Nejstabilnější z nemovitostí jsou pozemky. Jejich cena vytrvale roste
Ceny bytů a rodinných domů v Česku klesly od roku 2008, kdy dosáhly svého vrcholu, do loňska o 9,1 procenta.
Údaje zveřejnil Český statistický úřad (ČSÚ). Tento výstup je mnohem optimističtější, než se kterým operovali mnozí experti realitního trhu.
Obecně se předpokládalo, že pokles cen nemovitostí se blíží dvaceti procentům. Údaj statistiků nevyznívá nijak tragicky ani ve srovnání s Evropskou unií. Vývoj mezinárodně srovnatelného indikátoru House price index (HPI), který se ke srovnávání cen nemovitostí používá, je v Česku podobný průměru za celou Evropskou unii. Jsme sice mírně pod úrovní Francie nebo Německa, ve srovnání například se Španělskem – kde se krize v oblasti nemovitostí projevila snad nejbrutálněji – jde o příjemný výsledek. V tomto přímořském státě spadly ceny nemovitostí od svého vrcholu v roce 2007 v průměru o 30 procent.
Podle údajů ČSÚ se cena bytů v Česku od roku 1998 zvýšila zhruba 2,5násobně, celková inflace ve stejném období přitom byla zhruba 1,5násobná. Na růstu cen se z dlouhodobého hlediska podílela rostoucí kupní síla části populace a zlepšený přístup obyvatel k hypotékám. Nepoměrně rychlejší růst cen bydlení než zvyšování spotřebitelských cen je podle zástupce ČSÚ Jiřího Mrázka z dlouhodobého hlediska nepřirozený. „Není moc důvod, proč by se očištěná cenová hladina nemovitostí měla pohybovat rychleji než inflace,“ podotkl. Experti soudí, že v roce 2008 už mělo Česko zaděláno na pořádnou bublinu a krize přišla právě včas, aby nestihla nabobtnat do robustních rozměrů.
Praha je stát ve státě Česko vykazuje v rámci Evropy jiné specifikum a tím je markantní rozdíl cen v hlavním městě a zbytku republiky. Praha je v tomto ohledu prostě stát ve státě. Ceny kupovaných nemovitostí v Česku se výrazně regionálně liší – v Praze se nakupuje až několikanásobně dráž než v regionech, kde je těžké sehnat práci. Například v Praze stál v letech 2009 až 2011 metr čtvereční nemovitosti v průměru 46 tisíc korun, zatímco v Ústí nad Labem to bylo 11 800 korun, tedy zhruba čtvrtinu pražské ceny. Za metr krychlový staršího rodinného domu ve stejném období Pražané platili 7863 korun, v Ústí nad Labem cena dosáhla 3064 korun. Markantní je rozdíl i u pozemků. V Praze se pořizuje metr čtvereční za 7782 korun, v Brně za 2464 korun.
Ani vývoj cen v metropoli neodpovídá zbytku republiky. Zatímco mimo hlavní město ceny starších bytů v posledním čtvrtletí loňského roku klesly o sedm procent, v Praze ve stejném období vzrostly o 0,2 procenta. Starší byty byly nejdražší ve třetím čtvrtletí 2008. Do konce loňského roku zlevnily o 14,1 procenta. V celé ČR byly v závěru uplynulého roku ceny o 13,7 procenta nižší než ve třetím čtvrtletí 2009, odkdy tento ukazatel statistici sledují.
U nových bytů, jejichž cenový vývoj ČSÚ sleduje zatím pouze v Praze, dosáhly ceny svého maxima v prvním čtvrtletí roku 2009. Do konce roku 2012 následně klesly o 7,8 procenta.
V posledním čtvrtletí i tady zamířil cenový index velmi nesměle vzhůru. Může to být signál, že by ceny rezidenčních nemovitostí konečně mohly začít růst?
Ještě rok, maximálně dva Odborníci jsou v tomto ohledu opatrní a nijak zvlášť optimističtí. „Pokles reálných cen nemovitostí může dále pokračovat a jejich předpokládané oživení se odkládá do roku 2014,“ uvedla členka bankovní rady ČNB Eva Zamrazilová v prosinci. Podle analýzy, kterou letos v únoru zveřejnila Komerční banka, bude propad cen bytů v Česku po loňské stabilizaci mírně pokračovat i v následujících dvou letech. Poté by měly ceny opět růst. „Nabídkové ceny bytů v ČR, které máme k dispozici ze statistického úřadu, ovlivňuje dle našich odhadu nejvíce pozice ekonomiky v rámci cyklu. Navíc citlivost cen je poměrně výrazná. V případě expanze ekonomiky výraznější o jedno procento po dobu jednoho roku nabídkové ceny vzrostou v horizontu dvou let až o čtyři procenta,” říká Jiří Škob z Komerční banky. Očekávaný pokles je způsoben recesním prostředím v české ekonomice. Na druhé straně ukazatele relativní ceny bytů a dostupnosti poskytují trhu nemovitostí podporu, patrně to však nebude v nejbližších čtvrtletích stačit pro kompenzaci negativního dopadu recesního prostředí, soudí analýza banky.
