EVŽEN KOREC, GENERÁLNÍ ŘEDITEL FIRMY EKOSPOL - Evžen Korec mohl prožít úspěšnou vědeckou kariéru v oboru genetika nebo onkologie. Do encyklopedie Kdo je kdo ho ale nakonec zapsali jako podnikatele. Při vědecké práci v zahraničí totiž přičichl k světu realit. V Česku pak založil firmu Ekospol, se kterou se vypracoval až mezi vládce tuzemské bytové výstavby.
Když v sedmdesátých letech studoval na Univerzitě Karlově genetiku a molekulární biologii, zřejmě by to Evžena Korce ani ve snu nenapadlo. Představa, že se začínající vědec jednou stane realitním magnátem, který bude ovládat miliardové projekty, by nezabrala ani jako pokus o vtip. Nota bene v socialistickém Československu.
Přesto ale vědce brzy zlákal realitní byznys, ve kterém začal pracovat dokonce ještě před pádem komunismu. Dnes vlastní spolu s manželkou firmu Ekospol, která patří mezi tři největší bytové developery vlastněné českými majiteli. Korcovo impérium má hodnotu přes miliardu korun a jen v nejbližším roce má dostavět zhruba tisícovku nových bytů.
Reality jsem se naučil v Německu
Cesta na vrchol realitního trhu ale začala docela nevinně a vlastně mimoděk. Evžen Korec, tehdy ještě zaměstnanec Československé akademie věd, odjel už v roce 1986 v rámci vědecké práce do zahraničí. Působil na univerzitách v Londýně, Paříži a především v německém Göttingenu. Právě tam si zkusil přivydělávat v několika realitních firmách. Z přivýdělku se ovšem postupně vyvinula vášeň pro podnikání v oblasti realit. „Začínal jsem na úplně nejspodnější příčce firemní hierarchie. Němečtí majitelé mi ale dali šanci. Byť jsem byl ještě mladý, nakonec jsem se vypracoval až na nejvyšší manažerskou pozici,“ vzpomíná Korec.
V německém byznysu se pohyboval až do roku 1992. Mezitím se Českem převalila revoluční vlna. Korec proto mohl začít podnikat i doma. Po návratu ze zahraničí ihned založil společnost Ekospol, která se v roce 1995 transformovala na akciovku.
ČEŠI DRŽÍ V BYTECH KROK
Ekospol je jedním ze tří velkých tuzemských developerů zaměřených na bytovou výstavbu, které patří českým vlastníkům, ale mohou se směle měřit s velkými nadnárodními společnostmi. Dalšími dvěma jsou Central Group a Finep. Konkurencí jsou jim takové renomované nadnárodní společnosti, jako je Skanska nebo ING Real Estate.
Půl milionu metrů v Praze a okolí
Korcova zkušenost z Německa do jisté míry vysvětluje, proč uspěl na vrtkavém českém realitním trhu, na němž mnoho jiných podnikatelů v devadesátých letech naopak tragicky pohořelo. Korec si totiž z Německa přivezl to rozhodující vybavení: peníze a know-how. Na rozdíl od některých raně kapitalistických dobrodruhů tedy nezačínal s prázdnou kapsou a bez znalosti věci. Do rozjezdu firmy investoval většinu úspor z Německa. Nahrávalo mu i to, že německá marka byla tehdy vůči koruně velmi silná. „Na bankovní úvěry jsem se naopak moc nespoléhal,“ dodává.
Podnikatel zároveň zúročil přehled o evropských cenách nemovitostí. „Znal jsem relace z Německa a tady jsem se nestačil divit. Opravdu málokdo si tehdy uvědomil, jak neuvěřitelně podhodnocené byly ceny nemovitostí v Česku.“ Korec proto začal rozsáhle skupovat pozemky v Praze a okolí. Jeho strategie se vyplatila. Díky taktickému nákupu parcel mohla později jeho firma stavět bytové domy v atraktivních pražských lokalitách. Pozemky navíc průběžně dokupuje. „V tuto chvíli držíme zhruba půl milionu metrů čtverečních v hlavním městě a bezprostředním okolí,“ vyčísluje Korec úctyhodné pozemkové portfolio.
V devadesátých letech firma Ekospol navíc sama stavěla. Realizovala v té době spíš menší zakázky, jako byly stavby inženýrských sítí, místních komunikací nebo jednotlivých rodinných domů. Tím si postupně vytvořila dostatečný kapitál, aby se na přelomu tisíciletí mohla pustit do opravdu velkých projektů. Jde například o bytový komplex u pražské hostivařské přehrady, areál Výhledy I a II v Suchdolu nebo bytový areál V Solníkách v Roztokách u Prahy.
V současnosti Ekospol dokončuje bytový komplex v Nových Měcholupech, do prodeje dal aktuálně také novostavby ve Strašnicích a v Kyjích. Firma se přitom cenově zaměřuje na širší vrstvy. Většina jejích projektů se díky tomu prodala dlouho před dokončením.
„Ekospol se začal věnovat bytovým projektům už v době, kdy se ostatní čeští developeři soustředili hlavně na administrativní budovy. A zahraniční konkurence tehdy byla ještě minimální,“ vysvětluje jednu z příčin úspěchu Ekospolu Kryštof Hajn ze společnosti Centers Europe, která se zaměřuje na analýzy realitního trhu. „Také hraje roli, že Ekospol vsadil na nižší cenu, která se odvíjí už od dobrého nákupu pozemku,“ dodává Hajn. Zároveň ale připojuje na adresu českého developera jednu kritickou poznámku. „Do budoucna bych přál jeho domům kvalitnější architekturu,“ říká.
