Realitní kanceláře objevují nový byznys. Řada z nich ke klasickému zprostředkování prodeje a pronájmu nemovitostí nabízí produkty ušité na míru klientům, kteří se ocitnou ve finanční tísni. Za exkluzivní smlouvu na prodej jejich nemovitosti jim rády poskytnou půjčku, domluví refinancování úvěru nebo od nich příbytek rovnou vykoupí. Pro klienty, u jejichž domu podupává exekutor, mohou makléři představovat alternativu. Jenže cena za takovou pomoc může být dost vysoká.
Rychle, ale hluboko pod cenou
Z vyjádření realitní kanceláře M&M Reality se zdá, že se výkupy nemovitostí za hotové staly hitem loňské sezony. Poptávka je prý obrovská, ve srovnání s rokem 2010 dvojnásobná, a stále stoupá. Firma prezentuje tuto službu jako pomoc klientům, kteří se ocitli v „úzkých“. Netají se přitom tím, že jim za byt či dům rozhodně nenabídne tržní cenu. „Obecně vykupujeme za maximálně šedesát procent tržní hodnoty. Je to daň za rychlé peníze na ruku, které prodávající dostane hned během druhého dne,“ říká Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality. Nejvíce požadavků na rychlý výkup či půjčku – řádově o patnáct procent více než jinde – registruje kancelář z regionů s vyšší nezaměstnaností a nižší průměrnou mzdou, jako je například Bruntálsko, Jesenicko, severní Čechy, Orlickoústecko a okolí Ostravy. „Naopak třeba v Praze se nevykupuje moc dobře, protože klienti mají často zkreslené požadavky a cenové nároky,“ dodává Jonáš. Některé řetězce realitních kanceláří tento nový jev na trhu odmítají. „Výkupy se neslučují s hodnotami ani s naší vizí na realitním trhu. Je třeba si uvědomit, že v těchto případech se nemovitosti vykupují hluboko pod momentální reálnou tržní cenou,“ říká David Krajný, prezident RE/MAX Česká republika. Jiné velké sítě ovšem zábrany nemají. „Nemovitost kupujeme s diskontem, neboť v takovém případě, na rozdíl od běžného zprostředkování prodeje za provizi, neseme výrazně vyšší riziko,“ obhajuje nižší výkupní ceny Jan Rosák, předseda představenstva Bonus Group.
Správná cena = rychlost
Praxe ale ukazuje, že ne všichni makléři reality vykupují otevřeně a nabízejí klientovi volbu. Nastaví nereálnou cenu, navenek se tváří, že shánějí kupce, a v okamžiku, kdy už je majitel opravdu zatlačen do kouta, „spasí“ ho výkupem a obratem nemovitost předprodají. „Vždy lidem doporučuji, aby neviděli jen rychlé peníze a pořádně si přečetli smlouvy, aby nepřišli o peníze i o dům. Tenhle byznys přilákal i ne právě seriózní subjekty,“ říká realitní makléř Tomáš Hrubý. On sám přímé výkupy nemovitostí nepraktikuje. „Z logiky věci bych se musel pokusit koupit za co nejnižší cenu, moje práce ovšem je za standardní provizi získat pro klienta co nejvíce peněz. Realitky pak nemovitosti prodávají za standardní tržní ceny, navíc tu naskakuje ještě jedna daň z převodu nemovitosti,“ argumentuje. Tvrdí, že pokud se dokáže s klientem domluvit na atraktivní sumě, za kterou je ochoten prodat, může být obchod otázkou i několika dnů. Nikdo přitom neví, že klient je „v úzkých“, a nesnaží se toho zneužít. Průměrná doba prodeje nemovitosti činí podle kanceláře M&M Reality 53 dnů. „Nedávno jsem rezervoval dům u Benátek nad Jizerou během týdne,“ oponuje makléř. Trh podle něho funguje, dlouhá doba bývá často především otázkou očekávání prodávajících, kteří nechtějí akceptovat realitu na trhu. Hrubý dodává, že hodně také záleží na tom, komu člověk dluží – pokud jde o instituce bankovního trhu, situace zpravidla nebývá tak zlá jako u nebankovních společností. V některých případech dokáže pro klienty získat čas. Pokud vstoupí do jednání s bankou, často mu nechá tři nebo čtyři měsíce na to, aby nemovitost v klidu prodal. Problémem se ovšem ukazuje, že kvůli poklesu cen nemovitostí ani výtěžek z „nestresového“ prodeje – zejména bytů – nepokryje ani jistinu, takže prodejem pro dlužníka mizérie nekončí. S finančním domem si potom musí ještě domluvit možnost, jak umořit zbytek dluhu. Ze spojení s bankou se pokouší vytěžit maximum Realitní kancelář České spořitelny. Od začátku letošního roku začíná oficiálně propagovat nový produkt pro předlužené klienty České spořitelny a ty, kteří nezvládají splácet hypotéku. „Na základě podepsané výhradní zprostředkovatelské smlouvy vyřídíme žádost o restrukturalizaci úvěru a následně máme tři měsíce na to, abychom nemovitost prodali a úvěr tak předčasně splatili bez dalších problémů. Klientovi poskytneme i pomoc při hledání nájemního bydlení nebo pří nákupu nového, levnějšího bydlení,“ avizuje Miloš Červenka, obchodní ředitel Realitní společnosti České spořitelny.
