Sílící koruna snižuje zisky z pronájmu nejkvalitnějších kancelářských prostor
Na sílící kurz koruny vůči jiným měnám si stěžuje kde kdo, od exportérů až po provozovatele pražských hotelů a restaurací. Na tvrdší měnu doplácejí také pronajímatelé moderních kancelářských prostor. Naopak ti, co v nich sídlí, ušetří. Platby za administrativní plochy nejvyššího standardu jsou stanoveny v eurech, účtuje se však zpravidla odpovídající suma v přepočtu v korunách. Paradoxně se tak smazávají rozdíly v nájemném za nejkvalitnější administrativní prostory a za ty „béčkové“. U nich je v drtivé většině případů stanoveno nájemné v korunách, a měnící se kurz koruny tak nemá na jeho výši žádný vliv.
Plus pro nájemníky
Nájemní smlouvy na kancelářské prostory jsou zpravidla několikaleté a zahrnují doložku, která majitelům zaručuje za určitých podmínek automaticky zvýšit platby. Doposud se pamatovalo většinou jen na inflaci v EU. Ta nyní dosahuje třech procent. A kompenzace za ni nevyrovná ztráty ze změny kurzu. „Koruna posiluje rychleji, než roste inflace. Z této situace jednoznačně profitují firmy, které jsou v nájmu,“ vysvětluje Monika Younis z oddělení pronájmu kancelářských nemovitostí v mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. Realitní odborníci nechtějí přesně uvádět, o kolik kvůli sílící měně developeři a realitní investoři již přišli. „Vždy záleží na konkrétním projektu, uzavřených smlouvách a na zázemí developera,“ říká Eva Gloserová z oddělení kancelářských nemovitostí ve společnosti King Sturge. Škody lze tedy jen odhadovat z pohybů kurzu. Jak vyplývá z údajů České národní banky, ke konci prvního čtvrtletí letošního roku posílil meziročně kurz koruny vůči euru o 8,8 procenta, mezi čtvrtletími tento ukazatel vzrostl o 4,7 procenta. „Tomu také přibližně odpovídá výše ztrát, které mohou developeři pociťovat,“ tvrdí Bert Hesselink, šéf kancelářských a průmyslových nemovitostí ve společnosti DTZ. „Někteří developeři, kteří loni při svých kalkulacích vycházeli z tehdejších podmínek, nyní zvažují, zda nájemné zvýší. Je ale otázkou, kam se posune trh,“ vysvětluje Younis.
Analytici z pražské pobočky DTZ odhadují, že v posledním půlroce se měsíční nájemné v centrálních lokalitách Prahy zvýšilo o 0,5 až jedno euro na metr čtvereční. Zdražení ale nejde jen na vrub kurzovým ztrátám. „Svůj podíl na zvýšení měla – více než posilující kurz koruny vůči euru a stoupající náklady na výstavbu – zejména omezená nabídka disponibilních kancelářských ploch v centru města,“ říká Hesselink. Nedostatek kanceláří pociťují zájemci hlavně na Praze 1 a na Praze 4. Silná poptávka je také po lokalitě Smíchov na Praze 5, kde, jak tvrdí Monika Younis, jsou na trhu volné kanceláře pouze v jedné administrativní budově. To samozřejmě táhne nájemné nahoru. „Na začátku letošního roku byla stanovena cena k jednání za jeden metr čtvereční v centru Prahy na dvaceti eurech, dnes je to o čtyři eura více,“ upřesňuje Younis. Nelze ale říci, že růst nájemného je trendem ve všech částech Prahy.
Kvůli posilující koruně a ztrátám, které přináší fixace nájemného v eurech, se v mnohem lepší situaci ocitli majitelé kanceláří standardu B, které tvoří asi 30 procent z celkové nabídky administrativních prostor v Praze. Tito vlastníci nemovitostí totiž stanovují výši nájemného v korunách. „Lze říci, že díky sílící koruně reálné příjmy z nájemného v tomto typu kanceláří rostou. Paradoxně se tak nájemné béčkových kanceláří mnohdy dostává až na úroveň nájemného u kanceláří typu A,“ říká Hesselink. V konečném důsledku může dojít k tomu, že o kanceláře typu B nebude zájem. Stejnou či srovnatelnou sumu totiž firmy zaplatí za prostory v těch nejkvalitnějších objektech.
Vyměnili eura za koruny
Někteří developeři se již začali proti ztrátám spojeným s posilováním koruny bránit. „Majitelé budov, kde je nájemné fixováno v eurech, zvýšili v poslední době nájemné v průměru o 50 centů na metr čtvereční,“ říká Gloserová. Jiní zafixovali kurz koruny k euru ke dni podpisu smlouvy. Další dokonce euro zcela opustili. „Již jsme zaznamenali kancelářské projekty nejvyššího standardu, kde je nájemné stanoveno v korunách,“ říká Monika Younis. Zástupci mezinárodní realitní společnosti King Sturge konstatují, že mezi developery, kteří začali fixovat nájemné v korunách, patří například Orco. Ne všichni si ale mohou dovolit přejít z kalkulací v eurech na koruny. „To se týká těch developerů, kteří chtějí v budoucnu objekt prodat. Transakce se uzavírají snadněji, pokud je nájemné fixováno v eurech,“ tvrdí Younis. Navíc developeři stanovují nájemné v eurech i z toho důvodu, že v této měně jim banky většinou poskytují financování projektu. Eura jsou výhodnější také pro zahraniční investory, na které v první polovině letošního roku připadalo, jak vyplývá z analýzy společnosti CB Richard Ellis, až 94 procent všech realitních transakcí. Fixovat nájemné v korunách je tedy určitou ochranou proti kurzovým změnám, z investičního pohledu jsou ale eura stále v porovnání s korunami atraktivnější.
Box:
Co je „áčková“ kancelář
Statistiky realitních agentů vycházejí z definice kanceláří třídy A, které splňují několik kritérií: prostory jsou vybaveny klimatizačním systémem, mají snížené podhledy, minimální výška mezi stropem a podlahou dosahuje 2,7 metru, mají flexibilní design, obvodové vedení sítí pro telefon, elektřinu a počítačové kabely nebo zdvojené podlahy, moderní vysokorychlostní výtahy s maximální dobou čekání 30 sekund, dobrou kvalitu koberců a omítky, vyhrazené zabezpečené parkování, spolehlivé telefonní a komunikační vybavení, duální elektrický systém nebo zálohu a kontrolu vlhkosti.
Tabulka:
Kolik stojí kancelář (údaje za 2. čtvrtletí 2008)
Lokalita* Nejvyšší cena za metr čtvereční v eurech za měsíc
Centrum města* 20–20,5
Vnitřní části města* 15–17,5
Vnější části města* 13–14,5
Pramen: Prague Research Forum
