Trh v očekávání velkých změn

REZIDENČNÍ PROJEKTY Loni v Česku vzniklo přibližně 30 tisíc nových bytových jednotek. Letos to nejspíš bude ještě o trochu více. Rezidenční výstavbu viditelně akcelerují očekávání, která jsou spojována s chystanou změnou DPH a nastupující deregulací nájmů. Pražské Holešovice získají na podzim letošního roku 338 nových bytů.

REZIDENČNÍ PROJEKTY Loni v Česku vzniklo přibližně 30 tisíc nových bytových jednotek. Letos to nejspíš bude ještě o trochu více. Rezidenční výstavbu viditelně akcelerují očekávání, která jsou spojována s chystanou změnou DPH a nastupující deregulací nájmů. Pražské Holešovice získají na podzim letošního roku 338 nových bytů. Moderní obytný soubor na místě bývalé Trojské mlékárny staví developerská firma České nemovitosti, která je součástí realitní skupiny Sekyra Group. Takových projektů jsou v celé České republice v chodu desítky, přitom bytová výstavba se ve stále větší míře rozšiřuje i mimo pražský region. Prognózy na tento rok jsou velmi optimistické - podle řady z nich bude loňských rekordních 30 tisíc nových bytových jednotek překonáno. Hlavními faktory růstu rezidenční výstavby budou dvě teprve očekávané události. Jednak zhruba za rok odstartuje deregulace nájmů (v prosinci schválený zákon ještě potřebuje souhlas Senátu a prezidenta, ale v tomto ohledu se žádné problémy nečekají), jednak by se v roce 2008 měla změnit sazba DPH na bytovou výstavbu. DEREGULACE NA OBZORU

V závěru loňského roku parlament konečně schválil - nepochybně také pod tlakem žalob soukromých vlastníků domů u Evropského soudu ve Štrasburku - zákon o deregulaci nájmů. Představuje nejspíš maximum možného, a to bez ohledu na nespokojenost majitelů bytových domů, kteří jej považují za nedostatečný co do rychlosti liberalizace. Podle některých výpočtů přicházejí každým rokem o 20 miliard korun. V posledních čtyřech letech ovšem regulované nájemné bylo „zmrazené“, takže současná perspektiva pro pronajímatele bytových prostor není nijak oslnivá.

Nicméně přece jenom jde o zásadní krok k narovnání pokřivených cenových relací na trhu. Jeho hlavním parametrem jsou totiž právě rozdíly mezi tržními a regulovanými nájmy (ty se obvykle počítají v násobcích, například v Praze se jedná o relaci 133 k 37 korunám).

Postupné uvolňování, tedy zvyšování regulovaných nájmů (od roku 2007 tempem 14,2 procenta každým rokem), by poměry na bytovém trhu mělo výrazně ovlivnit - celkem jde o 700 tisíc bytových jednotek, z toho 40 procent je v soukromých domech. Opačným směrem se mají pohybovat zejména tržní nájmy. Nabídka se totiž posílí. „Regulované“ byty jsou nezřídka v držení uživatelů, kteří mají jiné bydlení. Lze také očekávat nárůst bytových směn - méně majetní se budou zbavovat velkých, respektive dražších bytů (například kvůli lokalitě) a hledat levnější. Konečným výsledkem by mělo být uvolnění části bytového fondu pro tržní využití.

Na druhé straně deregulace ještě více posílí zájem o vlastnické bydlení. V řadě případů se totiž tržní nájemné, k němuž se začne pomalu blížit i nájemné regulované, blíží úrovni hypotečních splátek. Hypoteční banky jsou přitom stále vstřícnější, totéž platí pro stavební spořitelny. A tak i nedávný zvrat vývoje úrokových sazeb, které opět začaly stoupat, poptávku po jejich produktech ovlivní jen málo. Rezidenčních projektů přitom rychle přibývá - poptávka po nových bytech je silná a nabídka se tomu přizpůsobuje.

PROBLEMATICKÁ DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY

Součástí našeho vstupu do Unie byla řada výjimek na obou stranách. Tu možná nejvýznamnější pro Česko představovala snížená pětiprocentní sazba daně z přidané hodnoty na bytovou výstavbu. Ve výkladu této výjimky zpočátku panovaly určité nejasnosti, v důsledcích ale ze snížené sazby kupci nových bytů těží. Výjimka má ovšem za dva roky skončit - od roku 2008 bude i na byty vztahována základní devatenáctiprocentní sazba. Podle pouhého mechanického přepočtu by to znamenalo zdražení nového bytu za 1,5 milionu korun na 1,7 milionu.

DPH ale podle stavařů i obchodníků není jediným cenotvorným faktorem, takže skutečný dopad na ceny bude pravděpodobně méně výrazný. A to i v důsledku stále vyšší nabídky nových bytových jednotek - konkurence na trhu prostě developerům a prodejcům nejspíš nedovolí daňovou sazbu v plné výši promítnout do ceny účtované klientům. Například Jiří Valda ze společnosti Sekyra Group nepředpokládá vzestup cen nad pět procent původní úrovně. Přes to všechno hrozba vyšší DPH ale prodejce i zájemce o nový byt v příštích dvou letech podnítí k větší aktivitě. Proto lze očekávat jak vzestup výstavby, tak větší počet obchodních transakcí.

Pokud výjimka skutečně skončí, dojde podle odborníků k jistému zbrzdění výstavby, zejména v segmentu levných bytů. Naopak lze ale očekávat větší zájem o rekonstrukce starších bytů, což je cesta, jak se dostat k vyšší kvalitě bydlení bez koupě nového bytu.

NEJVYŠŠÍ TRŽNÍ NÁJMY (cena za m2 měsíčně)

MAXIMÁLNÍ REGULOVANÉ NÁJMY (cena za m2 měsíčně)

ROZDÍLY MEZI TRŽNÍM A REGULOVANÝM NÁJMEM (čísla udávají, kolikrát více zaplatí zájemci za tržní nájem)

NEJVYŠŠÍ CENY BYTŮ

(byt I. kategorie v osobním či družstevním vlastnictví, plocha 68 m2, opotřebení 40%)

Pramen: Institut regionálních informací