Koupím váš dům. Zn.: Exekuce není překážkou
Momentem, kdy už některé realitní kanceláře – například zmiňovaná Realitní společnost České spořitelny – dávají ruce pryč, je exekuce. V tuto chvíli ztrácí nad procesem kontrolu i banka, které – pokud exekuci nevyplatí – nezbývá než nechat zpeněžení nemovitosti v gesci exekutora, jenž se zpravidla pokusí nemovitost vydražit. V nedobrovolných dražbách skončilo loni více než devět tisíc nemovitostí. Přestože ani nucená dražba automaticky neznamená, že výnos z prodeje nemovitosti bude mizerný, realitní kancelář může v takovém případě představovat vítanou alternativu. „Většina vykupovaných nemovitostí je zatížena nějakou exekucí, případně zástavním právem. Vykupujeme i tyto nemovitosti. Ovšem pouze za předpokladu, že výše dluhů či úvěrů není vyšší než výkupní cena,“ říká Lukáš Bůva, ředitel pražské pobočky realitní sítě Evropa RK. Podobně ani M&M Reality neodmítá dlužníky, na jejichž byt, dům nebo pozemek je uvalena exekuce. Tu pak realitní kancelář řeší společně s prodejem. „Po zplnomocnění si necháme vyčíslit dluh, a když nás to finančně neohrozí, můžeme i v tomto případě poskytnout půjčku. Ne však klientovi, ale exekutorům, respektive věřitelům,“ říká Jonáš. K vyplacení exekuce mohou zadlužení klienti využít i půjčku u firmy AAA Byty, která za exkluzivní smlouvu nabízí až půl milionu.
Pokud se jedná o kvalitní nemovitost a „rozumnou“ výši dluhu, nepohrdnou ani ve společnosti Bonus Group. „ Existuje však riziko, že kromě této konkrétní exekuce má klient dluhy i jinde, což znamená hrozbu dalších potenciálních exekucí. Od míry ocenění tohoto rizika se odvíjí finální rozhodnutí o výkupu,“ říká Jan Rosák. Společnost Likvidace dluhů, kterou založil spolumajitel sítě Century 21 Reality 21 Petr Kouba, slibuje, že dokáže zamezit nucené dražbě i třeba hodinu před jejím konáním.
Spolupracuj, třeba promineme
Příležitost představují pro realitní kanceláře i banky, které si příliš nevědí rady s nesplácenými hypotékami. Finanční domy samy opatrně začínají posílat desítky nemovitostí do dražeb, obávají se ovšem toho, aby velkým soustem „nepokazily“ trh a nezadělaly si na další problémy. Situaci jim také stále častěji komplikují exekuce nebo osobní bankroty dlužníků. Některé banky proto potichu hledají východisko u třetích subjektů. Pomocnou ruku jim podává prostřednictvím firmy Bonus Praha Investment i realitní kancelář Bonus Group, která se hlásí do výběrových řízení bank na pohledávky z těchto úvěrů. Místo banky se potom stává zástavním věřitelem dlužníka. „Pokud klient spolupracuje, prověříme možnost refinancování úvěru. Nelze-li hypotéku refinancovat, což je častá situace, lze přistoupit k řízenému prodeji zástavy,“ avizuje Michal Kusák, ředitel BPI. V tomto případě není vyloučeno – a praxe BPI to prý dokládá – že prodej nemovitosti celý problém vyřeší. „Pak je možné za těchto okolností dlužníkovi odpustit sankční úroky, které podle doby nesplácení úvěru můžou být téměř ve stejné výši jako samotná jistina,“ dodává Kusák. A díky realitnímu know-how matky dokáže firma dlužníkovi sehnat i nové bydlení.
Lákavá „kořist“ realitek v úzkých Lidé s finančními problémy se jeví čistě statisticky pro realitní kanceláře jako perspektivní skupina. Jen za loňský rok na sebe vyhlásilo osobní bankrot 17 600 fyzických osob nepodnikatelů, což znamená podle údajů společnosti Creditreform nárůst o 67 procent ve srovnání s rokem 2010. Taktéž počet lidí, kteří nezvládají splácet hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření, roste. Z údajů České národní banky vyplývá, že Češi jsou v prodlení déle než devadesát dní u hypotečních úvěrů v celkové hodnotě téměř jednadvaceti miliard korun, což odpovídá více než dvanácti tisícům problémových půjček zajištěných nemovitostí. Hodnota úvěrů ze stavebního spoření, u kterých jsou klienti v prodlení se splátkami, činí už 3,5 miliardy korun. Lidí, kteří vlastní nemovitost a tíží je úvěr od nebankovní instituce, také rozhodně nebude málo. Ti všichni se mohou stát vítanými klienty realitních kanceláří, které jsou taktéž postiženy krizí. Tvrdí sice, že si na minulý rok nemohou stěžovat, z průzkumu, který Re/Max zadal u firmy MindBridge Consulting, však vyplynulo, že trh ztrácel i loni. Celková velikost realitního trhu včetně prodejů realizovaných mimo realitní kanceláře přesáhla výhradně na maržích z prodejů a pronájmů pět miliard korun. V meziročním srovnání se jedná až o sedmiprocentní pokles. Na celkový pokles trhu měly přitom dle výzkumníků vliv dva faktory: z 8,1 procenta nižší ceny stejných nemovitostí, z 91,9 procenta nižší počet prodejů.
