Pětatřicetiletý Josef Váchal před rokem refixoval úrokovou sazbu hypotéky na dalších pět let. Jeho banka mu nabídla sazbu 2,9 procenta, o pět desetin procentního bodu výhodnější než dosud, takže odcházel velmi spokojen. Když se ale o pár měsíců později od finančního poradce dozvěděl, že si hypotéku může refinancovat u jiné banky v podstatě kdykoli, a že díky poklesu úrokových sazeb může ušetřit další tisícovku každý měsíc, neváhal podstoupit hypoteční martyrium znovu.
Splácíte hypotéku?
U nové banky dostal v prosinci sazbu dvě procenta a za odchod od stávající zaplatil sankci jen něco přes tisícovku. Tato hypoteční turistika je v Česku možná teprve tři čtvrtě roku, ale postupně se stává fenoménem, z něhož mohou těžit aktivní lidé jako Váchal. S obrovskými obavami jej však pozorují velké banky, které mají v hypotékách rozpůjčovány stovky miliard korun. „Troufnu si tvrdit, že pro malé a střední banky to může být hodně zajímavé. My to určitě neděláme. Z dobrých důvodů, protože čím větší banka, tím větší portfolio. Rozpoutáte tím jen válku,“ řekl týdeníku Euro Radek Vachulka, manažer bydlení České spořitelny.
Rejdění poradců
Tato „válka“ by poškodila zejména větší bankovní ústavy, jimž by takto mohlo ke konkurenci odejít nejvíc klientů. Hypoteční turistika se klientům vyplatí v době, kdy úrokové sazby klesají, což je případ poslední doby. V lednu 2019 činila podle údajů Hypoindexu průměrná sazba hypoték přesně tři procentní body, v listopadu pak už jen 2,35 procenta. U průměrné hypotéky je to úspora skoro deset tisíc korun ročně na splátkách. „Počet ‚přeběhlíků‘ se u nás pohybuje v desítkách kusů. Není to zatím nic masivního, ale každý měsíc to přirozeně roste,“ dodává Vachulka. Rostoucí tendenci této turistiky vidí podle průzkumu týdeníku Euro i ostatní velké bankovní domy.
Fenomén na trhu pozoruje i Česká národní banka, podle které ho rozpoutávají hlavně finanční zprostředkovatelé. Ti mají k převedení klienta z jiné banky motivaci v podobě dvouprocentní provize z výše hypotečního úvěru. „S ohledem na vysoký podíl externí distribuce na prodeji hypotečních úvěrů okolo 80 procent jde spíše o iniciativu finančních poradců,“ říká viceguvernér České národní banky Tomáš Nidetzký.
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce
Některé banky proto už zpřísnily sankce, které účtují poradcům, když klienty převedou kvůli výhodnějším podmínkám jinam. Banky se však často vůbec nedozví, že hypotéka zmizela přičiněním poradce. V budoucnu lze přitom čekat, že někteří poradci i finanční instituce se budou na přeběhlíky specializovat.
Některé banky proto už zpřísnily sankce, které účtují poradcům, když klienty převedou kvůli výhodnějším podmínkám jinam. Banky se však často vůbec nedozví, že hypotéka zmizela přičiněním poradce. V budoucnu lze přitom čekat, že někteří poradci i finanční instituce se budou na přeběhlíky specializovat. "Lidé jsou v Česku velmi málo informovaní, co se finančního trhu týče. Nemyslím si proto, že půjde v nejbližších měsících o masový trend," dodává Co-CEO Zaloto.cz Marek Kříž.