Roční plat dva miliony, ale jen pro pracanty
Korcova podnikatelská strategie je založena vedle včasného nákupu pozemků i na průběžném reinvestování zisků, které firma přináší. „Jsme s manželkou jedinými akcionáři, proto vyplácíme minimum dividend a většinu výnosů znovu vkládáme do nových projektů,“ říká Korec. I díky tomu se prý obejdou bez úvěrů. „Například v současnosti máme připraveny projekty na tisíc bytů, ale to vše financujeme v podstatě jen z vlastních zdrojů. Všechny dřívější půjčky jsme do haléře splatili už do roku 1996,“ dodává Evžen Korec.
Mezi další zásadní rysy jeho podnikatelské strategie patří sázka na dobré, byť třeba drahé pracovníky. Ekospol patřil podle průzkumu provedeného v roce 2004 mezi pět tuzemských firem, které nejlépe platí své zaměstnance.
Jistý poprask spustila také náborová kampaň, kdy Ekospol slíbil prostřednictvím inzerátů až dvoumilionový roční plat zaměstnancům, kteří budou vyhledávat pro firmu vhodné pozemky k nákupu. „Přihlásilo se snad 800 nebo 900 zájemců. Samozřejmě mezi nimi byla naprostá většina lidí, kteří se přihlásili hlavně kvůli vidině těch peněz,“ říká Korec. „Mzda je ovšem koncipována tak, že záleží na aktivitě zaměstnanců. Mají nízký základ. Ale pokud se jim povede dobrý obchod, mají vysokou odměnu. Takže výdělek závisí hlavně na nich. Z lidí, kteří se k nám chodí ucházet o práci, přijmeme jedno procento. A z nich zhruba polovina odpadne už ve zkušební době.“
Mzda založená z větší části na motivační pohyblivé složce vyhovuje zejména mladším lidem. „Máme tu relativně mladý kolektiv. Jsou to většinou lidé, kteří už nejsou zkaženi socialistickými pracovními manýrami. Dávám jim stejnou šanci, jakou dali kdysi mně v Německu,“ říká šéf firmy, která v současnosti zaměstnává na 65 pracovníků a generuje ročně více než miliardový obrat.
Kvůli závisti jsem raději jezdil favoritem
Sám Evžen Korec je typem člověka, kterého víc než peníze žene vpřed hlavně touha po seberealizaci. Po růstu jeho firmy samozřejmě přišly nabídky na odkup Ekospolu, které prý výrazně převyšovaly hranici miliardy korun. Pokud by Korec firmu prodal, nemuseli by zřejmě ještě ani jeho pravnuci přeložit stéblo křížem.
Podnikatel ale nabídky na prodej firmy odmítá a hekticky pracuje, jakoby neměl mít příští měsíc na zaplacení inkasa. „Denně se věnuji práci tak deset až dvanáct hodin. Mám to rozděleno tak, že v kanceláři řeším takovou tu denní agendu a běžné problémy. Závažná strategická rozhodnutí dělám naopak doma.“
Dnes jednapadesátiletý Korec tak zřejmě není z rodu výstředních multimilionářů, kteří si zapalují doutník stodolarovkou a na svačinu létají soukromým tryskáčem do Dubaje. K určité podnikatelské pokoře ho vede hned několik zkušeností. Jednak opět vzpomínky na Německo. „Tam jsem měl možnost setkat se s lidmi, kteří byli bohatí opravdu pohádkově. To, co mě na nich vždy nejvíce udivilo, byl fakt, že jste na nich to bohatství nijak nepoznali.“
V Česku zase udělal nepříjemnou zkušenost se závistí. „Když jsem si třeba v devadesátých letech pořídil automobil Mazda, hned mi ho někdo obešel s korunou. A to přitom nešlo a žádný supervůz. Raději jsem jezdil favoritem, abych nebudil závist,“ vzpomíná Korec.
U rezidence mám soukromé zoo
Dnes je prý situace lepší a podnikatel může „beze studu“ jezdit alespoň vozem Audi A6. A románové představy o životě bohatého magnáta zdánlivě splňuje Korcova rezidence na okraji Prahy. Postavil si ji – jak jinak – na jednom z mnoha vlastních pozemků koupených v devadesátých letech. Zahrada zabírá plné dva hektary. Nejde ale o rozmařilost, velký pozemek souvisí s Korcovým celoživotním zájmem o zvířata a s jeho vědeckou činností, které se stále příležitostně věnuje. U vily je totiž učiněná soukromá zoologická zahrada. „Mám tam voliéry a v nich papoušky, bažanty či pávy. Na pozemku je i jezírko a v něm jsou nasazeni nádherní japonští koi kapři,“ pochvaluje si Korec.
Ve volných chvilkách si rád zahraje tenis. Čas od času publikuje v odborném tisku vědecké statě, je také spoluautorem celkem jedenácti patentů v oblasti molekulární biologie a onkologie.
Ohledně pokračování své firmy má jasno. Jeho třináctiletý syn, který se také jmenuje Evžen, by mohl vyrůst v korunního prince Ekospolu. „Třeba jsem ho testoval tak, že jsem mu dal s malou finanční motivací za úkol hledat eventuální chyby na našich webových stránkách. Poradil si,“ říká spokojeně Evžen Korec starší a dodává. „Už teď ho učím, že nestačí být jen průměrný.“
