Výhled na moře za pražské ceny

Analytici očekávají, že nemovitosti na jihu Evropy budou levnější

Pořídit si místo chalupy v jižních Čechách domek nebo byt na španělském pobřeží nemusí být nesplnitelným snem. Stále více českých realitních kanceláří nabízí zprostředkování koupě nemovitosti v zahraničí a největším současným „hitem“ je právě Španělsko. Realitní kanceláře, které nabízejí nemovitosti na jihu Evropy, tvrdí, že ceny v průměru odpovídají pražským. Problémem prý není ani vyřízení hypotečního úvěru. V blízké budoucnosti by však mohl domek ve Španělsku vyjít ještě levněji. Analytici zabývající se realitním trhem upozorňují, že ceny nemovitostí ve světě by v následujících čtyřech letech mohly klesnout až o třetinu.

Německá Mallorka.

Poptávka po stavebních pozemcích a nemovitostech se v posledních letech ve Španělsku prudce zvyšovala a nabídka je široká. Zájemce má na výběr množství realit, od malých apartmánů až po luxusní vily s rozlehlým pozemkem. Realitní agenti ovšem říkají, že pokud si někdo vybere dům nebo byt, který chce koupit, musí jednat rychle. Jinak ho mohou předběhnout další zájemci. „Ze sedmi nemovitostí, které pro klienta předvybereme, jsou po jeho příjezdu do Španělska tři prodané,“ říká Lucie Pilipová, spolumajitelka společnosti Mediterranea Real Eastate Investments. Vysoký zájem o nemovitosti je nejen na pevnině, ale také na španělských ostrovech. Z nich vede Mallorka. Nepřekvapuje proto fakt, že se ceny tamních nemovitosti za poslední desetiletí více než zdvojnásobily. Kupce apartmánu v blízkosti pláže zaplatí okolo 250 tisíc eur, na pořízení luxusní vily si musí připravit přibližně 750 tisíc eur. Ceny na Mallorce zvedají hlavně němečtí investoři. I když jejich zájem v poslední době trochu uvadá, vlastní na středomořském ostrově domek nebo letní apartmán již více než 80 tisíc německých občanů. Asi nejznámější majitelkou výletního sídla na Mallorce je německá topmodelka Claudia Schifferová.
V Česku dnes již existuje řada realitních kanceláří, které nákup nemovitosti ve Španělsku zprostředkují. V loňském roce otevřela pobočku v Praze a Brně i španělská realitní kancelář Helia Invest, která se specializuje na středomořské pobřeží s hlavním městem Alicante. Na jižnější část, Costa del Sol, se zaměřuje hlavně společnost Mediterranea Real Estate Investmens.

Zájem hlavně mimo Prahu.

„Vždy se nejprve setkáme s klientem a zjistíme, o jaký typ nemovitosti má zájem,“ popisuje Lucie Pilipová, která s manželem - bývalým ministrem - vlastní společnost Mediterranea Real Estate Investments. Většinu potenciálních kupců prý tvoří lidé mimo Prahu, kteří chtějí domu nebo bytu na jihu Evropy využít jako druhého bydlení. Výjimečná není ani situace, kdy si několik rodin pořídí dům společně. Pilipová doporučuje, aby každý zájemce si vybral osobně na místě. „Pokud lidé plánují pořídit si nemovitosti jako druhé bydlení, většinou se nerozhodnou během první návštěvy Španělska,“ tvrdí Pilipová. Dodává, že každý by se měl také připravit na jižanskou náturu. „Nelze vše naplánovat, každý by měl být trpělivý a tolerantní k dohodnutým termínům,“ vysvětluje. Většina realitních společností, které zprostředkovávají koupi nemovitosti ve Španělsku zároveň pomáhá vyřídit i hypoteční úvěr u místních bank. Po doložení příjmů za poslední tři roky je možné získat hypotéku na 50 až 60 procent hodnoty nemovitosti. Po vstupu do Evropské unie se toto procento zvýší na 80 procent ceny. Potenciální kupec se musí připravit na to, že vyřízení hypotečního úvěru bude trvat déle než měsíc. Zástupce realitních kanceláří upozorňují, že je více vázán na nemovitost než v Česku a španělské banky až tolik nezajímají klientovy příjmy. O co snadnější je nemovitost na hypotéku získat, o to rychlejší je obvykle vystěhování, objeví-li se vážné problémy se splácením půjčky. Počítat je třeba také s tím, že zaplacením kupní ceny nemovitosti výdaje nekončí. Je nutné zaplatit DPH ve výši sedmi procent, notářské poplatky, které tvoří většinou dvě až tři procenta z kupní ceny nemovitosti, daň z převodu nemovitosti a provizi za zprostředkování, která činí kolem čtyř procent z ceny. Něco samozřejmě stojí i celoroční údržba, pokud se nový majitel nerozhodne byt nebo dům dlouhodobě pronajmout.