Jestli se z malého problému stane větší lavina, závisí hlavně na tom, jak se letos budou vyvíjet úrokové sazby. Když bude pokračovat pokles, přeběhlíků bude víc. Na historicky nejnižší úroveň klesly sazby před třemi lety, kdy lidé získávali hypotéky za 1,7 procentního bodu. „Pokud by na hypotečním trhu nastal takto výrazný pokles sazeb, otvírá to poměrně zásadní problém,“ dodává Vachulka. Ke 120 tisícům lidí, jimž letos končí fixace hypotéky, by tak přibyly desetitisíce dalších, kteří by chtěli získat lepší podmínky. Jde hlavně o „bazén hypoték“ z přelomu roku 2018, kdy se peníze půjčovaly se sazbou kolem tří procent. „Je otázka, kde je ten spouštěč. Přes palec bych řekl, že půl procenta je minimum, kdy lidé nejsou ochotni to řešit, ale když to bude procento, to už se zvednou,“ uvažuje hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura. Záležet bude i na tom, jak se zachová centrální banka, která zatím naznačuje, že se sazbami hýbat nehodlá.
Bankovní mechanismus
Čeho se banky tak bojí? Problém přinesl zákon o spotřebitelském úvěru, jenž platí od prosince 2016. Zákon mimo jiné dal klientům bank právo splatit hypotéku bez sankce i během doby takzvané fixace úroku. Dřív takové právo neměli a banky si mohly s klientem dohodnout prakticky jakoukoli výši nákladů za předčasné splacení.
Dnes banky svým klientům mohou při odchodu napočítat vlastně pouze administrativní poplatky (náklady na papír, účetnictví a podobně),které však nejsou nijak drastické. Naopak nemohou jim připsat provizi, kterou zaplatily zprostředkovatelům za to, že hypotéku prodali (většinu hypoték banky prodávají přes poradenské společnosti). A především - což bankám může způsobit největší ztráty - jim podle výkladu zákona o ČNB z loňského března nemohou účtovat takzvané finanční náklady za předčasné splacení hypotéky.
Co to je? Když banka poskytuje hypoteční úvěr, půjčí si na trhu za nějakou úrokovou sazbu. Tyto peníze pak půjčí o něco dráž klientům, kteří si chtějí na hypotéku pořídit bydlení, a na rozdílu vydělává. Takto fungují banky normálně. Když klient hypotéku předčasně splatí, banka tyto peníze obvykle vezme a půjčí jinému klientovi. Problém nastává teprve v okamžiku, kdy sazby hypotečních úvěrů začnou klesat, jak se to stalo v posledním roce.
Názornější je to na příkladu: banky půjčí klientovi s úrokem pět procent ročně. Klient dva roky řádně splácí, mezitím však centrální banka sníží cenu peněz a hypotéky se poskytují jen za tři procenta. Klient se proto domluví s konkurenční bankou, půjčí si od ní za tři procenta, splatí svůj původní hypoteční úvěr a platí nižší splátky. Spokojeni jsou oba -jeho nová banka má byznys a on sám platí méně. Tratí na tom však banka, jejíž klient svůj úvěr předčasně splatil, protože jí zůstaly peníze vypůjčené na pětiprocentní úrok, které teď musí sama splácet. Udat peníze jinde přitom může leda za tříprocentní úrok. Prodělává tedy dvě procenta ročně. Taková situace vůbec není nereálná. Od ledna 2009 do ledna 2017 klesly v Česku úrokové sazby hypoték z 5,74 na 1,82 procenta. A po mírném nárůstu klesaly i v loňském roce.
Nepracujeme pro banky
Banky se proto dostaly do ostrého sporu s Českou národní bankou a požadují, aby tento ušlý zisk mohly od klientů znovu požadovat. Regulátor si však trvá na svém. „Stanovisko ČNB k účtování účelně vynaložených nákladů ze strany bank je dle současné právní úpravy neměnné. Klientům lze tak mimo období takzvané refixace, kdy je splacení celého úvěru zcela zdarma, účtovat pouze administrativní náklady spojené s předčasným splacením úvěru,“ potvrzuje viceguvernér Nidetzký.
