Vymetli jsme sklady

Dušan Kunovský (34) vystudoval právo na Právnické fakultě Univerzity Karlovy, stejným oborem se zabýval i na univerzitě v Cambridgi ve Velké Británii. Při studiích pracoval v advokátní kanceláři. V roce 1994 založil developerskou společnost Central Group a od té doby v ní působí jako generální ředitel a předseda představenstva.
Mezi jeho koníčky patří jízda na kole, vysokohorská turistika a cestování. Dušan Kunovský je svobodný.

EURO: V Česku se stále častěji hovoří o luxusních bytech. Jak byste vysvětlil termín luxusní bydlení?
KUNOVSKÝ: Luxusní bydlení můžeme charakterizovat na základě několika kritérií. Prvním je samozřejmě vlastní vybavení nebo provedení bytu. Druhé hledisko představuje lokalita a třetí velikost bytu nebo domu. Pokud jde o místo, Češi mají jednu specifickou vlastnost, jsou hodně orientováni na určitou oblast. Lidé se například velmi zřídka stěhují z jednoho břehu Vltavy na druhý. Člověk, který bydlí několik let na východě Prahy, se většinou nepřestěhuje na západ.

EURO: Lze luxusní bydlení vyjádřit i množstvím peněz, které za ně musí zájemce zaplatit?
KUNOVSKÝ: Většina našich klientů platí za metr čtvereční do čtyřiceti tisíc korun. Byt nebo dům, v němž stojí metr čtvereční minimálně padesát tisíc korun, už vnímám jako luxusní bydlení. Co si kdo představuje pod pojmem luxusní bydlení, je ale hodně subjektivní. Pro někoho to jsou koupelny od Versaceho, které samotné stojí kolem dvou milionů korun, pro někoho může být nadstandard již koupelnová dlažba, za kterou zaplatí pět set korun za metr čtvereční.

EURO: Je dostatek zájemců o luxusní bydlení mezi českými kupci?
KUNOVSKÝ: Nejvíce a nejlépe se prodávají dostupnější nemovitosti, ale je pravda, že například z našeho projektu v Radlicích byl první prodaný byt ten nejdražší. Nový majitel za něj zaplatil čtrnáct milionů korun. Určitě tu poptávka po luxusním bydlení je a stále se zvyšuje. Největší zájem ale stále bude po dostupnějším bydlení.

EURO: Jaký podíl mají na koupích bytů a domů zahraniční klienti?
KUNOVSKÝ: Nemám přesný údaj, odhaduji to mezi deseti až patnácti procenty. Společnost Central Group se ale na rozdíl od některých firem marketingově nezaměřuje na cizince. To ovlivňuje tento relativně nízký podíl.

EURO: Odpovídalo by případné další zvyšování cen bytů koupěschopné poptávce?
KUNOVSKÝ: Velkou roli bude do budoucna hrát lokalita. V Česku doposud nebyl kladen dostatečný důraz na tento fenomén. V západní Evropě se identické nemovitosti mohou právě vzhledem různé lokalitě cenově lišit až několikanásobně. Potenciál růstu cen bytů a domů v Česku je v kvalitních a dostupných lokalitách v širším centru Prahy. Samozřejmě že tyto nemovitosti musejí být dobře architektonicky zpracované. Ekonomika roste, životní úroveň také, naše země se postupně dále integruje do Evropy. Je pravda, že v západní Evropě je cenová úroveň bytů a domů o řády výše v porovnání s Českou republikou. Sbližování cen bude postupné, ale potenciál tu je. Kvalitních lokalit a pozemků ubývá. Koupit parcely v blízkosti metra je již téměř nemožné. Nejsem si jist, jak moc se budou zdražovat nemovitosti v bývalých továrních čtvrtích nebo vedle spalovny, na okrajích sídlišť. Nemovitostí je sice na trhu dost, ale většina z nich jsou ty starší, v panelových domech. Je možné je uvnitř trochu vylepšit, ale nic jiného s nimi dělat nelze. Divím se, že je někdo ochoten zaplatit za byt v panelovém domě ještě nyní třeba dva miliony korun.

EURO: Mnoho developerů nyní staví nová satelitní městečka. Pořídit si v nich nemovitost představuje značnou investici, přesahující často deset milionů korun. Myslíte si, že lidé budou chtít v nových satelitech bydlet?
KUNOVSKÝ: Společnost Central Group má v nabídce rodinné domky ve dvou lokalitách, které lze označit za satelitní městečka. První z nich je na severu Prahy v obci Líbeznice. Tento nový satelit se ale podstatně liší od těch starších. Dříve developeři postavili domy, rozprodali je a dále se o místo nezajímali. Tato doba již pominula. Lidé chtějí zázemí, služby, centrální náměstí. V novém satelitu proto budujeme polyfunkční objekt s pizzerií, mateřskou školkou a fitness centrem. Podobný model jako v Líbeznici využijeme i v Praze 10, v Pitkovicích. Tam jsme koupili pozemky i s historickými selskými budovami a s rybníky. Revitalizujeme území, budujeme sportoviště. Myslím, že satelitní městečka mají budoucnost, už to dávno nejsou jen noclehárny. Musí v nich být místo pro sport, pro zeleň, promenády, musí to být místo pro život. Nejsem si úplně jist, jak silná bude poptávka po domech daleko od Prahy za deset až dvacet milionů korun. Obecně ale satelitní městečka určitě perspektivu mají. Volných pozemků vhodných k výstavbě je v Praze tak málo, že se bude stavět za Prahou. Pokud se výstavba pojme rozumně a spojí se se službami, mohou být nová satelitní městečka velmi příjemným místem k bydlení.

