Trh s realitami v Evropě i USA je solidní, říká šéf realitní společnosti
Rocky Tarantello (55) je prezidentem kalifornské realitní společnosti Tarantello & Associates, která se zabývá finacováním a poradenstvím v oblasti realit. Od roku 1976, kdy získal doktorát na University of Southern California, působí na této universitě jako profesor v oblasti realit a pozemkové ekonomie. Je zároveň vedoucím členem Real Estate Research Corporation (RERC), poradenské společnosti, která se již 70 let zabývá výzkumem, poradenstvím a analýzou v oblasti realit.
Současně je členem představenstva Southern California Housing Development Corporation, jedné z největších neziskových organizací, které poskytují nájemné ubytování ve Spojených státech.
Tarantello je autorem čtyř knih a početných článků o trhu s realitami.
EURO: Nejste v Praze poprvé. Co se tu od vaší minulé návštěvy změnilo?
TARANTELLO: Byl jsem zde už před třemi lety. Tehdy byly určité projekty ještě ve výstavbě. Je pro mne velice zajímavé se po třech letech vrátit a vidět je dodělané. Jsou velmi dobře postavené, tak kvalitně jako kdekoliv jinde v západních ekonomikách, jsou téměř obsazené a fungují velice efektivně. Češi během velmi krátké doby udělali nesmírný pokrok na trhu s nemovitostmi.
EURO: To je pravda, ale část výstavby neprováděli Češi, ale cizinci.
TARANTELLO: Chce to kombinaci kapitálu. Domnívám se, že zde sehrály důležitou roli hlavně evropské peníze, americký kapitál je doposud v menšině. Důležitá je ale také spolupráce, porozumění a ochota ze strany místních autorit a místního vedení.
EURO: To si myslíte i navzdory byrokracii, která v zemi bují?
TARANTELLO: Jsem v kontaktu s přáteli v Česku a snažím se být stále dobře informován o stavu věcí. Nemyslím si, že by tu byla byrokracie horší než v jiných vyspělých zemích. V mnoha ohledech je dokonce zdejší systém rychlejší, protože není tolik veřejných stání a jiných problémů, kterým musíme čelit například ve Spojených státech. Ale existuje také dost toho, co zdržuje. Například zastaralá pravidla a nařízení developmentu, a stavby, které prostě nedávají smysl. Není to proto, že by lidé nechtěli, aby smysl dávaly, ale protože neměli důvod podobným problémům čelit. Po dlouhá léta se žádná výstavba neuskutečňovala. Jak budou nabývat zkušenosti a budou se problémy zabývat častěji, místní politika se vůči developerům změní.
EURO: Říkal jste, že investice přicházejí hlavně z Evropy, nikoliv z Ameriky. Čím to je?
TARANTELLO: Řekl bych, že je to hlavně otázka kultury. Myslím si, že Evropané jsou trpělivější. Jsou ochotni věnovat tři, pět a i deset let, aby vyvinuli takové vztahy, na kterých se pak dají rozvinout obchodní příležitosti, které tady jsou. Naopak mnoho podniků ve Spojených státech má mnohem méně trpělivosti. Chtějí přijít, vydělat a jít dál.
EURO: Třeba mají netrpělivější akcionáře.
TARANTELLO: No, myslím si, že je to otázka jak trpělivosti, tak obeznámenosti. Evropané znají Evropany, ale Američany už tolik ne. Je to historicky dané. Ve Spojených státech byl vždycky dostatek příležitostí, zvláště v oblasti realit, a proto nebylo mnoho důvodů jít za hranice. Když se podíváte na některé evropské trhy, ať už v Německu, Rakousku nebo Británii, jsou už velmi vyspělé. A pokud jde o východní Evropu, ať už je to Polsko, Maďarsko nebo Česká republika, kam byste šli, kdybyste chtěli využít příležitosti k růstu a dalšímu rozvoji? V Miláně se toho moc neděje, ale dost se toho děje v Praze. Naopak v Texasu, v Kalifornii, v Arizoně a na Floridě je příležitostí mnoho, tak proč jít do Prahy? Mohu jít do Las Vegas.
EURO: No právě. Proč jít do Prahy? Proč si z hlediska mezinárodních realitních investičních fondů vybírat Českou republiku, nebo vůbec střední Evropu?
TARANTELLO: Domnívám se, že Američané, kteří investují do realit, si začínají uvědomovat, že nemohou dostat výnosy, jaké očekávají. Abych byl upřímný, toto je diskuse, kterou vedu už mnoho měsíců s lidmi zabývajícími se institučními investicemi. Je nesoulad mezi tím, co si představují, že by měli vydělávat, a tím, co jim trh dává. Chtějí výnosy, které se na současném americkém trhu prostě docílit nedají. Dokud trh realit ve Spojených státech bude mít současnou strukturu cen, své požadavky na zisky uskutečnit nemohou. Mají dvě možnosti: mohou více riskovat na domácím trhu a investovat do projektů, do kterých by dříve nešli, nebo mohou jít do zahraničí. A nejpohodlnější a nejznámější trh pro ně je Evropa.
