NÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR Všem, kteří podnikají v pronajatých nebytových prostorách nebo naopak tyto prostory pronajímají, je určena novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. S účinností od letošního podzimu rozšiřuje smluvní volnost ve vztahu pronajímatele a nájemce, upřesňuje i některé definice.
NÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR Všem, kteří podnikají v pronajatých nebytových prostorách nebo naopak tyto prostory pronajímají, je určena novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. S účinností od letošního podzimu rozšiřuje smluvní volnost ve vztahu pronajímatele a nájemce, upřesňuje i některé definice. Téměř ve všech regionech České republiky došlo v oblasti trhu s nebytovými prostorami k vyrovnání nabídky s poptávkou. Není proto již nutná zvýšená míra regulace či ochrany nájmu tak, jak byla dosud upravena v zákoně. Nová právní úprava tedy rozšiřuje smluvní volnost a přináší i některé další drobné změny. Zatímco vláda a většina Poslanecké sněmovny daly přednost novele současného zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, Senát navrhoval tuto speciální právní úpravu zcela zrušit a celou oblast řešit v rámci občanského zákoníku. Pokud sněmovnou schválenou verzi podepíše prezident republiky, vstoupí novela v účinnost třicátým dnem ode dne jejího zveřejnění ve Sbírce zákonů - tedy pravděpodobně v říjnu. Pravidla uzákoněná novelou se vztahují i na nájemní poměry vzniklé před datem její účinnosti; avšak otázky vzniku těchto právních vztahů, jakož i nároků z nich vzniklých přede dnem účinnosti novely budou posouzeny (například v případě soudního sporu) podle dosavadních právních předpisů. Podle dosavadních právních předpisů se posuzuje i skončení nájmu, byla-li dána výpověď přede dnem nabytí účinnosti novely. UPŘESNĚNÍ POJMU Novela upřesňuje, co se považuje za nebytové prostory. Podle nové definice jde o místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Jimi jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti. Dále také archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov. Definice zahrnuje i byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Naopak nebytovými prostory výslovně nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Díky přesnější definici by tak neměly vznikat pochybnosti, zda se za nebytový prostor považuje např. prodejní plocha v jednotlivých podlažích obchodního domu apod. Nové vymezení také umožní zahrnout do výčtu nebytových prostor i společné části domu s uvedenými výjimkami (prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy). POVINNÝ ÚDAJ O PŘEDMĚTU PODNIKÁNÍ I nadále musí být nájemní smlouva povinně uzavřena v písemné formě. Jiné nároky než dosud však budou kladeny na její obsah. Ve smlouvě pronajímatel přenechává nájemci nebytový prostor do užívání za určitou částku - nájemné. Smlouva musí obsahovat ustanovení o výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru (nebo způsob jejich určení). Nejde-li o nájem na dobu neurčitou, pak je nutné uvést také dobu, na kterou se smlouva uzavírá. Součástí smlouvy musí být také uvedení předmětu a účelu nájmu. V případě sjednání nájmu za účelem podnikání je povinnou součástí smlouvy i údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Výše uvedené obsahové části patří mezi takzvané podstatné náležitosti smlouvy o nájmu či podnájmu nebytového prostoru. Nově se tedy mezi nimi vyskytuje údaj o předmětu podnikání nájemce. Naopak oproti dosavadnímu stavu již smlouva nemusí povinně obsahovat ustanoprofit vení o splatnosti a způsobu platby nájemného. Zatímco dosud bylo nutné stanovit výši nájemného a úhrady za další služby „konkrétně a určitě“, nyní postačí pouze uvedení způsobu jejich určení. Nutné už není ani uvedení termínu splatnosti - v případě, že ho smlouva neobsahuje, je nájemce povinen hradit nájemné a poplatky za související služby v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce (viz nový odstavec 2 v § 7 zákona). ZMĚNU JE NUTNÉ HLÁSIT Novela přináší i novou povinnost nájemce: Hodlá-li změnit předmět podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití těchto prostor, je povinen oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas. Smluvní strany se však mohou dohodnout i jinak, například výslovným ustanovením ve smlouvě, že případné změny předmětu podnikání nemusí nájemce hlásit. Porušení této povinnosti ze strany nájemce je v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou sankcionováno: Pronajímatel má možnost smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby. Tuto novinku najdeme v ustanovení § 9 odst. 2 písm. j) zákona. OPRAVY PODLE DOHODY
Není-li dohodnuto jinak, je pronajímatel povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. V tomto stavu jej musí na své náklady udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.
Podle dosavadní úpravy byl náklady spojené s obvyklým udržováním nebytového prostoru povinen hradit nájemce. Tato povinnost se ruší. Smluvní strany si tedy mohou volně stanovit rozsah údržby a oprav, za kterou budou odpovědné. Pokud smlouva tuto otázku nebude řešit, ponese náklady na údržbu pronajímatel.
DALŠÍ NÁJEMNÍK
Změna se týká také možného dalšího pronájmu - tedy situace, kdy nájemce nebytového prostoru přenechává nebytový prostor (nebo jeho část) do podnájmu třetí osobě.
I nadále je tak nájemce oprávněn činit jen na dobu určitou a pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. Zákon nově stanoví, že tento souhlas musí být písemný. Novinkou však je také možnost sjednání odlišné úpravy. Smluvní strany tedy mají volnost ohledně vzájemné domluvy, například že k případnému dalšímu podnájmu třetí osobě není nutný písemný souhlas pronajímatele nebo že lze tento vztah uzavřít i na dobu neurčitou.
SKONČENÍ NÁJMU Nově je řešena také výpověď z nájmu sjednaného na dobu určitou. Obě strany (pronajímatel a nájemce) se mohou dohodnout na odlišné úpravě výpovědních důvodů vedoucích k předčasnému ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou. Výpovědní důvody uvedené v zákoně lze přitom vzájemnou dohodou nejen zúžit, ale také rozšířit. Dokonce je možná i dohoda, že také nájem sjednaný na dobu určitou lze před uplynutím sjednané doby vypovědět bez udání důvodu, stejně jako je tomu u nájmu uzavřeného na dobu neurčitou. Výpovědní lhůta činí i nadále tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak. Nemění se ani způsob jejího počítání - od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět. Odlišnosti si ale lze sjednat vzájemnou dohodou. Nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká: a) u nájemce - fyzické osoby jeho smrtí (pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu), b) u nájemce - právnické osoby jejím zánikem bez právního nástupce. U bytů, u kterých byl udělen souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, zaniká současně se skončením nájmu také souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům. CO SE MĚNÍ**
- přesnější definice nebytových prostor
- povinné uvedení předmětu podnikání ve smlouvě
- nutnost ohlásit změnu předmětu podnikání
- postačí uvést způsob výpočtu nájemného
- ve smlouvě nemusí být určena splatnost
- náklady na údržbu ponese pronajímatel
- větší smluvní volnost v dalších oblastech
- nedohodnou-li se smluvní strany jinak