EURO: Společnosti Central Group se často vytýká její pojetí architektury. Naposledy se o něm negativně vyjádřil architekt Vlado Milunić. Jak vnímáte na tuto kritiku?
KUNOVSKÝ: Za dvanáct let našeho působení na trhu jsme prošli určitým vývojem. Na počátku jsme nabízeli to, co lidé požadovali, tedy domy s líbivými prvky. To byla určitá reakce na strohou výstavbu v předchozím období. Naše architektonické pojetí jsme jednoznačně podřizovali trhu. Před pěti lety jsme ale udělali poměrně ráznou změnu. Obměnili jsme náš architektonický tým, hodně spolupracujeme s externími architekty, například s Ateliérem 69, s architekty Aulíkem nebo Mrázkem. Snažíme se, aby architektura byla co nejzajímavější a nejpestřejší. Opustili jsme líbivé prvky, ale je pravda, že jsou stále žádané. Vím o určitých výhradách architektů, které k naší výstavbě měli. V souvislosti s kritikou pana architekta Miluniće si nejsem jist, zda z jeho strany nejde o určitou zhrzenost, protože jsme se nedohodli na jedné významné zakázce, o kterou měl zájem. Je snadné kritizovat, ale není možné být úplně arogantní k tomu, co se lidem líbí a co kupují. Je nutné hledat nějaký rozumný kompromis.

EURO: Zvýšily změny v architektonickém pojetí náklady na výstavbu?
KUNOVSKÝ: Určitě ano, ale náklady zvyšuje nejen architektura, ale i použité materiály a technologie. Přesto se domnívám, že to stojí za to.

EURO: V současné době se nejvíce hovoří o rezidenčním trhu v souvislosti s nejasnostmi okolo změny sazby DPH. Promítne se tato situace do růstu cen?
KUNOVSKÝ: Určitě ano. Každý si myslí, jak obrovské marže mají developeři. Situace je ale složitější. Postupně se zvyšuje technická úroveň staveb i jejich vybavenost. To samozřejmě snižuje marže. Na jejich poklesu se odrazily také stále rostoucí ceny pozemků. Parcel je málo a ty, které jsou využitelné, jsou značně předražené. Na lékárnických vahách proto musí každý developer zvažovat, zda pozemky koupí či nikoliv. Marže stlačuje také stavební boom, kvůli němuž je téměř nereálné sehnat stavební firmu, která požaduje alespoň trochu normální podmínky. Platíme výrazně více, než jsme původně kalkulovali. To všechno posunulo marže developerů na takovou úroveň, že není možné očekávat, že by případné zvýšení sazby DPH mohli vzít na sebe. Ceny bytů by proto jednoznačně vzrostly. Jsme nyní zmateni ze situace, která panuje. Ať už bude konečné rozhodnutí jakékoliv, čím dříve padne, tím lépe pro všechny.

EURO: Zmiňoval jste se o klesajících maržích developerů. Kolik procent nyní v průměru představují?
KUNOVSKÝ: Velmi se liší, záleží na tom, za kolik se podaří vykoupit pozemek a jaký typ objektů na něm má být postaven. V průměru se pohybují v rozmezí mezi pěti až deseti procenty.

EURO: Téměř v každém rozhovoru jste říkal, že společnost Central Group nikdy nevyužila bankovního úvěru. Změnilo se na tom něco?
KUNOVSKÝ: Deset let jsme nevyužili ani korunu z úvěru. Pak jsme na překlenutí nějakých větších investic čerpali krátkodobý úvěr, v současné době jsme dále bez úvěru a budeme se toho držet. Neříkám, že je to úplně pragmatické, protože půjčky jsou levné. Vážíme si ale naší nezávislosti. Připravujeme velké akvizice, spustíme například výstavbu 1400 bytů ve Zličíně. Zvažujeme, zda se s velkou částkou peněz neupneme jen na jednu akci. V tomto případě ovšem nevylučuji, že využijeme úvěru. Obecně si ale myslím, že když firma vystačí s vlastními zdroji, je to zdravý vývoj a naučí ji to hospodařit s každou korunou.

EURO: Neuvažujete do budoucna o tom, že vložíte akcie firmy na burzu?
KUNOVSKÝ: To neplánujeme, nemáme takovou potřebu. Naše svoboda je pro nás velmi cenná.

EURO: Plánujete rozšíření aktivit i do jiných segmentů realitního trhu?
KUNOVSKÝ: Velmi jsme to zvažovali, protože se někdy jeví příležitosti v dalších segmentech trhu jako značně lukrativní. Nakonec jsme se ale rozhodli, že se zaměříme jen na to, co skutečně umíme a v čem jsme etablovaní. Naší doménou proto zůstane nové bydlení. Vidíme tu ještě hodně příležitostí.

