech s regulovaným nájemným, takže je to jejich eminentní zájem, aby se to trochu posunulo a oni na tom vydělali.
Od ledna se má v bytech, kde skončí regulace, domluvit majitel s nájemníkem na výši nájemného. Očekáváte soudní spory?
Nájemníci jsou zákonem motivováni, aby dohodu zdržovali, chodili k soudu a hádali se. Ti chytřejší to možná neudělají. Ale řekl bych, že pod tlakem advokátů ze Sdružení na ochranu regulovaných nájemníků určitě budou vháněni do toho, aby šli do soudních sporů. Pro advokáty je to samozřejmě kšeft.
Budou se soudit i pronajímatelé?
Očekáváme, že soudit se budou hlavně nájemníci. Pronajímatelé asi taky, ale v mnohem menší míře. Jiné to bude v Praze a například v Litvínově. V hlavním městě si to majitelé dobře rozmyslí. Mohou totiž prodělat i v případě, že by ztratili nájemníka, který platí dnešní deregulované nájemné. Zato v Litvínově nájemníci platí naprosto směšné částky, ale hájí se tím, že je strašné, že jim nájemné stoupne o 100 procent. Jenže původně platili 21 korun za metr čtvereční. Přitom prostředky na náklady prosté reprodukce jsou vypočteny dnes na 62 korun na metr čtvereční.
U Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku si stěžujete, že regulace připravila majitele domů a bytů o velké peníze. Jak byste vyčíslil tuto ztrátu?
Před pěti lety to odborníci spočítali za každý rok na 21 miliard korun. V současnosti se to díky uvolňování regulace zejména v Praze výrazně snížilo. Předchozí roky byly ale obdobné. Takže rozhodne-li soud ve Štrasburku, že bylo porušeno právo pronajímatelů, vznikne vymahatelné právo na odškodnění 150 miliard korun.
Kdy podle vás verdikt padne?
Soud nemůžete honit. Nedávno jsme odpověděli na dotazy ohledně možnosti výpočtu škod. Podle neoficiálních informací počítáme, že rozsudek bude vynesen v průběhu příštího roku. V případě úspěchu předpokládáme, že soud bude požadovat dohodu na odškodnění v půlroční lhůtě. Pokud k dohodě nedojde – což je pravděpodobné –, soud pošle arbitra, který přikáže zaplatit rozdíl mezi reálně placenými a tržními nájmy.
| RNDr. Tomislav Šimeček (74) |
| Narodil se v Praze. Vystudoval Matematicko-fyzikální fakultu UK. V roce 1963 nastoupil do Ústavu fyziky pevných látek Akademie věd. V letech 1988 až 1991 pracoval jako hostující profesor na univerzitách v Edmontonu a Vancouveru v Kanadě. Dosud pracuje zejména v oboru technologie polovodičových laserů. Od roku 1992 je členem Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR a od roku 1997 jeho předsedou. |
Jakým způsobem se lze dostat k neregulovaným cenám?
Cestou je návrat ke klasickému nájemnímu právu, kde obě dvě strany smlouvy mají možnost smlouvu ukončit. Dnes je to s nájemní smlouvou asi tak jako s církevními sňatky. Když jednou kývnete, tak už se nikdy nesmíte rozvést, ledaže byste přešli do anglikánské církve a tam má právo se rozvést jen muž, nikoli žena. A to je dnešní stav nájemního práva v Česku. Rozejít se může jen nájemce. Pronajímatel jedině, když dojde k hrubému porušení nájemní smlouvy v jen taxativně vyjmenovaných případech, kterým se nájemce může poměrně snadno vyhnout.
Co se tím vyřeší kromě toho, že se pronajímatel snadno zbaví nájemníka?
Nebude třeba dělat žádné cenové mapy. Ty dva subjekty se dohodnou vždycky. Pronajímatel má totiž zájem, aby měl nájemce, a nájemce chce někde bydlet. Takže ti dva se někde s cenou potkají. Tržní cena se dá jedině zjistit, ta se nedá z ničeho spočítat. Zkrátka se vyrovná nabídka s poptávkou.
Mají ale majitelé ohled i na nájemníky, kteří mohou mít problémy platit neregulované nájemné?
Víme, co jsou sociálně potřebné domácnosti. Napsali jsme proto návrh zákona o sociálním bydlení, který jejich situaci řeší. Návrh vychází z toho, že každý, kdo se dostane bez svého zavinění do sociální nouze, má právo na to, aby mu stát pomohl zaplatit obvyklou tržní cenu svého bydlení v přiměřeně velkém bytě. To má oporu v ústavě.
Znamená to, že by vznikla nová sociální dávka, která by doplácela lidem nájemné do tržní výše?
Ano, inspirovali jsme se sociálními dávkami v zemích, kde to dělají chytře. Tyto sociální dávky jsou vypláceny jen určitý počet let za celý život. Není to tedy sociální síť, do které si lehnete, ale je to sociální trampolína. Když se dostanete do problémů, tak vám stát doplácí na tržní nájemné. Nebudete platit víc než 25 procent disponibilních příjmů domácnosti a celý zbytek doplatí stát. Ale musíte si najít zaměstnání, jinak se dostanete do zaviněné nouze. Musíte se začít živit prací a vykázat nejen své příjmy, ale dát i prohlášení o svém majetku. Pak dostanete pomoc, která může být dle návrhu vyplácena maximálně 5 let za celý život – mimo výjimky, jako jsou důchodci nad 75 let či invalidové.
Není výhodnější, aby stát investoval do výstavby sociálních bytů než do vyplácení dávek?
My jsme zásadně proti myšlence sociálních bytů. Pomáhat je potřeba sociálně potřebným domácnostem, nikoli dělat nesmírně výhodné kšefty s výstavbou nových bytů za regulované nájemné, kterým se bude říkat sociální, a přitom jen malá část připadne těm, kteří takový byt opravdu potřebují. I v Praze je část těchto bytů obsazována kamarády úředníků, kteří tyto byty přidělují. Po výstavbě sociálních bytů volají hlavně ti, kdo takto umí kšeftovat a domlouvat se se stavebními firmami, za jakou provizi do vlastní kapsy mohou stavbu ošulit.
Má váš návrh zákona šanci na úspěch?
Tento zákon je připraven, má ho v ruce pan ministr práce a sociálních věcí Drábek. Máme naději, že bude po úpravách připraven jako vládní návrh zákona.