To se bankám přirozeně nelíbí a domáhají se změny zákona, protože v budoucnu budou úrokové sazby někdy určitě růst a následně zase klesat. Bankéři se už v současnosti snaží odhadnout, jaké ztráty by jim tato situace způsobila. Podle mírnějšího scénáře by banky jako celek ročně přicházely o vyšší stovky milionů, v případě negativního scénáře by pak na výnosech přicházely o jednotky miliard korun. V situaci, kdy za loňský rok banky a spořitelny vydělaly zhruba 70 miliard korun, by to výrazně pocítily. Ve Vídni, Bruselu či Paříži by se to těžko vysvětlovalo, takže bankéři stupňují tlak na Českou národní banku i ministerstvo financí.
Obě instituce jsou nakloněny kompromisu. Česká národní banka v současnosti usiluje o legislativní posílení svých pravomocí, aby bankám mohla diktovat, že nemají půjčovat rizikovým klientům, čímž se zvyšují systémová rizika. Výměnou za podporu bankéřů je ochotna do zákona přidat formulku, která by hypotečním ústavům umožnila si nějakou část finančních nákladů znovu účtovat. „Zatím to vypadá, že to bude muset jít změnou zákona, respektive přílepku k zákonu o bankách. Nevypadá to, že někdo chce otvírat zákon o spotřebitelském úvěru,“ uvádí jeden z bankéřů, který si nepřál být jmenován.
Horší to bankéři budou mít u ministerstva financí, které by mohlo legislativní úpravu zákona předložit. „Diskuse o legislativní změně jsou na samém počátku. Vnímáme, že odlišný výklad zákona ze strany orgánu dohledu nyní bankám způsobuje významnou právní nejistotu,“ uvedla mluvčí ministerstva Anna Fuksová.
Ministerstvo zároveň hledá cestu, jak možnost předčasně a transparentně splatit úvěr rozšířit kromě hypoték i na spotřebitelské úvěry. Podle Fuksové mají být na prvním místě zájmy spotřebitelů. „Cílem zákona o spotřebitelském úvěru není otázka zajištění výnosů bankovního sektoru, ale ochrana klientů, a to včetně těch, kteří potřebují úvěr předčasně splatit například v důsledku tíživé osobní situace nebo prodeje nemovitosti,“ dodává.
Nekonečně ambiciózní
Jisté je, že na hypotečním trhu bude i letos probíhat dramatický boj o každého klienta. Na trhu je stále obrovské množství levných peněz, z nichž část přichází i z eurové oblasti v podobě úložek u tuzemských bank. Mzdy stále svižně rostou, nezaměstnanost zůstává minimální, takže lidé jsou optimističtí a nebojí se kupovat i předražené nemovitosti. „To vše je umocněno pocitem či představou většiny aktérů, že toto příjemné ekonomické ,počasí‘ bude trvat věčně, což se promítá do nekonečně ambiciózních obchodních a finančních plánů bank,“ glosuje situaci Nidetzký, jenž se obává mnohem více této nenasytnosti bankéřů než nákladů, které banky budou mít s předčasným splácením hypoték.
Jak řekl šéf Citigroup Chuck Prince těsně před velkou finanční krizí z roku 2008: „Dokud hraje hudba, musíme pořád tančit.“ Když je boom v plném proudu, jen těžko se brzdí a bankéři mají sklon rizika bagatelizovat. Doufejme, že budeme tančit ještě dlouho.
„Mobilní“ hypotéka si našla klienty. Banky financují i domky bez čísla popisného
Dále čtěte:
V Česku se rozmáhá hypoteční přeběhlictví. Bankám hrozí miliardové ztráty
Byt na investici? V centru nebo jeho blízkosti, říká Elena Jakubovič
Komentář: Bydlení v Česku řeší hlavně centrální bankéři. Tak to nemůže zůstat
Hypoteční zádrhel: předčasné splácení úvěrů banky připraví o miliardy
Nejhorší výsledky za pět let. Objem hypoték loni klesl o 17 procent