EURO: Jsou tu výnosy o tolik vyšší v porovnání s Amerikou?
TARANTELLO: Ve východní Evropě se zdají být, ale může to být jen domněnka. Znám lidi, kteří tu mají projekty, a ti mají takové zisky, které by mohly vést k výnosům, které chtějí. Trh ale ještě neopustili. Teprve když se majetek prodá a peníze se vrátí do mé banky, v mé měně, tak se ukáže, jak jsem byl úspěšný. Do té doby je to jen holub na střeše.
EURO: Teď mluvíte i o pronajatých nemovitostech?
TARANTELLO: Ovšem. O jakémkoliv obchodu. Když do České republiky přinesu své peníze, tak dokud se nevrátí do mé země se zisky, které jsem zde vydělal, tak jsem nic nevydělal. Je to všechno hypotetické.
EURO: Z čeho plynou zisky, z minulosti?
TARANTELLO: Tato země se velmi brzy přeorientovala na tržní ekonomiku a následkem okamžité poptávky po určitém druhu nemovitostí se objevily ziskové příležitosti. Tudíž nemovitosti, které už stály, ať někomu patřily, nebo si je někdo na začátku cyklu koupil, se pronajímaly za obrovské částky, protože je mnoho lidí chtělo a nebylo jich dost. Takže ceny šly přirozeně nahoru. Ale nyní, jak bude přicházet na trh více konkurence, ať už z Evropy, anebo odjinud, tak to cenu zase sníží. A proto nelze s jistotou říci, že investoři, kteří teď vstoupí na trh, budou mít tak vysoké zisky, jaké očekávají. Ti, kteří přišli brzy, to dokázali. Dokážou to i ti další? Nevím. Doufám, že ano, protože si to mnoho lidí dnes myslí a o to také jde. Uvidíme.
EURO: Je teď vhodná doba investovat do realit?
TARANTELLO: Svojí víru v trh s realitami jsem neztratil. Myslím si, že je solidní, zvláště v Evropě a Severní Americe. Nejsem tak optimistický, co se týká trhů v Asii. Hlavně si myslím, že japonský trh bude déle skomírat. Japonci si zavinili vlastní problémy.
EURO: Japonský trh byl dost dlouho značně nadhodnocený.
TARANTELLO: Nejen to. Oni se prostě nechtějí vyrovnat s tím, že mají problémy. Američané umí velice dobře své problémy odhalit a obratem napravit. Evropané své chyby neodhalují tak rychle, ale dříve nebo později to udělají. U Japonců se zdá, že nikdy nechtějí přiznat, že nejsou neomylní, a to jim z dlouhodobého hlediska škodí. Co se týče severoamerických a evropských trhů, prostě se musíte smířit s nevyhnutelnými cykly, které ovládají všechny trhy, ať už akciové, dluhopisové anebo realitní.
EURO: Předpovídáte dost krušné časy pro trh s kancelářemi ve Spojených státech. Je to trend, který se objevil už i v Česku.
TARANTELLO: Trh s realitami se zřejmě podstatně nezlepší před rokem 2003 a v některých oblastech ve Spojených státech to bude až v 2004. Domnívám se, že vývoj v Evropě a Asii bude stejný. Prostě to bude trvat rok dva, než se trhy hmatatelně zlepší.
Ale to je relativně krátká doba. Do roku 2003 zbývá šest měsíců. Naše zprávy revidujeme každé čtvrtletí a zatím ještě říkáme, že trh nevypadá příliš dobře. Ale až se podnikatelé, tedy maloobchodníci a výrobci ujistí, že se ekonomie vzpamatovává a poptávka po službách a zboží znovu dostatečně roste, začnou opět najímat lidi. Je to jen otázka času. A až se to stane, tak zvýšená zaměstnanost povede k zvýšenému nájemnému, volné prostory se absorbují. To přivede nové kupce, nové investice a trh se oživí.
EURO: Na základě toho, co říkáte, je teď vlastně dobrý čas pro nákup…
TARANTELLO: Svým klientům radím, aby opatrně nakupovali. Kdy chcete nakupovat? Tehdy, když jsou ceny nemovitostí dole a peníze jsou levné. Nakupovat tehdy, když nevíte, kde je dno, samozřejmě vyžaduje odvahu. Ale pokud jsou ceny kdekoliv blízko dna, tak je moc výhodný čas pro to začít se rozhlížet. Zatím opatrně nakupovat, a až se trh začne za několik měsíců obracet a stabilizovat, nakupovat dále. Když se aktivita skutečně zvedne, v době kdy všichni začnou na trh vstupovat, vy začněte prodávat.