Dostupnost bytů vydatně podporují parametry hypoték. Výše úrokových sazeb dosáhla na konci roku 2012 rekordní hodnoty, kdy se průměrná sazba na trhu dostala pod 3,25 procenta. To je vůbec nejníže v historii od roku 1995. Český hypoteční trh v roce 2012 překonal hranici 120 miliard. Jde tak po roce 2007 o druhý nejúspěšnější rok v historii českého hypotečního trhu. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů tak ještě o tři procenta vzrostl oproti roku 2011. Lidé loni prostřednictvím hypoték nejvíce financovali koupi starších nemovitostí, ve velkých městech starší byty do 60 metrů čtverečních a v obcích starší rodinné domky o velikosti do 135 metrů čtverečních.
Optimismus analytiků Pozitivní zprávy přicházejí od analytiků pražského trhu s novostavbami – v jiných regionech nemá příliš význam o tomto segmentu hovořit. I šéf společnosti Trigema, která se většinou staví k hodnocení vývoje trhu rezervovaně, tentokrát své nasbírané údaje nedoplnil tradičním ale. „Po dlouhé době pozorujeme podstatné zlepšení na pražském rezidenčním trhu. Kombinace nízkých úrokových sazeb z hypoték, střízlivé cenové politiky developerů a zastavení neustálých změn sazeb DPH ze strany státu trhu s byty svědčí.
Neregistrujeme žádné negativní zprávy z trhu, že by se trend z uplynulého prvního kvartálu roku 2013 neměl v následujícím čtvrtletí zopakovat,“ říká Marcel Soural. Za prvních 12 týdnů letošního roku se prodalo 1315 nových bytů. Vloni za stejné období to bylo 728 bytů, máme zde tedy nárůst o pozoruhodných 80 procent! Kombinace nízkých cen – dva z největších metropolitních developerů se posekali v jedné lokalitě natolik, že se ceny nejmenších novostaveb dostaly pod jeden milion korun – a nízkých sazeb hypoték motivovala ke koupi bytu i ty klienty, kteří o ní z finančních důvodů zatím neuvažovali. Celkem obsahují všechny Trigemou zaznamenané projekty 13 327 bytů, z nichž je 6593 volných. Loni touto dobou jich bylo 6988. Zásoba volných bytů je tedy o šest procent nižší. Otázka, kam se vydají ceny pražských novostaveb, je podle Pavla Smolky, konzultanta oddělení rezidenčních nemovitostí společnosti Jones Lang LaSalle, zodpověditelná jen v širším kontextu. „Nabídka a cena novostaveb je přímo závislá na nabídce zastavitelných pozemků.
V minulosti se magistrát stavěl k tvorbě územního plánu velmi flexibilně, nyní se zdá opatrnější. Z toho vyplývá, že snad nehrozí zaplavení trhu tisíci nových bytů, které by těžko nacházely kupce. Rovněž tak demografický vývoj nedává důvod se domnívat, že by se poptávka po novém bydlení nějak zásadně zvýšila ve srovnání s nynější úrovní. U starších bytů pak bude následující vývoj spočívat v další diferenciaci podle skutečné kvality konkrétního domu a mikrolokality, ale celkový průměr cen bude pravděpodobně pokrývat úroveň inflace, jen s lehkým navýšením,“ soudí Smolka.
Spolehlivá kasička Jedinou nemovitostí, které se výkyvy trhu a makroekonomický vývoj nijak zvlášť nedotýkají, jsou pozemky. Jejich ceny pokračují v dlouhodobém růstu a nejinak tomu bylo v posledním čtvrtletí loňského roku.
HB Index, který zveřejňuje Hypoteční banka, stoupl o 1,4 procenta. Pozemky zaznamenávají vytrvalý pozvolný růst a za uplynulé dva roky dosáhly nejvyššího cenového rozdílu ze všech sledovaných typů nemovitostí. Od vzniku HB Indexu v lednu 2010 si připsaly 13,5 procentního bodu. „Jedná se o vůbec nejstabilnější segment z rezidenčních nemovitostí, u něhož hodnota HB Indexu trvale roste. Pozemky jsou totiž stále vnímány jako vhodná investice s malým rizikem a nízkými udržovacími náklady,“ říká Petr Němeček z Hypoteční banky.
Ceny starších bytů
Krajská města v letech 2009 až 2011 (v Kč za m2)
Praha 45 996
Brno 31 813
Hradec Králové 26 018
Kladno 24 124
Plzeň 23 578
Pardubice 23 510
Karlovy Vary 22 805
Zlín 22 246
Olomouc 22 246
České Budějovice 22 212
Liberec 20 966
Jihlava 18 566
Ostrava 16 732
Ústí nad Labem 11 835
Zdroj: Český statistický úřad
Podle údajů ČSÚ se cena bytů v Česku od roku 1998 zvýšila zhruba 2,5násobně, celková inflace ve stejném období přitom byla zhruba 1,5násobná.
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
