Čína bojuje s miliony prázdných a předražených bytů. Spekulanty s nemovitostmi se přesto nedaří zkrotit
Upouštět z bubliny vzduch a čekat, že se nesmrskne, je z fyzikálního hlediska nesmysl. Ekonomicky to ale může platit. Také Čína si dala za cíl přitvrdit podmínky pro spekulanty s nemovitostmi a dravé developery tak, aby srazila vysoké ceny bytů a kancelářských prostor (a zároveň nepodtrhla šance pro malé a střední firmy). Řízené vypouštění vzduchu ale prozatím spíš připomíná dráždění bubliny špendlíkem.
„Musíme chtě nechtě pokračovat v zavádění všech kontrol trhu s nemovitostmi tak, aby se ceny vrátily na rozumnou hodnotu,“ prohlásil před dvěma týdny čínský premiér Wen Ťia-pao. Balíček opatření přijatý letos v dubnu, zahrnující například povinnost trvalého pobytu investora v místě stavby nebo zákaz vlastnění více bytů jednou soukromou osobou, ale prozatím nezabral. Server SouFun Holdings, který provozuje největší realitní síť v Číně, sice v červnu zaznamenal v deseti největších městech meziroční pokles průměrné ceny za metr čtvereční soukromého bydlení o dvě procenta, ve srovnání s raketovým vzestupem cen v minulosti takovou slevu ale nikdo nepocítí. Za posledních pět let byty zdražily až na dvojnásobek, v lukrativním Pekingu pak leckde až o 150 procent. Čtvereční metr v novostavbě stále přijde v průměru na astronomických 8688 jüanů (28 400 Kč). Navíc ceny novostaveb letos v červnu stouply, poprvé po deseti měsících.
Zatímco velcí developeři si prozatím mohou dovolit držet miliony prázdných a předražených bytů, investoři v regionech často krachují. Ve městě Čhang-ša od počátku roku skončilo deset developerských projektů, potíže hlásí také provincie Chenan, Ťiang-su a Če-ťiang. Symbolem krize se stala společnost Yuyang Enterprise z Nanťingu, jejíž ředitel přes noc zmizel s veškerou hotovostí. Analytici z Guotai Junan Securities spočítali, že jen na letošek připadají celkové splátky půjček na trhu s nemovitostmi na 176 miliard jüanů (575 mld. Kč). Do potíží se nedostávají jen developeři, ale i stavební firmy. A ty se na realitním boomu řádně přiživily. Stavební průmysl se podílí na čínské ekonomice rovnými deseti procenty. Pro srovnání: v době největšího nemovitostního boomu v USA to v roce 2005 bylo jen 6,1 procenta.
Zadlužené provincie Nedokončené projekty a pusté byty navíc často prohlubují díry ve veřejných rozpočtech.
Vlády jednotlivých čínských provincií v době boomu hojně investovaly do infrastrukturních projektů tak, aby připravily dobré podmínky developerům. Jejich odchod znamená nesplacené dluhy. Až pětina z úvěrů, které si provincie vzaly, přitom může být toxická. Bankám tak hrozí, že budou muset odepsat možná až 400 miliard dolarů.
Na rozdíl od španělské realitní bubliny ale nelze konstatovat, že by soukromí i státní investoři naletěli snu o snadném výdělku v nemovitostní branži. Číňanům příliš mnoho investičních možností nezbývalo – akciový trh je rozkolísaný, vklady nic nevynášejí a investování v zahraničí je jen pro úzkou elitu. Sázka na bydlení tak byla často jedinou jistotou. A to i za situace, kdy si lidé museli brát astronomicky vysoké hypotéky.
Čínská centrální banka nesnižovala úrokové sazby od roku 2008. Za posledních šest týdnů ale provedla hned dvě korekce. Aktuální roční zápůjční sazba je tak rovných šest procent, u vkladů zlevnil Peking na tři procenta.
Analytici si ovšem nejsou jisti, zda to samo o sobě bude stačit na podnícení zpomalující domácí ekonomiky. Realitní trh totiž marně čeká na pravidla, která by uvolnila spekulativně držený majetek. „Dokud půjde jen o zavádění existujících opatření, ceny neklesnou,“ domnívá se Tu Ťin-sung, hongkongský analytik Credit Suisse.
Až přijde daň První podmínkou je zavedení plošné daně z nemovitostí, která by přiměla spekulanty zbavit se prázdných bytů a jít s cenou dolů.
Prozatím se daň platí jen v Šanghaji a Čchunčchinku a jde o symbolické 1,2 procenta pouze z luxusního bydlení. K plošné sazbě chybí základní podmínka. Čína totiž soukromý majetek vlastně neuznává. Oficiálně jde dosud o společenské vlastnictví s právem užívání.
Příklad čínské centrálně upouštěné realitní bubliny tak dobře ilustruje fakt, že tržní mechanismy mohou fungovat i ve společnostech, které se neopírají o západní právní vědomí. Ale jen pokud stát udělá ideologický ústupek. l
Partnerem strany je skupina PPF
O autorovi| Blahoslav Hruška • hruskab@mf.cz