EURO: Co byste investorům radil na českém trhu, který je zatím přesycený kancelářemi, ale na němž je velký hlad po rezidenčních projektech?
TARANTELLO: Nejkratší cyklus, který poskytne nejvíc příležitostí na tomto trhu, jsou reality založené na podnikání: kancelářské budovy, průmyslové komplexy a hlavně kanceláře. Je mnoho zahraničních společností, které se stále chtějí dostat do České republiky, a ty budou potřebovat prostory včetně kanceláří. Centrum už je plné a ceny jsou pokřivené. Nájmy na předměstí jsou poloviční. Takže bude poptávka po výstavbě kanceláří na předměstích. Ve výstavbě kanceláří si myslím, že bude cyklus nejkratší. A ten samý cyklus je ve výrobních prostorách. Potom, co sem firmy přestěhují své administrativní složky, budou postupně stěhovat i výrobu. A lidé budou chtít bydlet, a to zase potáhne obchod. Protože bez rezidenčního komponentu neexistuje velká potřeba maloobchodních prostor. Více domků znamená více rodin a více rodin přináší více kupní síly a větší kupní síla znamená více možností pro maloobchod. Stejně jsem si vždycky myslel - a myslím si to dodnes - že na každém trhu, ať už je to v Praze, v České republice, v USA nebo v Evropě, je základem realitního trhu rezidenční výstavba. A je na realitním průmyslu, aby tuto možnost poskytl. Ideální je, aby šedesát až osmdesát procent lidí mělo vlastní bydlení. Cílem zákonodárců by mělo být podporovat kohokoliv, kdo má možnost, aby k tomu přispěl. Ovšem, jak by vlastní bydlení mělo vypadat, a kde by mělo stát, to už je otázka vkusu lidí. Je na nich, aby řekli co chtějí, a my to pak postavíme. Chyby jsou příliš drahé. Je hloupé něco postavit a pak doufat, že se to prodá.
EURO: Ale zatím trh ovládají prodejci.
TARANTELLO: Zatím.
EURO: V Česku je tady tématem regulované nájemné. Existuje obrovský finanční rozdíl mezi byty, které se pronajímají za tržní nájemné a byty, v nichž je nájemné stále regulované. Často je rozdíl až dvacet ku jedné. Máte nějaké zkušenosti s regulovaným nájemným a jaký má vliv na vývoj trhu?
TARANTELLO: Regulace nájemného není nic jiného než umělé omezování cen. Jako kapitalista podporující volný obchod se vehementně stavím proti jakémukoliv umělému omezování cen. Prostě a jednoduše. Jsem ekonom. Studoval jsem ekonomii, učil jsem ekonomii v prostředí, kde má být volný trh a kapitalismus a jsem proti jakémukoliv omezování volnému stanovení cen. To však neznamená, že jsem proti dotovanému bydlení. Má-li vláda příjmy z daní, které umožňují zpřístupnit byty lidem, kteří by na ně jinak neměli, a je ochotna tyto byty dotovat, je to v pořádku. S dotovaným bydlením nemám problémy. Mám problémy s regulaci nájemného. Když nutíte mně, jako soukromého investora uměle někoho podporovat, to mě nezajímá. Nedělejte ze mne obětního beránka.
EURO: Co byste radil Čechům, kteří se snaží přilákat investice do realit?
TARANTELLO: Je až příliš jednoduché, aby někdo zvenčí přišel k někomu na zahradu a začal mu radit, jak má co dělat. Nikdy bych nechtěl říkat, co Češi mají, a nemají dělat. Ale věřím, že v jakémkoliv prostředí, ať už v českém, nebo v mém vlastním státě, regionu nebo okresu, pokud chceme poskytnout to nejlepší bydlení a životní úroveň, musíme být tak efektní, jak to jen jde. Musíme se snažit dostat maximální užitek z omezených prostředků. Nesmíme rozhazovat. Musíme se pokusit si osvojit takovou politiku a procedury, které umožní co nejvíce lidem, aby z nich měli prospěch. Musíme si být vědomi, že se nemůžeme držet starých předpisů jen proto, že jsou někde napsané. Všechno se musí čas od času přehodnocovat a zjistit, zda to stále ještě funguje. A když ne, tak se toho musíme zbavit. Jít dál. Stále se zlepšovat, dokázat více s méně, protože to přinese nejlepší životní úroveň co nejvíce lidem. To bych radil jak Čechům, tak vlastní komunitě. Položte si velmi jednoduchou otázku: mohu to co mám zužitkovat lépe? A pokud odpověď zní ano, tak se to snažte udělat.