Levné Chorvatsko, drahá Francie.

Mezi kupci španělských realit figurují vedle Němců hlavně Britové. Proč se právě Španělsko těší takové oblibě? Kromě příznivého klima a teplého moře, dobrých podmínek na golf, nebo dokonce na lyžování v Sierra Nevadě, hrají největší roli peníze. Ceny nemovitostí ve Španělsku i přes neustálý růst jsou v porovnání s ostatními zeměmi Evropské unie příznivé. Výhodou je i poměrně dobrá úroveň infrastruktury v porovnání s přímořskými zeměmi, jako jsou Bulharsko, Chorvatsko nebo Řecko. Za apartmán v Alicante zaplatí kupec od 80 tisíc eur. Na pobřeží del Sol se ceny domů pohybují od 300 tisíc eur, byt se dvěma ložnicemi lze pořídit od 150 tisíc eur. Na apartmán ve východní části francouzského Středomoří, která je známá pod názvem Azurové pobřeží, si zájemce musí připravit kolem 500 tisíc eur. Nejdražší, ale zato nejlukrativnější nemovitosti jsou ve městech Saint-Tropez, Cannes a v okolí Nice. Ceny apartmánů o velikosti 100 metrů čtverečních i v Cannes často přesahují hranici 500 tisíc eur. Rodinné domy na Francouzské riviéře mohu přesáhnout i cenu jednoho milionu eur. Nesrovnatelně nižší ceny nabízejí Chorvatsko nebo Bulharsko. S trochou nadsázky lze říci, že za cenu domu ve Francii je možné pořídit v Chorvatsku celý ostrov. Rodinný domek na bulharském pobřeží lze zakoupit již za 50 tisíc eur. Cena metru čtverečního bytové plochy v Dubrovníku nebo ve Splitu se pohybuje kolem tisíce eur. Odvrácenou stranou těchto lákavých cen je ale větší riziko takové transakce v porovnání se státy Evropské unie. Navíc v Chorvatsku stejně jako doposud v Česku není cizincům umožněn nákup nemovitosti přímo. Je nutné nejprve založit firmu, která dům nebo byt koupí. Tím se samozřejmě koupě prodraží.

Pokles o třetinu.

I když za nemovitost v cizině vydáme v průměru stejné peníze, jako kdybychom si koupili v Praze dům nebo byt, představuje zahraniční investice v současné době větší riziko. Realitní trh je značně přehřátý a analytici očekávají v celosvětovém měřítku zpomalení. „Investovat v zahraničí je vždy riskantnější, a to nejen u nemovitostí,“ říká Markéta Šichtařová, analytička Volksbank. Upozorňuje, že se zahraniční investicí je spojené kursové riziko, které bude existovat až do okamžiku přechodu na euro. „Právě nyní přichází doba, kdy se trh nemovitostí v zahraničí dostává do potíží a pro příští roky se očekává jeho stagnace, nebo dokonce pokles cen,“ tvrdí Šichtařová. „V každé zemi existuje typ nemovitostí, jejíž ceny ještě mohou růst, a naopak, které čeká mírný pokles. Velmi zjednodušeně řečeno, určitý prostor pro růst cen mají spíše pozemky, zatímco ceny bytů jsou často přehřáté,“ říká Šichtařová. V současné době doporučuje spíše investici v České republice. „Domácí trh již také má svůj největší růst za sebou, ale pravděpodobně jej nečekají tak výrazné problémy jako trhy v zahraničí,“ říká Šichtařová. Ve Španělsku rostly ceny nemovitostí v posledních letech v průměru o deset až patnáct procent. Tento trend byl způsoben nejen zájmem cizinců, ale také snahou Španělů utratit zisky z černé ekonomiky před přijetím eura. Ze studie, kterou uveřejnil časopis The Economist, vyplývá, že během následujících čtyř let by měly ceny španělských nemovitostí klesnout o 30 procent. Podobný propad postihl španělský realitní trh již v polovině 90. let. I tehdy klesly ceny až o třetinu. Poté ale následoval rychlý růst. Proto ani očekávané snížení neznamená, že bude současná investice do nemovitosti v budoucnu ztrátová. Navíc to, co rozhoduje o hodnotě nemovitosti, je její poloha. „Při našich investicích ve Španělsku jsme v některých oblastech dosáhly až zhodnocení 70 procent,“ říká Lucie Pilipová.