KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Nedávno byl v pražských Stodůlkách kompletně dokončen Avenir Business Park. Nabídka moderních kancelářských prostor v Česku se tak opět zvýšila - celkově se jejich plocha v loňském roce rozrostla o dalších přibližně 150 tisíc metrů čtverečních.
KANCELÁŘSKÉ PROSTORY
Nedávno byl v pražských Stodůlkách kompletně dokončen Avenir Business Park. Nabídka moderních kancelářských prostor v Česku se tak opět zvýšila - celkově se jejich plocha v loňském roce rozrostla o dalších přibližně 150 tisíc metrů čtverečních.
Na nedostatek kanceláří se tuzemští nájemci rozhodně nemohou stěžovat. Dnes mají k dispozici 1,84 milionu metrů prostor první kategorie (jde buď o budovy nové, nebo komplexně renovované). Výstavba ale pokračuje vysokým tempem. Je to paradoxní situace -nabídka totiž už delší dobu poměrně výrazně převyšuje poptávku. Developeři a investoři ale zjevně sázejí na dobré ekonomické výhledy Česka a jeho strategickou polohu.
TLAK NA NÁJEMNÉ Majitelé administrativních paláců evidentně trpí převisem nabídky. Volných kanceláří je stále více, míra neobsazenosti za pět let stoupla z 11 na současných 14 procent. Díky tomu nájemné reálně klesá. Už několik let se sice jeho úroveň nemění, ale ve skutečnosti ji různé pobídky a bonusy (nájemní prázdniny, příspěvky na stěhování, financování vnitřních úprav a podobně) výrazně tlačí dolů. Samotní nájemci ale z tohoto poklesu profitují jen málo. Na druhé straně jim totiž výrazně stouply režijní náklady (osvit, vytápění a úklid společných prostor, pojištění, ostraha a další), které od roku 2000 vzrostly bezmála na dvojnásobek a dnes se na celkových nákladech nájemců podílejí 20 až 25 procenty. Nájemné 17 eur za metr čtvereční a měsíc tímto způsobem roste o dvě až tři eura.
Ekonomickou „nevýhodnost“ administrativních budov dále zvyšují jejich vysoké ceny na investičním trhu. Pro ten je u nás charakteristický naopak značná převaha poptávky. To zvyšuje ceny a opačným směrem tlačí výnosy (poměr mezi cenou a ročním příjmem majitele, tedy ukazatel návratnosti investice), které klesly z někdejších šesti na devět procent ročně. Stavitele a investory ale tyto ukazatele nijak neznepokojují - trh nemovitostí je na konjunkturní výkyvy zvyklý, navíc má většina investic dlouhodobý charakter.
NABÍDKA DÁLE POROSTE Trh moderních administrativních budov - to je dnes takřka výhradně Praha (z celkových 1,84 milionu metrů plochy na ni připadá 1,83 milionu). Jako politické, správní i ekonomické centrum Česka je ve středu pozornosti zahraničních společností, které hledají prostory pro svá sídla. Developeři zřetelně počítají s tím, že tento typ poptávky bude narůstat.
Podle některých odhadů jenom v hlavním městě budou letos dokončeny administrativní komplexy o výměře 160 tisíc metrů čtverečních (konkrétně to bude třeba další budova michelského BB Centra). V roce 2007 se předpokládá přírůstek dokonce přes 250 tisíc metrů. Dokončeny totiž budou velké projekty jako třeba pankrácká City Tower či třetí budova karlínského nábřežního komplexu Amazon Court.
Stavební aktivita je patrná také v regionech. V tomto ohledu je živo zejména v Plzni a Brně - tady jsou rozestavěny budovy Avalon, respektive Spielberk, kde už sídlí první nájemci. Staví se také na území ostravské průmyslové aglomerace. Například společnost Skanska hodlá letos na kanceláře přestavět někdejší obchodní dům Terč v Ostravě-Porubě. V tomto regionu se ale především chystá gigantický projekt zástavby proluky po koksovně Karolina, která těsně souvisí s centrem severomoravské metropole. Právě teď probíhá soutěž na její využití, vítěz bude znám na konci června. Součástí všech projektů přitom nepochybně jsou také obchodně-administrativní budovy, kterých dnes Ostrava mnoho nemá. *
VÝVOJ TRHU KANCELÁŘSKÝCH NEMOVITOSTÍ V ČESKU
2001 2002 2003 2004 2005 2006 (odhad)
Plocha v m2 1,1 mil. 1,27 mil. 1,45 mil. 1,66 mil. 1,84 mil. 1,99 mil.
Nájemné 1) 19 eur 18-19 eur 17-19 eur 17-19 eur 17-19 eur 15 eur
Roční výnosy 9 % 8,75-9,0 % 8,5-8,75 % 7,5-8,0 % 7,5-8,0 % 6,75-7,0 %
Neobsazenost 11,0 % 12,0 % 13,8 % 15,6 % 12,5 % 14,0 %
Poznámka: 1) za měsíc a metr čtvereční. Pramen: DTZ