EURO: Pokud se soustředíte jen na rezidenční trh, budete působit i mimo Prahu?
KUNOVSKÝ: Stavěli jsme v Brně, Českých Budějovicích, Plzni a v Hradci Králové. Vyhodnocovali jsme přínos našeho působení v regionech a rozhodli jsme se, že se zaměříme na širší pražský trh, protože je tu mnoho práce. V regionech je situace složitá. Jsou tam výrazně nižší prodejní ceny. To jsme očekávali. Nepředpokládali jsme ale, že ceny pozemků pro výstavbu jsou na stejné úrovni jako v okrajových částech Prahy. Navíc jsme identický dům v regionech stavěli někdy za ceny vyšší než v Praze. V hlavním městě je díky konkurenci možné dosáhnout zajímavých cen. Mimo Prahu ale nebylo možné se se stavebními firmami dostat pod pražské ceny. Pracovali jsme tam jen s minimálními maržemi. Proto zatím zůstáváme v Praze, ale regiony i nadále sledujeme. Zabývali jsme se také slovenským trhem. Slovensko je členskou zemí Evropské unie, ve které na jednu osobu připadá nejnižší počet bytů. Specifika trhu nás ale zatím odrazují se na Slovensku angažovat.

EURO: Připadají v úvahu jiné země? Budete následovat řadu developerských firem, které již zveřejnily své zahraniční plány?
KUNOVSKÝ: V mnoha případech jsou to lákavé plány, možná jsme moc konzervativní, ale myslím, že v širší Praze je potenciál, a proto chceme energii zaměřit tam.

EURO: Mezi developery roste konkurence, zvyšuje se nabídka na rezidenčním trhu. Jak dlouho nyní trvá rozprodej jednoho projektu?
KUNOVSKÝ: Dlouhodobě se nám daří v průměru držet prodeje tak, jak jsme si nastavili. Pokud vycházíme z optimálního plánu, prodáme třicet procent bytů před zahájením výstavby. To ověří zájem o ten který projekt. Dalších šedesát procent bytů prodáme v průběhu výstavby a zbývajících deset po jejím dokončení. Jsou ale výjimky. V Praze 5 - Košířích jsme například prodali všechny byty již rok před dokončením stavby. Na druhou stranu v některých případech zůstává po dokončení třeba dvacet procent bytů volných.

EURO: Nezaznamenali jste tedy, že se prodlužuje doba prodeje celého projektu?
KUNOVSKÝ: Ne výrazně. Je ale pravda, že se lidé déle o koupi rozhodují, vícekrát se jdou podívat, kde budou bydlet. To je dané širokou nabídkou na trhu. Porovnávají naši nabídku s konkurencí.

EURO: Když se tedy daří prodat bez problémů byty, proč jste během léta nabízeli slevy?
KUNOVSKÝ: Podruhé jsme přistoupili k takovémuto výprodeji, který se týkal jen dokončených nemovitostí, tedy restů. Vymetli jsme sklady, protože na podzim připravujeme velké projekty v mnoha nových lokalitách. Je také pravda, že některé věci, na které jsme poskytli slevu, byly již trochu přebrané. Letní slevy byly marketingovou akcí, nebyly zásadní záležitostí a netýkaly se plošně nabídky. Využívání slev nemám příliš rád, protože to deformuje trh. Vše prodáváme za ceny uvedené v cenících. Vím, že řada developerů poskytuje různé slevy. Já tento arabský trh neuznávám.

EURO: Řekl jste, že připravujete hodně velkých projektů. Patří mezi ně i projekt Trojmezí, který chystáte s kontroverzním podnikatelem Milošem Červenkou?
KUNOVSKÝ: Pan Červenka má v lokalitě Trojmezí v našem sousedství pozemky. Zatím jsme dohromady dojednávali koordinační věci, nedá se říci, že bychom připravovali projekty spolu. Některé záležitosti, například dopravu nebo inženýrské sítě, není možné řešit zvlášť. Situace je velmi složitá. Je to dáno tím, že Trojmezí spadá do kompetence tří městských částí, desátého, jedenáctého a patnáctého pražského obvodu. Pracujeme na tomto projektu, ale známé koncepty, které připravil architekt Foster, se nám jeví jako neuskutečnitelné, a to hlavně z hlediska dopravy. Zvažujeme, jak by to bylo možné řešit. Je to velmi dlouhodobý projekt, ke kterému je nutná změna územního plánu.

EURO: Projekt Central Groupu tedy není podmíněn existencí projektu pana Červenky?
KUNOVSKÝ: Červenka nechal zpracovat vizi, jak by Trojmezí mohlo vypadat. Ale jak jsem již říkal, jsou tam velké problémy a nejsou dořešeny ani majetkoprávní vztahy k pozemkům. Je dobře, že taková vize vznikla, není ale uskutečnitelná. Trojmezí je velmi složitá záležitost, na které pracujeme již přes rok. Bude to zřejmě náš nejsložitější projekt.